Der Weg in die eigenen vier Wände ist seit 1980 deutlich einfacher geworden. Trotz kräftigen Zinssteigerungen in den letzten Jahren ist es heute immer noch leichter, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen als vor 30 oder 40 Jahren.
Einer aktuellen IW-Studie zufolge waren in den 1980er-Jahren die Immobilien-Preise wesentlich niedriger als heute, doch gleichzeitig waren die Bauzinsen aus heutiger Sicht unvorstellbar höher - bei mehr als zehn Prozent. Aktuelle Bauzinsen liegen zwischen 4,1 bis 4,5 Prozent. Auch sind die Einkommen in Deutschland in den letzten vier Jahrzehnten stark gewachsen.
Immobilien-Bedingungen jetzt besser als vor 30 Jahren
Leiter des IW-Clusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte Dr. Michael Voigtländer zufolge ist der Weg zum Eigenheim seit 1980 immer einfacher geworden, und die Lage hat sich erst seit 2016 wieder verschlechtert.
Wie billig oder teuer eine eigene Immobilie ist, hängt von drei Faktoren ab: Dem Kaufpreis, den aktuellen Bauzinsen und dem Einkommen, erklärt Voigtländer. Für die IW-Studie hat er einen eigenen „Erschwinglichkeitsindex“ aus diesen drei Faktoren entwickelt - für jedes Quartal seit 1980 - um zu beurteilen, wie sich die Bedingungen für den Kauf einer eigenen Immobilie seit den 1980er Jahren für die jeweiligen Generationen verändert haben.
„Beim Erschwinglichkeitsindex werden die Kosten eines Darlehens für ein durchschnittliches Eigenheim ermittelt, dass in 20 Jahren getilgt werden soll. Dieser Wert wird dann in Relation zum jeweiligen durchschnittlichen Einkommen gesetzt“, so Voigtländer. Das Ergebnis: Im Jahr 1980 stand der Index bei 100, im dritten Quartal 2016 erreichte er 28,6 Punkte und zuletzt stieg er auf 41 Punkte (im zweiten Quartal 2023). Wenn man zurückblickt, war Wohneigentum am erschwinglichsten im dritten Quartal 2016.
Gründe für die höhere Erschwinglichkeit seit 1980
Wichtig für die vorteilhafte Entwicklung der Erschwinglichkeit seit den 1980er Jahren war insbesondere die Zinsentwicklung, so die Studien-Ergebnisse. Den Höchstwert erreichte der Index im dritten Quartal 1981 mit einem Wert von 115,5. Aufgrund des Rückgangs der Inflation hätten sich die Zinsen reduziert, was die Erschwinglichkeit deutlich erhöht hat. „Darüber hinaus war gerade in den 1990er Jahren die Bautätigkeit zu hoch, es entstand damit ein Überangebot, was zu einer Seitwärtsbewegung der Preise bis Mitte der 2000er Jahre führte", erläuterte Voigtländer.
Da aber die Einkommen in Deutschland weiter gestiegen sind, habe sich die Erschwinglichkeit zusätzlich verbessert. In den 2010er-Jahren sind dann die Preise wieder schneller gestiegen. Dies wurde aber durch die noch stärkeren Zinssenkungen überkompensiert - bis zum Jahr 2022, als aufgrund des starken Anstiegs der Inflation auch die Zinsen deutlich zulegten, so dass sich der Indexwert um mehr als 10 Punkte (oder mehr als 30 Prozent) verschlechterte.
Im zweiten Quartal 2023 lag der Erschwinglichkeitsindex dann bei 41,0 - eine Abwärtsentwickelung, aber immer noch nur rund ein Drittel des Höchstwerts von 1981, so Voigtländer.
Ausblick: Mehr Anreize nötig für Immobilienkauf
Heute erschweren andere Umstände den Immobilienkauf, denn die Prioritäten haben sich verändert: So ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner zwischen 1991 und 2020 um fast 12 m2 gestiegen. „Dazu kommen andere Lebenswege: Viele Menschen steigen später in den Beruf ein und haben somit nicht das nötige Eigenkapital. Im Jahr 2018 hatten Deutschlandweit gerade einmal 15 Prozent aller Mieter mehr als 60.000 Euro auf dem Konto - für eine durchschnittliche Immobilie meist zu wenig,“ sagte Voigtländer.
Die Bedingungen seien grundsätzlich gut, allerdings müsse die Politik nachhelfen und den Immobilien-Kauf lukrativer machen, vor allem für junge Familien, fügte er hinzu. „Der Staat kommt jungen Menschen bei der Wohnungsfinanzierung nicht genug entgegen. Helfen würden Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer“. Bund und Länder seien hier in der Pflicht und es brauche mehr Anreize, um mehr Menschen den Schritt zum Immobilienkauf zu ermöglichen.
