Mieterhöhung: Legale Grundlagen
Mit wenigen Ausnahmen ist eine Mieterhöhung grundsätzlich eine legitime Maßnahme. Die Paragraphen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln Umfang und Richtigkeit der Erhöhungen. Zulässige Gründe für Mieterhöhungen sind die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung gemäß Staffel- und Indexmietvertrag.
Indexmiete versus Staffelmiete
Bei der Staffelmiete ist zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bereits klar, dass die Miete in regelmäßigen Abständen und zu vorgeschriebenen Zeitpunkten und zu einem bereits festgelegten Betrag erhöht wird. Unter Einhaltung der Mietpreisbremse gibt es keinen Maximalbetrag, um den erhöht werden kann. Bei der Staffelmiete müssen die Erhöhungen nicht explizit angekündigt und vom Mieter angenommen werden. Zwischen den jeweiligen Erhöhungsetappen müssen jedoch mindestens 12 Monate liegen. Über die bereits vertraglich festgeschriebenen Mieterhöhungen hinaus dürfen keine weiteren Erhöhungen (zum Beispiel aufgrund von Modernisierung) stattfinden.
Die Indexmiete dagegen orientiert sich an den aktuellen Lebenshaltungskosten und wird, wie die Staffelmiete, im Mietvertrag festgehalten, jedoch nicht erweitert. Zukünftige Mieterhöhungen gehen Hand in Hand mit dem sogenannten Verbraucherindex, der jedes Jahr für alle privaten Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Steigen die Lebenshaltungskosten laut Index, darf der Vermieter im selben Verhältnis die Nettokaltmiete erhöhen. Einmal im Jahr darf die Miete zudem an die Inflationsrate angepasst werden. Erhöhungen bei Sanierungsmaßnahmen sind nur dann möglich, wenn diese gesetzlich vorgeschrieben sind, zum Beispiel im Rahmen des Heizungsgesetzes. Auch hier müssen 12 Monate zwischen den Erhöhungen liegt.
Eine Mieterhöhung muss, um gültig zu sein, mehrere Kriterien beachten. Die bereits genannten Fristen – zum Beispiel 12 Monate zwischen Erhöhungen – sind nur ein Aspekt der Regelungen. Mieter müssen über Mieterhöhungen schriftlich unterrichtet werden. Hierbei wird oft zum klassischen Brief zurückgegriffen, eine formlose E-Mail reicht jedoch auch aus. In diesem Schreiben muss begründet werden, wieso die Miete erhöht wird. Und: Der Mieter muss diesen Erhöhungen explizit zustimmen. Die sogenannte Überlegungsfrist, innerhalb der geantwortet werden muss, endet nach Ablauf des übernächsten Monats. Nach Einzug muss die Miete für 12 Monate unverändert bleiben, bevor eine Mieterhöhung angekündigt werden kann.
Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden. Der Mietspiegel gibt zudem Auskunft über die Legitimität und Höhe von Erhöhungen.
Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine tabellarisch festgelegte Übersicht über die örtliche Vergleichsmiete, die jeder Bürger (online) einsehen kann. Der Spiegel wurde von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter zusammen erstellt. Die örtliche Vergleichsmiete zeigt, wie der Name schon verrät, wie viel die Miete von vergleichbaren Objekten kostet beziehungsweise kosten darf. Immobilien werden anhand von Lage, Ausstattung, Alter, Größe und Beschaffenheit miteinander verglichen. So wird ein Haus in der Innenstadt einen höheren Quadratmeterpreis fordern als eine 1-Zimmer-Wohnung am Stadtrand. Der Mietspiegel ist ein Instrument für Markttransparenz und wird als Grundlage für Mieterhöhungen genutzt. Der Mietspiegel läuft in der Regel über einen Zeitraum von 6 Jahren und wird dann angepasst. Auch bei der Mietbremse findet der Mietspiegel Anwendung: In Städten mit einer angespannten Wohnlage darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten.
Der sogenannte qualifizierte Mietspiegel stellt eine Weiterentwicklung des Mietspiegels in Städten dar, die besonders stark reguliert werden müssen, darunter auch München. Unter dem qualifizierten Mietspiegel können Vermieter und Mieter dazu verpflichtet werden, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale des Objekts zu geben. Über die Angaben von Gemeinden, Verbänden und Mietparteien hinaus wird der qualifizierte Mietspiegel durch wissenschaftliche und demographische Daten weiter konkretisiert. Der qualifizierte Mietspiegel wird in der Regel alle 7 Jahren neu gemessen.
Werden diese Regeln eingehalten, handelt es sich um eine legitime Mieterhöhung.
Einspruch und Widerspruch
Es ist nicht möglich, gegen eine legal zulässige Mieterhöhung Einspruch einzulegen. Ist man mit den neuen Vertragsbedingungen nicht einverstanden, kann man vom Sonderkündigungsrecht gebrauch machen und außerordentlich innerhalb von 2 Monaten kündigen. Antwortet der Mieter innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist nicht auf die Erhöhungsmeldung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Versucht der Mieter jedoch, ungeachtet der legalen Formalien übermäßig oder vorzeitig zu erhöhen, werden Mieter angehalten, dem schriftlich zu widersprechen. Bezahlt man die Mieterhöhung über 5 Monate hinweg ohne Widerspruch, gilt dies als stiller Zuspruch. Ebenso gilt es als stimme Zustimmung, wenn der Dauerauftrag angepasst wird. Wichtig ist, dass dem unzulässigen Teil der Mieterhöhung widersprochen wird, nicht der Miete insgesamt. Stellt man die Mietzahlungen vollständig ein, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Deswegen ist es wichtig, im Widerspruch zu erklären, wieso man widerspricht und eine Angabe darüber zu machen, welchen Anteil der Mieterhöhung man akzeptiert und weiter bezahlt. Dennoch kann es daraus folgend zu einem Rechtsstreit kommen. Vor Gericht muss der Vermieter beweisen, wieso die Mieterhöhung in vollem Umfang zulässig ist. Es wird empfohlen, sich im Falle eines Widerspruchs oder Unsicherheit rund um die Legitimität des Widerspruchs rechtlichen Beistand zu suchen, um Kosten und im besten Fall einen Gerichtstermin zu vermeiden.
Kein Ärger rund um die Miete
Mieterhöhungen sind leider oft Teil eines (langfristigen) Mietverhältnisses, insbesondere in diesen recht komplexen Zeiten auf dem Mietermarkt. Wichtig ist, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Rechte und Pflichten kennen, um unnötigen Konflikten rund um die Erhöhung aus dem Weg zu gehen. Ist ein Streit nicht zu verhindern – empfindet der Mieter die Erhöhung zum Beispiel als nicht gerechtfertigt und legt Widerspruch ein – wird dringend empfohlen, Rechtsbeistand zu suchen, um Unsicherheiten und Unklarheiten aus dem Weg zu räumen.
