Denkt man an Immobilien, ist es oft im Zusammenhang mit der gekauften, eigengenutzten Immobilie, oder eine gekaufte Immobilie, die vermietet wird. Wie sieht es jedoch aus mit Immobilien als Investment oder Kapitalanlage? Was sind die Vorteile von einem Investment in Immobilienfonds, welche Fonds gibt es und wir funktionieren sie?
Will man nicht selbst die Zeit und Energie investieren, sich um die eigene oder vermietete Immobilie zu kümmern, aber trotzdem an Immobilien als Investment interessiert ist, dann sollte man sich ein Investment in Immobilienfonds näher anschauen. Ein Vorteil, abgesehen davon, dass die Immobilie nicht selbst verwalten werden muss, ist die Möglichkeit in andere Immobilien-Sektoren zu investieren.
Wealthcap Head of Sales & Customer Management Kristina Mentzel sagte vor kurzem bei einer Veranstaltung der Hypovereinsbank im Rahmen der „Ladies Finance“ Reihe zum Thema Immobilien, Immobilienfonds bieten verschiedene Möglichkeiten. Sehr wichtig für Investoren sind die Fragen: Welche Investment-Strategie passt zu mir, wie ist mein Anlage-Horizont und welche Rendite-Erwartungen habe ich? Diese Aspekte stehen im Mittelpunkt einer Immobilienkapitalanlage-Entscheidung, sowie die Frage wie wichtig eine regelmäßige Ausschüttung aus dem Investment ist.
Mentzel zufolge bieten Immobilienfonds die Möglichkeit in andere Sektoren wie Gewerbeimmobilien (Büroimmobilien, Shopping-Center und Logistikhallen) zu investieren, die man sich so nicht aussuchen würde. „Asset Management spielt natürlich eine ganz große Rolle bei Immobilien. Die eigengenutzte Immobilie pflegt man und hegt man, das ist keine Frage, aber eine Immobilie zur Kapitalanlage muss auch gepflegt werden und gerade, wenn ich eine große Gewerbeimmobilie habe, ist das eine riesige Herausforderung“. Dies vor dem Hintergrund eines sehr veränderten Umfeldes in Bezug auf neue Arbeitswelten bei Büroimmobilien nach der Pandemie und auch das Thema energetische Optimierung bei Immobilien.
Immobilienfonds: Was sind die Vorteile?
Diese Herausforderungen lassen sich durch Investitionen in Immobilienfonds auslagern, so Mentzel. Sie fügte hinzu, dass gestreute Immobilienfonds, die in unterschiedlichen Regionen und unterschiedlichen Lagen in Immobilien investieren und wo man keinen Aufwand hat, das Asset Management selbst zu betreiben, eine gute Option seien. „Eine Immobilie als Kapitalanlage hat man ja, um regelmäßige cash flows zu haben, also um die Einkommen aus Vermietung und Verpachtung vereinnahmen zu können, und natürlich auch beim Verkauf der Immobilie eine gewisse Wertsteigerung in dem Portfolio mit abbilden zu können. All das kann ich auslagern, indem ich in Immobilienfonds investiere“.
Ob geschlossene oder offene Fonds sei eine Frage der Liquidität und die Länge des Vermögensanlagehorizont.
Was für Fonds gibt es und wie funktionieren sie?
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds investieren direkt in Immobilien in verschiedenen Regionen je nachdem wie die jeweilige Investment- und Anlagestrategie ausgestaltet ist. Es gibt rein deutsche Fonds aber auch Fonds, die in Immobilien in Europa eingeschlossen Deutschland investieren, sowie auch in Immobilien in den USA. „Mit diesen Fonds habe ich die Möglichkeit auf der Basis vom entsprechendem Anteilscheingeschäft Anteile, die ich erworben habe, entsprechend wieder zu veräußern“, so Mentzel. Sie fügte hinzu: „Man muss sich genau anschauen was zu einem passt und wie das eigene Rendite-Risiko Profil aussieht“.
Eine Besonderheit haben Anteile von Immobilienfonds im Vergleich zu Aktienfonds. Nach der Lehmann-Pleite im Jahre 2008 haben zahlreiche Investoren ihre Anteile an Immobilienfonds auf den Markt geworfen, was die Fondsgesellschaften erheblich unter Druck gebracht hat. Daher gibt es seit dem Jahr 2013 die Regelm dass Immobilienfondsanteile eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie einer Kündigungsfrist von einem Jahr haben. Beide Fristen können parallel laufen.
Geschlossene Immobilienfonds
Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es in der Regel eine geschlossene Struktur, die einen Anlegerkreis beinhaltet. Diese Anleger sind dann Gesellschafter in dem Fond, der auf eine lange Laufzeit - länger als 10 Jahre - ausgerichtet ist, also müssen Investoren den Anlagehorizont gut betrachten. Einstiegsmöglichkeiten für Privatkunden bei gestreuten Immobilienfonds gäbe es ab 10.000 Euro, so Mentzel, mit einer Beteiligung an einem Immobilienportfolio mit mehreren gewerblichen Immobilien mit einem Fokus auf Deutschland.
In den USA warnen Investmentmanager vor wachsenden Problemen in dem 5,6 Milliarden US-Dollar Gewerbeimmobilien-Sektor nach den jüngsten Zusammenbrüchen regionaler Banken dort. US-Bauunternehmer verließen sich viele Jahre lang darauf, billige Kredite aufzunehmen und das Geld in einen Markt mit steigenden Vermögenspreisen zu investieren. Das Umfeld hat sich seit letztem Jahr jedoch drastisch verändert.
