Wohneigentum ist die privilegierte Form der Vermögensanlage der Deutschen – sofern sie vermögend sind. Sie kombiniert hohen Nutzwert und Steuervorteile bei eigener Nutzung und Verkauf.
In unserer Serie über das Vermögen der privaten deutschen Haushalte haben wir bisher Gebrauchsvermögen wie Haushaltgegenstände, Autos, Elektronik sowie Banksparen als wichtigste Form des Geldvermögens behandelt. In diesem Artikel beginnen wir mit Immobilien als Anlageklasse. Sie ist in Deutschland die quantitativ gewichtigste, in der Dimension etwas größer als das Geldvermögen. In diesem Artikel beschränken wir uns auf selbst genutztes Wohneigentum. Im nächsten Artikel werden vermietete Immobilien behandelt.
Wohneigentum gegenüber Mieten bildet in Deutschland die Trennlinie zwischen Besitzenden und Habenichtsen – natürlich nur im Standard-, nicht aber im Einzelfall. Nach den Daten der Bundesbank haben Mieter im Median praktisch kein Vermögen, die Eigentümer von Wohnungen hingegen sehr wohl. Durchschnittswerte ergeben hier weniger Sinn als vor allem der Median.
Die rein statistische Feststellung kann bedeuten, dass Wohneigentum ein praktisch singuläres superiores Gut ist, nach dem alle Deutschen streben. Ein superiores Gut ist eines, das mit steigendem Einkommen überdurchschnittlich nachgefragt wird. Wer Vermögen erwirtschaftet hat, legt es in Immobilienbesitz an. Nur die Besitzenden erreichen diesen Status. Das kann zum Beispiel heißen, dass erst mit einem Alter von 40-50 Jahren genügend angespart ist, um sich dieses Privileg leisten zu können. Das Alter ist also eine klare Trennlinie.
Aber es kann auch bedeuten, dass der Immobilienbesitz per se Vermögen bildet – mit anderen Worten unter den verschiedenen Klassen von Vermögensanlagen die mit Abstand höchste Rendite generiert, womöglich noch bei relativ kleinem Risiko.
Dieser Artikel befasst sich mit diesem Thema, und kommt zu einem eindeutigen Schluss. Wie Gebrauchsgüter haben Immobilen einen alltäglichen Nutzwert und bilden zudem eine gute Wertanlage. Beides trifft zu. Die Präferenz der Besitzenden für Immobilien, besonders Wohneigentum, kommt eben auch daher, dass der Immobilienbesitz in Deutschland Privilegien und Vorteile bietet – vom Steuercode, aber auch von der Mietgesetzgebung her. Es ist eine politisch gewollte Vermögensbildung, welche mit allen erdenklichen Mitteln unterstützt wird.
Beginnen wir mit dem Nutzwert des Wohneigentums. Nach der Statistik geben die durchschnittlichen Deutschen rund einen Drittel ihrer gesamten Konsumausgaben für Wohnungszwecke einschließlich Heizung, Wasser, Elektrizität aus. Damit sind die Wohnungsausgaben die mit Abstand größte Ausgaben-Position im Verbraucherpreisindex (VPI) – weit vor den Ausgaben für Verkehr, die ungefähr halb so groß sind. Dieser Anteil hat sich effektiv deutlich ausgeweitet, notabene als praktisch einzige von den 12 COICOP-Gruppen des Warenkorbs über die Zeit hinweg.
Die Vorteile des eigenen Heims
Wohneigentum gegenüber Mieten offeriert eine Reihe von Vorteilen, die hier nicht alle aufgezählt werden können. Einige Punkte verdienen es aber, hervorgehoben zu werden.
Ein Vorteil wird auf den ersten Blick evident, wenn die Größenklassen von Wohnungen verglichen werden: Mietwohnungen in Deutschland sind im Durchschnitt klein, sie haben gerade einmal 69m² Wohnfläche. Eigentumswohnungen dagegen kommen auf durchschnittlich 116m“ Wohnfläche. Das ist das Ergebnis der letzten Wohnungs- und Gebäudezählung von 2011 in Deutschland. Eine solche wird alle 10 Jahre durchgeführt. Angesichts der geringen Bautätigkeit seither in Relation zum Gebäudebestand von 2011 können diese Größenordnungen auch noch heute für zutreffend erachtet werden. Die Definition der Wohnfläche schließt Nebenräume, Keller, Waschküche usw. nicht ein. Würde man diese berücksichtigen, wären die Differenzen zwischen Mietwohnungen und Eigenheimen wohl nochmals größer. Wer also Wohnfläche anstrebt, ist mit Wohneigentum wesentlich besser bedient.
Die typische Form des Wohneigentums in Deutschland ist das Einfamilienhaus. Sogar eine Konzentration auf das freistehende Einfamilienhaus ist zu beobachten. Nicht weniger als 70 Prozent aller Einfamilienhäuser sind freistehend. Zweifamilien- oder Reihenhäuser sind demgegenüber prozentual weit abgeschlagen. Stockwerk-Eigentum in Mehrfamilienhäusern ist ebenfalls wenig verbreitet. Die Konzentration auf das (freistehende) Einfamilienhaus reflektiert das Ideal der geburtenstarken Jahrgänge: Ein Häuschen im Grünen, mit etwas Garten und Umschwung für die Kinder, Privatheit. Bei Mietverhältnissen dominiert der Wohnblock mit über drei Wohnungen.
Wohneigentum ist in Deutschland eine hervorragende Form der Altersvorsorge. Typisch ist die Finanzierung des Kaufs mit einem Fremdkapitalanteil von rund 80 Prozent des Kaufpreises. Dominant ist die Festhypothek mit einem fixen Zinssatz. Die Hypothekendarlehen werden sukzessive zurückbezahlt, wobei der Zinsanteil beim zumeist konstanten Schuldendienst ständig zurückgeht und invers der Anteil der Amortisation oder Tilgung ansteigt. Auf diese Weise erhöht sich der Eigenkapital-Anteil im Wohneigentum sukzessiv. Die Laufzeit der Hypothek variiert üblicherweise zwischen 15 und 30 Jahren. Am Ende ist sie zumeist vollständig abbezahlt.
Der Vorteil dieser Finanzierungsform besteht darin, dass die Wohneigentümer im Alter keine finanzielle Belastung und damit sehr geringe Wohnkosten haben. Dieses Muster hängt auch mit der Besteuerung in Deutschland zusammen, welche seit 1987 Wohneigentum weitgehend verschont. Umgekehrt gewährt sie keinen Abzug von Schuldzinsen bei den Einkommen, was in vielen Ländern erlaubt ist. Der Schuldzinsenabzug ist im Übrigen ursprünglich eine Maßnahme, welche den Immobilien-Erwerb erleichtert. Aufgrund der Besteuerung haben Wohnungseigentümer in Deutschland wenig Anlass, Hypothekenschulden zu belassen oder sogar aufzustocken, wenn die Immobilienpreise gestiegen sind. Das ist der klassische Fall in Ländern wie den USA, im Vereinigten Königreich oder in der Nachbarschaft in Dänemark und den Niederlanden. Zum Vergleich mit der Situation eines Mieters: Mieter in Rente müssen dagegen weiter Miete zahlen, auch wenn ihr Einkommen nach der Pensionierung drastisch sinken dürfte.
Wohneigentum offeriert Optionalitäten: Wenn die Kinder ausgeflogen sind, können die Wohneigentümer auch ihr Altersdomizil wechseln. Sie können ihre Wohnung oder ihr Haus im Grünen verkaufen und in die Stadt oder näher zur Stadt ziehen – mit der besseren Infrastruktur etwa im öffentlichen Verkehr oder im Gesundheitswesen und den anderen Annehmlichkeiten der Stadt. Das wird dadurch begünstigt, dass Gewinne aus dem realisierten Verkaufspreis in Deutschland steuerfrei sind, und zwar ohne Einschränkung. Selbstbewohnte Wohnimmobilien sind also eine steuerbegünstigte Anlageklasse, welche als einzige weder den laufenden Ertrag wie Zinsen, Dividenden noch Veräußerungsgewinne beim Verkauf erfasst. Bei Veräußerungsgewinnen auf Aktien oder Obligationen werden demgegenüber 25 Prozent Abgeltungssteuer sowie 5.5 Soli-Zuschlag plus allfällige Kirchensteuer fällig. Gegenüber anderen Formen der Altersvorsorge ist Wohneigentum ebenfalls steuerlich begünstigt. Kapitalauszahlungen und Renten aus der Lebensversicherung oder Renten der staatlichen Sozialversicherung müssen als Einkommen versteuert werden.
Doch schon vorher gibt es Optionalitäten: In Deutschland sind Zinsbindung und Laufzeit der Hypothek nicht identisch, auch wenn es sich überwiegend um Festhypotheken mit fixen Zinssätzen handelt. Typischerweise offerieren die Banken eine Sollzinsbindung über 5, 10 oder 15 Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums sind dann die Zins- und Tilgungsraten bekannt und für den Kreditnehmer kalkulierbar. Variable Hypotheken mit Zinssätzen, die sich laufend an den Geldmarktsätzen orientieren, sind in Deutschland selten. Für die Banken erleichtert die Sollzinsbindung für einen zeitlich überschaubaren Zeitraum das Risiko-Management, denn im Bereich bis ungefähr 10-15 Jahre sind die Derivatemärkte noch liquide. Nach Ablauf der Frist für die Sollzinsbindung werden Zins- und allenfalls Tilgung neu festgelegt. Der neu festzulegende Zins orientiert sich dabei an den dann gültigen Marktsätzen. So können Wohneigentümer vom langjährigen Trend der fallenden Zinsen profitieren – auch wenn sie eine Festhypothek haben. Zum Vergleich: Mieter haben diese Option aufgrund der Mietgesetzgebung in Deutschland nicht – dies ist ein Unterschied zu verschiedenen anderen Ländern wie etwa der Schweiz. Sie profitieren nicht vom Fall der Zinssätze. In Deutschland typisch ist eine Sollzinsbindung über 10 Jahre. Im Durchschnitt beträgt sie ungefähr 11 Jahre. Die Banken offerieren darüber hinaus Produkte, welche auch vorher schon eine Kündigung oder Rückzahlung des Darlehens ermöglichen, teils ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Strafe. Nicht selten kann diese Option in der Praxis aber nur mit Hilfe eines Treuhänders oder Rechtsanwalts durchgesetzt werden.
Auch Wohneigentümer haben somit eine gewisse Flexibilität und Mobilität, sie können spätestens nach 10 Jahren problemlos und ohne hohe finanzielle Zusatzkosten aus einem Kredit und somit einem Hauskauf aussteigen. Natürlich haben sie keineswegs dieselbe kurzfristige Flexibilität und Mobilität wie ein Mieter, der innerhalb weniger Monate aus einem Mietverhältnis aussteigen kann. Der größte Vorteil der Wohnungsmiete gegenüber Wohneigentum ist diese hohe Flexibilität, gefolgt von der Befreiung von der Vermieterfunktion. Eigentümer müssen zusätzlich natürlich die ganzen administrativen und organisatorischen Lasten tragen, welche sonst der Vermieter übernimmt.
Steuerlich ist somit selbst bewohntes Wohneigentum ganz klar privilegiert. Der laufende Konsum wird seit 1987 nicht mehr besteuert. Vorher galt, dass analog zum Mieter der Wohneigentümer einen Eigenmiet- oder Nutzwert bezahlen muss. Der Vermieter muss die Mieteinnahmen als Einkommen deklarieren und nach Abzug der Kosten, dafür Steuern bezahlen. Diese Steuern bezahlt indirekt natürlich der Mieter, weil sie im Mietpreis eingeschlossen sind.
Ausnahme sind die kommunalen Steuern. Das sind Abgaben für kommunale Dienstleistungen wie Abfuhr, Anschlüsse ans Netz für Wasser, Strom, Telefon, Verkehrswege usw. Sie werden von Wohneigentümern wie indirekt auch von Mietern bezahlt.
Der Verkauf selbst bewohnten Wohneigentums wird in Deutschland ebenfalls nicht besteuert, und zwar gleich welcher Größenordnung. Denkbar und in vielen Ländern üblich wäre ja, dass bei zu einer Obergrenze keine Steuern anfallen, darüber hinaus aber Grundstücksgewinne vollumfänglich besteuert werden. Alternativ fallen in vielen Ländern für alle Immobilienverkäufe Grundstücksgewinnsteuern an – und zwar happige, teilweise weit über dem Einkommenssteuertarif.
Durch das deutsche Steuersystem werden insbesondere Eigentümer großer Einfamilienhäuser und erst recht von Villen steuerlich massiv privilegiert. Denn ihr Wohnkonsum wird vom Steuerzahler verschont, was eben bei großen Häusern oder Wohnungen besonders stark ins Gewicht fällt. Dort fallen auch substantiell hohe Veräußerungsgewinne an, wenn die Häuserpreise deutlich gestiegen sind.
Erwerb von Wohneigentum ist heute schwierig zu finanzieren
Umgekehrt hat sich die Besteuerung von der Nutzung auf den Erwerb von Wohneigentum verlagert. Bis 1982 gab es eine Grunderwerbssteuer von 7 Prozent auf den Kaufpreis. Sie schloss aber rund 80 Prozent aller Immobilien-Transaktionen aus, darunter vor allem das selbst bewohnte Wohneigentum. Seither ist ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten. 1982 bis 1996 wurde ein allgemein gültiger Wert für die Grunderwerbssteuer von 2 Prozent festgelegt, der 1997 auf 3.5 Prozent angehoben wurde. Seit 2006 ist die Festlegung der Grunderwerbssteuer Ländersache. Verschiedene Bundesländer haben in der Folge die Sätze in teils mehreren Schritten weiter angehoben. Eine Spitzengruppe von Bundesländern verlangt jetzt 6.5 Prozent Grunderwerbssteuer – Tendenz aufwärts gerichtet.
Nicht nur die Steuersätze allein sind wichtig, sondern ihre Kombination mit steigenden Immobilienpreisen. Die Immobilienpreise sind in Deutschland im Durchschnitt in den letzten 10 Jahren um über 40 Prozent angestiegen – und dies bei erheblichen regionalen Unterschieden. Auf dem Land haben sie teilweise stagniert, in den Städten und Großagglomerationen sind sie dafür umso heftiger angestiegen. Das erhöht den absoluten Betrag der Grunderwerbsteuer und erschwert in der Kombination den Erwerb von Wohneigentum für die gegenwärtige Generation junger und mittelalterlicher Berufstätiger – auch solcher mit guten Einkommen.
Zusätzlich erschweren drei andere Faktoren den Erwerb von Wohneigentum für die heutige Generation potenzieller Käufer.
- Die früher gültige Eigenheimzulage wurde 2006 abgeschafft. Sie war eine Subvention für den Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum bis zu einer gewissen Einkommensgrenze und war zwischen 1995 und 2005 gültig. Sie hatte die vorher geltende steuerliche Privilegierung über den Schuldzinsenabzug ersetzt.
- Das Bausparen ist durch die niedrigen Zinsen unergiebig geworden.
- Der Anstieg der Immobilienpreise in den 2010er Jahre hat für viele Einkommensgruppen den Immobilien-Erwerb trotz historisch niedriger Zinsen in weite Ferne gerückt. Sie bringen einfach das notwendige Eigenkapital nicht zusammen.
Genau wie beim Banksparen oder bei anderen Altersvorsorge-Systemen hat die heutige Generation der 30- bis 50-Jährigen Schwierigkeiten, Zugang zu einer sinnvollen Altersvorsorge zu finden. Sie hat keine Unterstützung wie die vorhergehende Generation der geburtenstarken Jahrgänge.
Im internationalen Vergleich ist das Steuersystem in Deutschland speziell. Die inexistente Besteuerung des Wohnkonsums privilegiert den Wohneigentümer gegenüber dem Mieter. Zusätzlich ist der Veräußerungsgewinn gänzlich steuerbefreit, was sehr selten ist. Die Kombination von beiden Elementen macht das selbstbewohnte Wohneigentum zu einer privilegierten Anlage und Altersvorsorge. Doch die jetzige Generation hat Schwierigkeiten, in den Genuss dieser Vorteile zu kommen.
