Dunkle Wolken über dem deutschen Immobilien-Markt

Der deutsche Immobilienmarkt ist kein Raum für besonders sichere Investments. Eine Reuters-Analyse spricht sogar von Crash-Gefahr.

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Kathrin Jones von Reuters hat den deutschen Immobilienmarkt analysiert und kommt zu ziemlich ernüchternden Ergebnissen:

Milliardendeals und teure Hochglanz-Broschüren: Die Immobilienbranche feiert sich gerne selbst. Jedes Jahr im Oktober ist in München Partystimmung, wenn das Branchentreffen „Expo Real“ stattfindet. Die Finanzkrise ist längst vergessen. Doch dieses Jahr ist etwas anders – erstmals gibt es warnende Stimmen. Weil die Nachfrage nach Immobilien-Investments im Niedrigzinsumfeld ungebrochen ist, verknappt sich das Angebot in den Bestlagen. Die Preise steigen, die Renditen fallen. Nicht wenige Investoren weichen aus, gehen wieder stärker ins Risiko. Und die Banken ziehen mit, bevor sie neuen Kreditgebern wie Fonds das Feld überlassen und Geschäft einbüßen. So manch einer fühlt sich an 2007 erinnert – kurz vor dem großen Crash.

„Die Immobilienmärkte werden uns irgendwann wieder daran erinnern, dass sie zyklisch sind“, bringt es der Co-Chef der Pfandbriefbank pbb, Thomas Köntgen, auf den Punkt. Die Nachfolgerin der in der Krise kollabierten Hypo Real Estate hat es im Sommer auch dank des Immobilienbooms zurück an die Börse geschafft. Was sich derzeit aber vor der Haustür abspielt, sieht Köntgen kritisch: So mancher Investor habe noch nicht begriffen, dass Immobilien ein langfristiges Geschäft seien und sich nicht für den schnellen Deal eigneten. „Ein waches Auge ist sicher gut.“ Andere Manager formulieren es hinter vorgehaltener Hand schärfer: „Es sind viele Spekulanten unterwegs.“

Das Billiggeld der Notenbanken schürt den Anlagenotstand gerade bei Profi-Anlegern. Immer mehr wollen ihr Geld in „Betongold“ investieren, vor allem in Ländern wie Deutschland mit niedriger Arbeitslosigkeit. Nach Daten des Maklerhauses JLL liegt das Transaktionsvolumen hierzulande im bisherigen Jahresverlauf bei gut 32 Milliarden Euro – 46 Prozent über Vorjahr. Erfasst sind hier nur Gewerbeimmobilien-Deals, nicht die milliardenschweren Fusionen in der Wohnungsbranche.

Wenn aber alle das gleiche wollen – gut vermietete Büro- und Ladenflächen in Frankfurt oder München – dann gehen die Preise durch die Decke. Mit Konsequenzen: Wer heute das 22-Fache der Mieteinnahmen für ein Gebäude bezahlt, bekommt noch eine Rendite von 4,50 bis 4,75 Prozent pro Jahr. Der langjährige Durchschnitt liegt bei 5,25 Prozent. Georg Allendorf, der bei der Deutschen Bank für das Geschäft mit Immobilienfonds zuständig ist, gibt die Hoffnung mit Blick auf 2016 nicht auf: „Ich glaube nicht, dass es bei der Rendite noch weiter nach unten geht.“ Die Bundesbank hatte erst vor kurzem gemahnt, der Immobilienmarkt müsse genauer unter die Lupe genommen werden..

Um zu bewerten, ob der Immobilienmarkt heiß läuft, schauen sich Branchenexperten gerne den Rendite-Unterschied zwischen Staatsanleihen und Immobilien an. Je größer dieser ausfällt, desto attraktiver sind Immobilieninvestments. Und umgekehrt. Die Renditen haben sich zwar noch lange nicht auf ähnlichem Niveau eingependelt, was ein Warnsignal wäre. Aber Risiken lauern trotzdem: Manche Investoren, denen die Bestlagen zu teuer sind, stecken ihr Geld in Objekte mit höherem Leerstand oder in kleineren Städten – in der Hoffnung auf Aufholpotential. Oder sie wagen sich an riskante Projektentwicklungen. Das Problem: Nicht jeder hat die Expertise dafür, die nächste Krise ist hier als erstes zu spüren.

Auch auf der Finanzierungsseite droht Ungemach, wie Oliver Beyer, Immobilienmarktexperte bei der Kanzlei Simmons & Simmons, berichtet. Denn die Pfandbriefbanken bekommen Konkurrenz durch Kreditfonds und Versicherer, die ein Stück vom Kuchen abhaben wollen. Große Pensionsfonds sitzen ohnehin auf so viel Kapital, dass sie kaum noch Fremdfinanzierungen brauchen. Also werden viele Geldhäuser wieder großzügiger: „Bei den Banken gibt es einen großen Wettbewerb, bei geringen Margen Geschäft zu akquirieren“, sagt Beyer.

Die Platzhirsche widersprechen. „Wir werden bei Unvernünftigkeiten nicht mitmachen“, erklärt Köntgen für die Pfandbriefbank. Die Banken hätten aus der Krise gelernt: Früher sei mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes als Kredit ausgereicht worden, heute bräuchten Investoren 30 Prozent Eigenkapital, gerne mehr. Die Rechnung ist einfach: Wenn die Objekte wieder an Wert verlieren, kann die Verschuldung nicht exorbitant steigen. Vorsicht demonstriert auch Dagmar Knopek, die im Vorstand der Aareal Bank für die Immobilienfinanzierung zuständig ist. „Die Margen sind natürlich unter Druck.“ Man müsse seine Nische finden. So finanziert die Aareal auch schon mal hohe dreistellige Millionenbeträge – die Versicherer nimmt sie dafür einfach mit ins Boot.

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