Grundsteuer fällt in Deutschland immer dann an, wenn jemand Eigentümer eines Grundstücks ist, das bebaut oder unbebaut sein kann. Die Einnahmen aus der Grundsteuer gehen ausschließlich an die Städte und Gemeinden und betragen aktuell jährlich ca. 15 Mrd. Euro. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeinden, mit der öffentliche Einrichtungen, wie Büchereien oder Kitas, aber Infrastruktur wie Straßen oder Radwege finanziert werden.
Die Grundsteuerreform
In den vergangenen Jahrzehnten, in denen diese Steuer von den einzelnen Bundesländern eingezogen wurde, gab es keinerlei Änderungen an den Regelungen. Im Jahr 2018 hat dann das Bundesverfassungsgericht die Methode, wie Grundstückswerte und entsprechende Steuern berechnet wurden, als verfassungswidrig eingestuft.
Die folgende Grundsteuerreform wird nun zum ersten Januar 2025 in Kraft treten. Im Rahmen der Grundsteuerreform sind die Wogen in den letzten Jahren hochgeschlagen und viele Grundbesitzer sind Sturm gelaufen gegen die Neuberechnung. Dies nicht nur wegen der Befürchtung, dass die Grundsteuer stark steigen könnte, sondern auch deshalb, weil alle Haus- und Grundbesitzer in einer aufwändigen Erfassung umfangreiche und detaillierte Angaben zu ihrem Immobilien- und Grundbesitz machen mussten. Mit der Reform muss jedes Grundstück und auch jede Immobilie in einem neuen Verfahren auch neu bewertet werden.
Höhe der neuen Grundsteuer noch unklar
Aktuell ist bereits geklärt, wie sich die neue Grundsteuer berechnen wird, allerdings ist in den meisten Bundesländern und Gemeinden noch nicht klar, wie viel ein einzelner Hausbesitzer dann auch zu zahlen hat. In dem neuen Verfahren zur Berechnung wird zunächst der Grundsteuerwert festgelegt. Die Berechnungsgrundlagen können dabei in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich sein. Dabei wenden neun der 16 Bundesländer ein einheitliches Verfahren an, die restlichen Länder haben andere Berechnungsgrundlagen festgelegt. Insgesamt richtet sich der Grundsteuerwert nach dem Grundstückswert, wird aber meistens nach unten angepasst.
Berechnung der neuen Grundsteuer
Die neue Grundsteuer berechnet sich dabei in einem dreistufigen Prozess aus dem Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
Der Grundsteuermessbetrag wird also mit dem Grundstückswert multipliziert, er beträgt zwischen 0,31 und 0,55 Promille, je nachdem, ob es sich um ein Wohnhaus oder eine landwirtschaftliche Fläche handelt. Von diesen Werten dürfen die Bundesländer allerdings abweichen; sieben haben davon Gebrauch gemacht. Auch der Hebesatz kann von jeder Kommune individuell festgelegt werden.
Hier hat Berlin aktuell bereits eine Entscheidung getroffen und den Hebesatz auf 470 Prozent festgelegt. Haus- und Grundbesitzer können hier also schon ausrechnen, wie viel Grundsteuer sie ab 2025 jährlich zu entrichten haben. Berlin hat den Vorschlag des Bundesmodells übernommen und den Grundsteuermessbetrag auf 155 Euro festgelegt. Wird dieser bei einem angenommenen Grundstückswert von 500.000 Euro mit dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz von 470 multipliziert, ergibt dies eine Grundsteuerschuld von 728,50 Euro für ein Jahr.
Durchschnittliche Grundsteuerschuld soll gleich bleiben
Durch die neue Berechnung der Grundstückswerte werden diese stark ansteigen. Deshalb wurde der ursprünglich mit 3,1 Promille angesetzte Grundsteuermessbetrag auf ein Zehntel gesenkt in der Empfehlung. Bereits beim Beginn der Reform hat der damalige Bundesfinanzminister Olaf Scholz zugesagt, dass die Steuerbelastung für die Haus- und Grundstücksbesitzer nicht steigen soll. Jetzt stehen die Länder und Gemeinden auch in der Pflicht, die Regelungen so zu treffen, dass keine höhere Steuerschuld entsteht, obwohl sie rein rechtlich frei sind, die Hebesätze und auch Grundsteuermessbeträge frei festzulegen.
Problematik im Einzelfall
Auch wenn die Grundsteuerschuld der Deutschen in Summe nicht steigen soll, so ist dies doch nur eine Durchschnittsbetrachtung, die im Einzelfall ganz anders ausfallen kann. Dies hängt maßgeblich davon ab, wo ein Haus- und Grundbesitzer wohnt und wie sich der Wert eines Grundstücks durch die Reform ändert. Auch haben sich die Bundesländer Baden-Württemberg und Bayern dazu entschieden, den Grundsteuermessbetrag auf 1,3 Promille festzulegen, was bei einem hohen neuen Grundstückswert und einem gleichbleibenden Hebesatz zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen kann.
Das Bestreben der Bundesländer ist es deshalb, die Kommunen dazu anzuhalten, die Hebesätze entsprechend anzupassen, damit keine höheren Steuern entstehen. Deshalb sollen die Hebesätze veröffentlicht werden. Sachsen, Hessen und Nordrhein-Westfalen haben bereits den Hebesatz für ihre Kommunen berechnet und veröffentlicht, der für eine steuerneutrale Berechnung der Grundsteuer notwendig ist. Haus- und Grundbesitzer können also in diesen Ländern die tatsächlich dann entschiedenen Hebesätze mit den empfohlenen Hebesätzen vergleichen und gegebenenfalls gegen diese protestieren.
Klarheit erst bis Jahresende 2024
Allerdings haben die Kommunen noch bis Ende des Jahres Zeit, ihre Hebesätze festzulegen oder auch noch zu ändern. Gewissheit gibt es im Zweifelsfall dann erst mit Beginn des neuen Jahres.
