Die Maßnahmen zur Stabilisierung der Bau- und Immobilienbranche sowie zur Förderung des Wohnungsbaus in Deutschland sind im Wachstumschancengesetz vorgesehen. Die Bundesregierung hat mit dem Gesetz vorgeschlagen, rückwirkend zum 1. Oktober eine degressive Abschreibung für neu errichtete Wohngebäude einzuführen.
Die degressive Absetzung für Abnutzung beschleunigt die Refinanzierung von Investitionen und schafft Anreize für die Bauwirtschaft. Der Bundesrat stimmte einem Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses zu, der eine degressive AfA von fünf Prozent für Projekte mit einem Baubeginn innerhalb von sechs Jahren vorsieht - was heißt das für Sie als Immobilienbesitzer konkret?
AfA: Definition
AfA, die "Absetzung für Abnutzung", betrifft die steuerliche Abschreibung von Immobilien nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Immobilienbesitzer können die Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Gebäuden in ihrer Steuererklärung berücksichtigen.
Nur das Gebäude selbst, nicht das Grundstück, kann abgeschrieben werden, da es sich um abnutzbare Wirtschaftsgüter handelt. Die AfA erlaubt es, den Wertverlust des Gebäudes steuerlich anzuerkennen.
Degressive Abschreibung: Die Hintergründe
In den vergangenen Jahren hat die Bauindustrie in Deutschland laut Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen eine deutliche Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Lage festgestellt. Diese Entwicklung lässt sich auf verschiedene Ursachen zurückführen. Die gestiegenen Bauzinsen und Preise haben die Kosten für Bauvorhaben erhöht, was sich negativ auf die Realisierbarkeit vieler Projekte auswirkt. Begrenztes Bauland und Engpässe bei Material und Personal verschärfen diese Situation weiter, indem sie die Verfügbarkeit von Ressourcen einschränken und die Bauzeit verlängern.
Die Probleme in den Lieferketten, die durch den Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine verstärkt wurden, haben die Situation zusätzlich erschwert. Dieser Konflikt hat zu Unsicherheiten auf den Märkten geführt und zu einer erhöhten Volatilität bei den Preisen für Baumaterialien und anderen Rohstoffen, die für Bauvorhaben benötigt werden. Die geopolitischen Spannungen haben auch das Investitionsklima beeinflusst und das Vertrauen der Investoren in den Baubereich beeinträchtigt.
In den vergangenen Jahren hat der Gesetzgeber Maßnahmen zur Unterstützung der Bauindustrie ergriffen. Dazu gehört die Erhöhung der linearen Abschreibung von zwei auf drei Prozent sowie die Einführung einer Sonderabschreibung für umweltfreundliche Neubauten. Die degressive Abschreibung, die den tatsächlichen Wertverlust von Wohngebäuden besser berücksichtigt, ist ein weiterer wichtiger Schritt. Sie ermöglicht eine schnellere Refinanzierung von Investitionen, da sie den schnelleren Wertverlust durch technologische Entwicklungen berücksichtigt.
Im Jahr 2006 wurde die degressive Abschreibung für neue Wohngebäude abgeschafft - und seitdem war nur noch die lineare Abschreibung erlaubt. Nun macht es der Gesetzgeber Immobilienbesitzern möglich, wieder die degressive Abschreibung anzuwenden!
Linear oder degressiv abschreiben
Die degressive Abschreibung unterscheidet sich von der linearen Abschreibung dadurch, dass sie auf einen prozentualen Anteil und nicht auf einen festen Betrag pro Jahr setzt. Die Bemessungsgrundlage wird jedes Jahr um einen festen Prozentsatz reduziert. Anfangs basiert diese auf den Anschaffungskosten und in den folgenden Jahren auf dem Restbuchwert des Vorjahres. Da die Bemessungsgrundlage stetig abnimmt, verringern sich auch die Abschreibungsbeträge. Trotzdem bleibt am Ende immer ein Restbuchwert übrig.
Wichtig: Für privat vermietete Altbauten vor 1924 beträgt die lineare Abschreibung 2,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr über 40 Jahre. Bei Neubauten nach 1924 betrug die Abschreibung bisher 2 Prozent über 50 Jahre. Seit Januar 2023 beträgt der Abschreibungssatz für Neubauten 3 Prozent pro Jahr und die Dauer der Abschreibung verkürzt sich auf 33 Jahre. Die Regelung hat jedoch keine Auswirkungen auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden, die in der Regel auch mehr als 50 Jahre beträgt.
Geometrisch-degressive und arithmetisch-degressive Abschreibung
Es gibt zwei Varianten der degressiven Abschreibung: die geometrisch-degressive und die arithmetisch-degressive Methode.
Bei der geometrisch-degressiven Methode bleibt der Abschreibungsfaktor konstant, was zu einem verbleibenden Restbuchwert am Ende der Nutzungsdauer führt.
Die arithmetisch-degressive Methode hingegen reduziert den Restbuchwert jedes Jahr um einen festen Betrag, bis er am Ende der Nutzungsdauer null erreicht. Eine besondere Form dieser Methode ist die digitale Abschreibung, bei der die Wertminderung mit gleichbleibenden Jahresbeträgen erfasst wird.
Achtung: Die arithmetisch-degressive Abschreibung ist ausschließlich im Handelsrecht zulässig. Seit 1985 ist sie jedoch steuerlich nicht mehr anwendbar, da sie in der Praxis an Bedeutung verloren hat.
Lineare Abschreibung: Beispiel
Sie haben eine 10 Jahre alte Eigentumswohnung ohne Grund und Boden für 250.000 Euro erworben, mit dem Ziel, sie zu vermieten. Gemäß der aktuellen Regelung können Sie eine lineare Abschreibung von 3 Prozent vornehmen. Das bedeutet, dass Sie nun jährlich 7.500 Euro (3 Prozent von 250.000 Euro) als Abschreibung geltend machen können. Über die nächsten 10 Jahre können Sie zum Beispiel insgesamt 75.000 Euro abschreiben. Beachten Sie, dass die Abschreibungsdauer auf 33 Jahre begrenzt ist.
Wert der Investition: 250.000 Euro
1 Jahr: 7.500 Euro steuerlich abschreiben
3 Prozent von 250.000 = 7.500
2 Jahre: 7.500 Euro steuerlich abschreiben
3 Prozent von 250.000 (250.000 - 7.500)
10 Jahre insgesamt: 75.000 Euro
Es sind keine Steuern auf den Betrag von 75.000 Euro fällig. Sie können die detaillierte lineare Abschreibungsberechnung in unserer Excel-Datei kostenlos herunterladen.
Degressive Abschreibung: Beispiel
Hier finden Sie ein Beispiel für die geometrisch-degressive Abschreibung. Der Abschreibungsfaktor bleibt konstant, was dazu führt, dass am Ende der Nutzungsdauer ein Restbuchwert verbleibt.
Wert der Investition: 550.000 Euro
1 Jahr: 27.500 Euro steuerlich abschreiben
5 Prozent von 550.000 = 27.500
2 Jahre: 26.125 Euro steuerlich abschreiben
5 Prozent von 522.500 (550.000 - 27.500)
6 Jahre insgesamt: 145.699,46 Euro
Auf diesen Betrag in Höhe von 145.699,46 Euro müssen keine Steuern entrichtet werden. Die genaue AfA-Berechnung finden Sie in dieser Excel-Datei zum kostenlosen Download. Die Datei ist auch für Ihre eigenen Berechnungen geeignet, da alle erforderlichen AfA-Formeln bereits eingegeben sind.
Beachten Sie: Es ist gesetzlich untersagt und daher nicht möglich, von der linearen zur degressiven Abschreibungsmethode zu wechseln. Jedoch ist es erlaubt, von der degressiven zur linearen Abschreibungsmethode zu wechseln.
Degressiv abschreiben: Steuernachteile
Die Redaktion der Deutschen Wirtschaftsnachrichten (DWN) hat Steuerberater Robert Lackmann von der Kanzlei ROSE & PARTNER befragt, welche versteckten steuerlichen Nachteile sich für Immobilieninvestoren aus den Änderungen im Ausschreibungssystem ergeben können. Lackmann zufolge könnten die bestehenden Nachteile im Laufe der Zeit ausgeglichen werden:
„Da insgesamt nur 100 Prozent des Gebäudes abgeschrieben werden können, fallen in den letzten Jahren der Restnutzungsdauer die Abschreibungsbeträge unter die Höhe der linearen AfA. In den meisten Fällen wird aber der Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren diesen Nachteil kompensieren. Außerdem ist ein Wechsel der AfA-Art zur linearen AfA in der neuen gesetzlichen Regelung vorgesehen.“
Degressive Abschreibung für den Wohnungsbau: Was ist zu berücksichtigen
Robert Lackmann hebt hervor, wie wichtig es ist, die Rahmenbedingungen vor Beginn des Baus oder dem Kauf des fertigen Objekts sorgfältig zu prüfen, insbesondere in Absprache mit einem Steuerberater. Er betont, dass der Förderungszeitraum, die Schaffung von Wohnraum und die Einhaltung der Baukostenobergrenze vor allem wichtig sind. Gut zu wissen ist auch, dass nicht die gesamten Baukosten abgeschrieben werden können, sondern dass das Abschreibungsvolumen gedeckelt ist auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Schauen Sie sich auch die PDF-Datei unten an, um zu sehen, welche Faktoren das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen für die degressive Abschreibung als wichtig erachtet.
Kombination von Abschreibungsmodellen: Rat des Steuerberaters
Eine effektive Strategie, die Steuerberater Lackmann empfiehlt, ist die folgende Kombination von Abschreibungsmodellen:
„Am besten wäre der denkmalgeschützte energieeffiziente Neubau im Sanierungsgebiet, bei dem sich alle Abschreibungsvarianten kombinieren ließen, aber dies bleibt steuerliches Wunschdenken. Realistisch wäre die Einhaltung von (Energie-)Effizienzvorgaben beim Neubau und eine Kombination mit der steuerlichen Förderung nach § 7b EStG für Objekte, bei denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2027 gestellt worden ist. Hier ließen sich dann neben der degressiven AfA noch die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG geltend machen.“
Sonderabschreibungen: Definition und praktische Umsetzung
Wenn Sie zwischen dem 31. August 2018 und dem 1. Januar 2022 oder zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Oktober 2029 Baumaßnahmen durchführen, um neue Wohnungen zu schaffen, können Sie von Sonderabschreibungen profitieren. Dabei dürfen die Kosten für den Erwerb oder die Herstellung pro Quadratmeter Wohnfläche 5.200 Euro nicht überschreiten. Die Sonderabschreibungen selbst sind jedoch auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Eine zusätzliche Möglichkeit für Sonderabschreibungen besteht, wenn das Gebäude den Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus das Nachhaltigkeitssiegel QNG erreicht. In diesem Fall können Sie fünf Prozent der Kosten über einen Zeitraum von vier Jahren abschreiben.
Wichtig: Diese Regelungen gelten nicht für die Schaffung von Wohnraum in bestehenden Gebäuden oder für privat genutztes Wohneigentum! Diese Rechtsnormen gelten rückwirkend auch für das Jahr 2023.
Die Sonderabschreibung bietet besonders in den ersten vier Jahren einen spürbaren Liquiditätsvorteil. In diesem Zeitraum können etwa 39 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes verrechnet werden. Sie können dies in unserer Kombinationsberechnung für Abschreibungen einsehen, laden Sie dafür einfach unsere kostenlose Excel-Datei herunter.
Wenn man sich für die lineare Abschreibung anstelle der neueren degressiven Variante entscheidet, beträgt das Abschreibungsvolumen immerhin 32 Prozent. Das setzt sich zusammen aus viermal fünf Prozent für die Sonderabschreibung, zuzüglich viermal drei Prozent für die lineare Abschreibung.
Degressive Abschreibung: Immobilienbereich mit großem Optimierungspotenzial
Laut Lackmann können derzeit viele Investoren ihre Immobilienprojekte nicht umsetzen. Er führt dies darauf zurück, dass sie mit geringer Planungssicherheit konfrontiert sind und die Behörden zu langsam auf Bauanträge reagieren. Zudem sind die Bau- und Finanzierungskosten stark angestiegen, wodurch eine spätere Vermietung in vielen Fällen unwirtschaftlich erscheint. Insbesondere in Gebieten mit Mietpreisbremse, niedrigem Einkommen oder geringer Nachfrage nach Wohnraum verstärkt sich dieser Effekt noch weiter.
„Die zusätzlichen Abschreibungsbeträge werden sicherlich helfen, aber ob diese tatsächlich den versprochenen Effekt bringen, dass sich dadurch der Bauüberhang von mehr als 800.000 genehmigten Wohnungen abbaut, wird die Zeit zeigen. Meine Erfahrung ist, dass eine Investition von sich aus rentabel sein muss, damit sie realisiert werden kann. Wenn sie dazu noch steuerliche Vorteile bringt, umso besser. Da die meisten Objekte sich nur mit sehr viel Fremdkapital realisieren lassen, wird es – trotz steuerlicher Anreize – bei vielen Bauvorhaben bereits an der Finanzierungswilligkeit der Banken scheitern“, so der Steuerexperte.
