Die Analysefirma EPB Macro Research rechnet mit einem kurz bevorstehenden, deutlichen Einbruch der Preise am US-amerikanischen Häusermarkt. Aus Sicht des Ökonomen Eric Basmajian sprächen für diese Prognose inzwischen eine Vielzahl an Indizien, insbesondere aber drei belastbare Leitindikatoren.
Bei diesen Leitindikatoren handelt es sich Basmajian zufolge um
1) das Verhältnis zwischen der Zahl der innerhalb eines Monats zum Verkauf stehenden Neubauten und der Zahl der Hausverkäufe in diesem Monat,
2) der Schaffung neuer Liquidität in Form der Geldmenge M2 durch die US-Zentralbank Federal Reserve
und 3) dem Zinsunterschied zwischen den Zinsen auf Hypotheken mit 30 Jahren Laufzeit und den Zinsen, die amerikanische Staatsanleihen mit derselben Laufzeit abwerfen.
Alle drei Indikatoren hatten sich in der Vergangenheit – die von EPB Macro Research genutzte Zeitreihe geht bis in die 1970er Jahre zurück – jeweils als ziemlich zuverlässige Anzeichen für einen kurz danach folgenden Abschwung erwiesen. Manchmal „irrten“ sie aber auch. Kombiniert zu einem Gesamtindikator zeigten die drei Leitindikatoren jedoch zuverlässig daraufhin folgende Preiseinbrüche im Markt an, wie aus folgender Grafik hervorgeht:
Wie aus der Grafik hervorgeht, ist der Kurs des Gesamtindex (rechte Skala) zuletzt rapide gesunken. Auch die Häuserpreise (linke Skala) sind in den vergangenen Wochen deutlich zurückgegangen, liegen aber auf historischer Sicht immer noch auf extrem hohen Niveaus.
Aus dem Umstand, dass zwischen dem Kurvenverlauf der Leitindikatoren sowie jenem der Entwicklung der Häuserpreise eine im langjährigen Vergleich sehr große Lücke klafft, schließt Basmajian, dass die bereits eingetretene leichte Korrektur in den vorausliegenden Monaten noch deutlich schärfen ausfallen wird, weil ein großer Korrekturbedarf hin zu einer Angleichung der beiden Kurven besteht.
US-Eigenheimgeschäft bricht ein
Der negative Trend zeichnet sich bereits in den offiziellen Daten für den Häusermarkt ab. So ist das Geschäft mit Einfamilienhäusern in den USA im Juli eingebrochen. Die Zahl der verkauften Neubauten sank zum Vormonat um 12,6 Prozent auf eine Jahresrate von 511.000 Einheiten, wie das Handelsministerium am Dienstag mitteilte. Von Reuters befragte Experten hatten lediglich mit einem Rückgang auf 575.000 gerechnet. Auch der Juni-Wert wurde auf 585.000 von 590.000 nach unten revidiert.
Gestiegene Hypothekenzinsen und höhere Preise für Holz und weitere Materialien treiben die Baukosten und machen die eigenen vier Wände für viele ärmere Amerikaner zunehmend unerschwinglich. Im Mittel kostete ein neues Haus im Juli 439.400 Dollar - ein Plus von 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat.
Sechster Rückgang in Folge
Im Juli waren darüber hinaus auch die Verkäufe bestehender Häuser stärker als erwartet gesunken. Gegenüber dem Vormonat fiel die Zahl der Bestandsveräußerungen um 5,9 Prozent, wie die Maklervereinigung National Association of Realtors (NAR) in Washington mitteilte. Es war der sechste Rückgang in Folge.
Auf das Jahr hochgerechnet lag die Zahl der Verkäufe saisonbereinigt bei 4,81 Millionen. Dies ist der niedrigste Stand seit Mai 2020. Hier waren 4,86 Millionen erwartet worden. Im Vormonat waren es noch 5,11 Millionen gewesen.
„Wir sind Zeugen einer Rezession im Wohnungsbau, was den Rückgang der Hausverkäufe und Hausbauten betrifft“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom des NAR. Die Hauspreise stiegen jedoch landesweit weiter und die Bestände an Häusern blieben knapp.
Auch die Zahl der noch nicht ganz abgeschlossenen Hausverkäufe ist gefallen. Die sogenannten schwebenden Hausverkäufe sanken im Juli gegenüber dem Vormonat um 1 Prozent, wie die National Association of Realtors mitteilte. Das Minus im Juni ist zudem mit 8,9 Prozent höher als bisher ermittelt ausgefallen. Zunächst war eine Verringerung von 8,6 Prozent festgestellt worden.
Die noch nicht ganz abgeschlossenen oder schwebenden Hausverkäufe gelten als Indikator für den Häusermarkt, da sie die Lage zu einem frühen Zeitpunkt im Transaktionsprozess abbilden.
