Die Preise in vielen wichtigen Immobilienmärkten auf der ganzen Welt beginnen erstmals seit Jahren wieder zu sinken. Hält der Abwärtstrend an, können sich daraus Komplikationen für die Finanzmärkte entwickeln, weil Immobilien begehrte Sicherheiten bei der Kreditvergabe darstellen.
Ein möglicher Auslöser für Probleme an den Immobilienmärkten weltweit stellt zudem die Anhebung des Zinsniveaus durch die US-Zentralbank Federal Reserve dar, welche die noch immer dominierende Weltleitwährung Dollar steuert. Käufer in aller Welt und insbesondere auch in den USA hatten die Niedrigzinsen genutzt, um Immobilienkredite aufzunehmen. Viele Hypotheken weisen jedoch variable Zinsen auf, welche bei einer Anhebung des Zinsniveaus ebenfalls nach oben angepasst werden.
Höhere Zinsen verschlechtern die Chancen, die Kredite zurückzuzahlen und sie verringern zudem die Nachfrage nach Immobilien. Die Chance, dass es zu Notverkäufen kommt, um die Kredite ablösen zu können, steigt. Eine geringere Nachfrage jedoch führt zu noch niedrigeren Preisen am Markt, sodass dem Verlust aus den Krediten zugleich auch ein geringerer Verkaufserlös entgegensteht. Die kreditgebenden Banken übernehmen in solchen Fällen oft die abgestoßenen Immobilien und müssen darauf hoffen, dass sie neue Käufer finden.
Wie Bloomberg berichtet, sinken die Immobilienpreise in London derzeit, weil die Nachfrage aufgrund enormer Preise, Sorgen bezüglich der Wirkung des Austrittes des Landes aus der EU und hinsichtlich einer möglichen Rezession nachlässt. „Die Preise in den besten Lagen der Londoner Innenstadt sind seit ihrem Höhepunkt im Jahr 2014 um rund 18 Prozent gesunken. Zur gleichen Zeit haben die Entwickler immer weniger aber dafür extrem teure Apartments gebaut und ein Überangebot von vielen Millionen Pfund teuren Luxus-Wohnungen in einer Stadt mit ernsthafter Wohnungsnot geschaffen“, schreibt Bloomberg.
Auch in Peking gehen die Preise zurück. Insbesondere die von der Regierung verhängten Regularien – die eine Überhitzung des Marktes verhindern sollen – haben zu einem Rückgang der Nachfrage geführt. Im laufenden Jahr ist der Umfang der Verkäufe neuer Wohnungen deutlich zurückgegangen. Ende 2017 wurden für einen Quadratmeter in der Pekinger Innenstadt noch rund 53.000 Yuan bezahlt, nun sind es etwa 44.000 Yuan.
In Sydney fallen die Immobilienpreise seit etwa 10 Monaten, nachdem sie seit dem Jahr 2012 kontinuierlich gestiegen waren. Hintergrund hierfür sind Bloomberg zufolge Maßnahmen der Regierung, welche eine Überhitzung durch eine Verschärfung der Bestimmungen für die Kreditvergabe bei Banken zu verhindern suchen. Sydney ist dem Dienst Demographia zufolge der zweitteuerste Immobilienmarkt weltweit, was das Verhältnis zwischen Preisen und durchschnittlichen Einkommen anbelangt.
Am teuersten Immobilienmarkt der USA, dem New Yorker Stadtteil Manhattan, fallen die Preise seit drei Quartalen. Ende des zweiten Quartals wurden rund 7.000 Wohnungen angeboten und damit rund 11 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Zahl der Verkäufe viel im gleichen Zeitraum um 17 Prozent. Noch werden mehr teure Luxus-Wohnungen an den Markt gebracht, deren Kaufpreise sanken verglichen mit 2017 jedoch bereits um mehr als 7 Prozent.
In Hongkong, einem der teuersten Immobilienmärkte der Welt, stiegen die Preise im Juni zwar den 27. Monat in Folge, es ergab sich jedoch auch der zweite Rückgang bei den Wachstumsraten in Folge, wie die South China Morning Post berichtet.
In Toronto zeigen sich ebenfalls Warnzeichen. Zwar steigt die Nachfrage dort wieder. Sie war aber nach ihrem Höhepunkt im April 2017 deutlich eingebrochen.
Auch die Deutschen haben im Jahr 2017 deutlich mehr Geld für Immobilien ausgeben müssen. Auf Basis der vorliegenden Kaufverträge schätzen die amtlichen Gutachterausschüsse, dass bis zu 250 Milliarden Euro für Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien bezahlt wurden. Das wären rund neun Prozent mehr als im Vorjahr, während die Zahl der Kaufverträge zwischen 900 000 und einer Million stagniert.
Vor allem in den Metropolen haben die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr zweistellig angezogen. Das geht aus Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hervor. An der Spitze liegt demnach die Bundeshauptstadt Berlin, wo Wohnungen von Ende 2016 bis Ende 2017 im Schnitt um 15,6 Prozent teurer wurden, gefolgt von Frankfurt/Main (12,5), Hamburg (11,4), Stuttgart (11,3) sowie Köln (10,8 Prozent).
„Die Preise steigen weiter“, sagte Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse der Deutschen Presse-Agentur. Damit hält der Aufwärtstrend auf dem deutschen Immobilienmarkt seit zehn Jahren an. „Das Angebot ist knapp“, erklärte Ache. „Es wird nicht genug Bauland auf den Markt gebracht.“ Das gelte vor allem für Großstädte. Befeuert werden die Preise durch niedrige Zinsen.
Deutschlands Banken würden nach Einschätzung der Bundesbank auch einen kräftigeren Einbruch der teils extrem gestiegenen Immobilienpreise verkraften. Zwei Forschungsarbeiten der Notenbank kommen zu dem gemeinsamen Ergebnis, dass die Kreditinstitute „ausreichend kapitalisiert sind, um einem Rückgang der Immobilienpreise um 30 Prozent standzuhalten, ohne in Schieflage zu geraten“. Auch Mindestkapitalanforderungen der Aufseher würden in einem solchen Fall nicht verletzt, schreiben die Ökonomen in ihrer am Freitag veröffentlichten Ausarbeitung.
Kredite für Häuser und Wohnungen machen den Angaben zufolge rund 30 Prozent der gesamten Kreditvergabe aus. Ausfälle in diesem Bereich könnten daher zu beträchtlichen Verlusten bei Banken führen. Die Volkswirte simulierten, was passieren würde, wenn zeitgleich zu einem Rückgang der Immobilienpreise die Arbeitslosenquote auf fast acht Prozent steigen würde. Betrachtet wurde ein Zeitraum von drei Jahren (2017-2019). Als Datengrundlage diente zum einen die Niedrigzinsumfrage von Bundesbank und Bafin aus dem vergangenen Jahr, zum anderen wurden Daten aus dem Meldewesen der Bundesbank herangezogen, die regelmäßig erhoben werden.
Die Bundesbank hatte wiederholt auf Überbewertungen von schätzungsweise 15 bis 30 Prozent bei Wohnimmobilien vor allem in Ballungsräumen hingewiesen. Eine gefährliche Preisblase sehe sie aber nicht. Niedrige Hypothekenzinsen und große Nachfrage treiben seit Jahren die Preise für Häuser und Wohnungen in die Höhe.
