Immobilienblase: Ausfallrisiko der Hypotheken in der Schweiz steigt

Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, gehört nicht länger zum Sonderfall. Die Zinsen fallen, die Preise steigen. Diese Trendwende hat allerdings gefährliche Nebenwirkungen.

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Internationale Langfristzinsen zehnjähriger Staatsanleihen im Vergleich. Wenn sie wieder steigen, dürfte es auf dem Immobilienmarkt zu Turbulenzen kommen. (Grafik: SNB/Thomson Financial Datastream)

Internationale Langfristzinsen zehnjähriger Staatsanleihen im Vergleich. Wenn sie wieder steigen, dürfte es auf dem Immobilienmarkt zu Turbulenzen kommen. (Grafik: SNB/Thomson Financial Datastream)

Etwa 242.000 neue Eigenheime wurden innerhalb der letzten zehn Jahre gebaut und auch verkauft. Der Trend zum Eigentum dauert jedoch schon länger an. „Zwischen 1990 und 2010 ist der Anteil der Eigenheime in der Schweiz von 31,1 auf 36,8 Prozent angestiegen“, berichtet Sonntag Online, „der Anteil der Mieter sank gleichzeitig auf 55,8 Prozent ab“.

Der prozentuale Anteil der Mieter in der Schweiz sinkt im gleichen Maß, in dem der Anteil der Eigentümer steigt. Solange der Leitzins der EZB auf einem historisch niedrigen Niveau von 0,5 Prozent bleibt, profitieren Käufer in der Eurozone von den billigen Hypotheken der Banken. Auch die SNB vergibt günstige Kredite an die Banken in der Schweiz.

Doch mit der Anzahl der Eigentümer steigt auch das Risiko in den Bilanzen der Banken. Sobald die Zinsen für Hypotheken wieder steigen, droht die nächste Immobilienblase zu platzen. Die erste gab es 2008 in den USA und hat in einer Kettenreaktion erst die Banken und dann die Staaten in einer weltweiten Finanz- und Schuldenkrise in Mitleidenschaft gezogen.

Die SNB warnt Monat für Monat vor den Folgen der Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Denn aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum steigen die Immobilienpreise kontinuierlich an. SNB Direktoriumsmitglied Jean-Pierre Danthine sagte, dass bei einem Zinsanstieg auf fünf Prozent etwa 40 Prozent aller Hypotheken ausfallgefährdet seien. Das könnte wiederum die Banken in eine Schieflage bringen.

Eine Steuerung gegen diese Entwicklung gestaltet sich schwierig. Die SNB könnte theoretisch die Zinsen anheben, um die Aufnahme von Hypotheken unattraktiver erscheinen zu lassen. Weil sie jedoch den Franken an den Wert des Euro gekoppelt hat, hat sie sich dieses Instrumentes entledigt: Steigende Zinsen würden Investoren anlocken und der Wert des Schweizer Franken würde in die Höhe schnellen. Eine starke Währung wiederum belastet den Export. Gerade will die Zentralbank mit ihrer Geldpolitik vermeiden.

Zusätzlich zu diesem Dilemma führt die hohe Zuwanderung in den Ballungszentren dazu, dass es – wie in Zürich – bald keinen Leerstand mehr bei Mietwohnungen gibt. Wegen des knappen Angebots steigen auch die Mietpreise. Auf dem Land hingegen stünden genug Wohnungen frei, sagte Ansgar Gmür Direktor des Hauseigentümerverbandes.

Die SNB hält gemäß ihrem Quartalsheft für 2013 an ihrer Geldpolitik fest. Für die Mieter bedeutet das steigende Mieten und weniger Wohnraum. Schon bald könnte es mehr Eigentümer als Mieter in der Schweiz geben.

Transaktionspreise für Eigentumswohnungen steigen konstant. (Grafik: SNB/Fahrländer Partner, IAZI, Wüst & Partner)

Transaktionspreise für Eigentumswohnungen steigen konstant. (Grafik: SNB/Fahrländer Partner, IAZI, Wüst & Partner)


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