Das Ende des Wunders: Immobilienblase und Inflation in Island

Kaum erholt sich Island von der großen Bankenkrise und wird von europäischer Seite für seine Fortschritte gelobt, entsteht schon das nächste große Problem für den Inselstaat. Die Preise für neue Häuser sind im letzten Quartal immens gestiegen und liegen nun 40,1 Prozent über den Zahlen von Ende 2010. Durchschnittlich sind die Hauspreise seit der Talsohle 2009 um 11,3 Prozent gestiegen. Im Mai kostete eine durchschnittliche Wohnung 28 Millionen Kronen, elf Jahre zuvor 12,4 Millionen Kronen.

Um Island vor einer massiven Kapitalflucht zu schützen, führte die Regierung 2008 Devisenkontrollen ein. Doch genau dies kann nun zu einer Immobilienblase führen. Offshore Investoren halten derzeit rund acht Milliarden Kronen und sind nicht in der Lage, ihr Geld außer Landes zu schaffen, so der Ökonom Thorbjorn Sveinsson von Arion Bank hf. Da diese Einschränkungen, so signalisiert es zumindest die isländische Regierung, bis mindestens 2015 beibehalten werden sollen, flüchten sich die Fonds in weniger langfristige Anlagemöglichkeiten wie Immobilien. „Wenn die Entwicklung so ohne Einmischung weiter geht, wird dies in den nächsten zwei Jahren zu einer Immobilienblase führen“, erklärt Asgeir Jonsson von der Vermögensverwaltung Gamma der Nachrichtenagentur Bloomberg. „Es besteht ein höheres Risiko einer spekulativen Blase, wenn die Wirtschaft hinter Kapitalverkehrskontrollen abgeschlossen wird.“

Zudem kämpft Island mit einer steigenden Inflation. Die Verbraucherpreise sind im April um 6,4 Prozent gestiegen, so das nationale Statistikbüro. Die isländische Zentralbank hat seit August bereits vier Mal den Leitzins auf derzeit 5,5 Prozent angehoben und hat weitere Maßnahmen angekündigt. Die Inflation birgt zusätzliche Risiken für den Immobilienmarkt, da die meisten Hypotheken an den Verbraucherpreis-Index gebunden sind. Die Schuldenlast der Hypothekennehmer ist gestiegen. 2010 stieg die Verschuldung der privaten Haushalte auf 270 Prozent des verfügbaren Einkommens. Ein Jahr vor dem Zusammenbruch der Banken lag sie bei 217 Prozent, so die Zentralbank.

Mit einem Volumen des Marktes für Hypotheken-Anleihen von einer Milliarde Kronen ist dieser Markt fast doppelt so groß wie die Staatsverschuldung, schätzt Gamma. Viele der ausländischen Investoren umgehen aber den Hypothekenmarkt und kaufen die Immobilien direkt. „Seit einiger Zeit ist zu erwarten, dass die anderen eine Billion Kronen, die aufgrund der Kapitalkontrollen noch für den Markt verschlossen sind, ihren Weg in den Immobilienmarkt finden werden“, warnt Olafur Isleifsson, Wirtschaftsprofessor an der Universität Reykjavik. Die Ausfallversicherungen (Credit Default Swaps ) für Island sind im Mai auf ein Vier-Monats-Hoch gestiegen, das Misstrauen der Investoren wächst. Die Differenz zwischen den Credit Default Swaps von Island und Deutschland weitete sich in der vergangenen Woche um 210 Basispunkte.

„Die Eine-Million-Dollar-Frage ist nun, ob die Behörden etwas unternehmen, um auf die Blase zu reagieren“, fügt Olafur Isleifsson hinzu. Asgeir Jonsson von der Vermögensverwaltung Gamma schätzt, dass die Regierung versuchen wird, die Gefahr mittels einer Eindämmung der Kreditvergabe durch die Banken zu reduzieren. Dies würde die Nachfrage aufgrund der höheren Eigenkapitalanforderungen bei den Käufern senken. „Gleichzeitig würden aber die Privatpersonen darunter leiden“ und wohl weniger die ausländischen Investoren, die die Immobilien ohne Hypotheken erwerben.