Gute Nachrichten für Hausverkäufer: Erstmals seit zwei Jahren stehen am deutschen Wohnimmobilienmarkt alle Zeichen auf Erholung. Die Käufernachfrage steigt, während die rückläufige Inflationsrate und Baufinanzierungszinsen für stabile Preise sorgen - wenn auch auf einem niedrigeren Niveau als vor Beginn der negativen Preiskorrekturen in 2022, so Engel & Völkers.
So lag im zweiten Quartal 2024 der bundesweite Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen bei 3.822 Euro pro Quadratmeter, 7,8 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Erstmals wurde kein weiterer Preisrückgang im Vergleich zum Vorquartal verzeichnet. Ein ähnliches Bild zeigt sich auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser, wo die durchschnittlichen Angebotspreise seit dem Jahr 2022 um 8,9 Prozent gesunken sind und seitdem auf einem Niveau bei knapp 470.000 Euro stabil geblieben sind. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2024/2025 von Engel & Völkers, der die Preisentwicklung in Deutschland und in 52 der größten Städte der Bundesrepublik untersucht.
Laut Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers, kommt damit der seit zwei Jahren andauernden Negativtrend am Markt zum Ende. „Obwohl die Preise unter den Spitzenwerten der letzten Jahre bleiben, bringt die starke Nachfrage eine spürbare Erholung. Käufer finden in den zentralen Standorten wieder verlässliche Marktbedingungen vor.“
Regionale Unterschiede bei der Markterholung: München bleibt teuerster Standort
Die bundesweite Markterholung hat in den meisten Regionen bisher zu einer weitgehend stabilen Preisentwicklung geführt - ist jedoch noch von teils erheblichen regionalen Unterschieden geprägt: Im zweiten Quartal 2024 legten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Städten wie Kassel, Bochum, Osnabrück und Lübeck um mehr als vier Prozent zu.
In elf weiteren Städten dagegen, darunter Düsseldorf, Stuttgart und Nürnberg, wurden noch Rückgänge der Angebotspreise von über vier Prozent registriert. Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 1,29 Millionen Euro im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt München auch im zweiten Quartal 2024 der teuerste Wohnstandort Deutschlands. Dahinter folgen Bad Homburg mit 950.000 Euro sowie Konstanz mit 930.000 Euro.
Auch im Bereich der Eigentumswohnungen verteidigt München seine Spitzenposition trotz eines leichten Preisrückgangs: Der Quadratmeterpreis sank um 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal und liegt nun bei 8.715 Euro. Hamburg belegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.205 Euro den zweiten Platz, dicht gefolgt von Frankfurt am Main mit 6.182 Euro pro Quadratmeter.
In rund einem Drittel der analysierten Städte, insbesondere in erstklassigen Lagen, geht Engel & Völkers bis zum Jahresende von steigenden Preisen und zunehmenden Handelsaktivitäten aus: „Seit dem zweiten Quartal 2024 herrscht wieder mehr Zuversicht und Kaufbereitschaft - eine gesunde Belebung für den Wohnimmobilienmarkt. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Anstieg der Transaktionszahlen um mehr als fünf Prozent im Vergleich zu 2023", prognostiziert Zalewski.
Energieeffizienz und hohe Nachfrage zentral für Marktentwicklung
Der energetische Zustand von Bestandsimmobilien sowie der zunehmende Wohnraummangel gehören zu den zentralen Herausforderungen des deutschen Wohnimmobilienmarktes 2024. Steigende Energiekosten und strengere gesetzliche Vorgaben machen die energetische Sanierung von Bestandsbauten zur Priorität, während der Druck auf verfügbare Wohnflächen infolge des Bevölkerungswachstums weiter zunimmt.
Bereits 2023 reichten die Baufertigstellungen nicht aus, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Auch die aktuellen Baugenehmigungszahlen deuten auf keine wesentliche Veränderung hin: Im ersten Halbjahr 2024 wurden 106.700 Wohnungen genehmigt - ein Rückgang von 21,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders betroffen sind Einfamilienhäuser mit einem Rückgang von 30,9 Prozent.
Der Zuzug in die großen Städte seit 2022 verschärft den Wohnraummangel in den Metropolen und deren Umland wie München, Berlin und Frankfurt, wo die Leerstandsquote unter 0,5 Prozent liegt. Im Berliner Umland, etwa im Landkreis Dahme-Spreewald, wird bis zum Jahr 2035 ein Bevölkerungsanstieg von 13 Prozent erwartet.
Parallel spielt das Thema Energieeffizienz eine immer wichtiger werdende Rolle für die Preisentwicklung von Immobilien. Objekte der Energieeffizienzklassen B bis A+ verzeichnen konstante Preissteigerungen, während bei Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse C oder niedriger deutliche Preisrückgänge registriert werden - bei Eigentumswohnungen um mehr als sieben Prozent, bei Einfamilienhäusern über drei Prozent. Eigentümer stehen in der Folge oftmals vor der Entscheidung, entweder kostspielige Sanierungen vorzunehmen, etwa durch den Austausch des Energieträgers, oder einen Verkauf in Betracht zu ziehen, bevor die Preise weiter sinken.
„Eine stärkere Segmentierung zwischen sanierungsbedürftigen und energieeffizienten Immobilien sowie zwischen Wachstums- und schwächeren Regionen zeichnet sich ab. Beide Faktoren sind zentrale Stellschrauben für die Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes der nächsten Jahre und erfordern zukunftsorientierte Lösungen", kommentierte Zalewski.
Steigende Mieten machen Immobilien als Kapitalanlage attraktiv
Die unzureichenden Baufertigstellungen verstärken den bestehenden Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt - insbesondere in den Metropolregionen. Diese Entwicklung zeigt sich bereits deutlich an den Mietmärkten, wo die Knappheit zu spürbaren Mietpreissteigerungen geführt hat: Im ersten Halbjahr 2024 stieg die durchschnittliche Angebotsmiete bundesweit um mehr als 6 Prozent auf 9,76 Euro pro Quadratmeter (1. HJ 2023: 9,21 Euro pro Quadratmeter). In Folge führten steigende Mieten und gesunkene Kaufpreise zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnimmobilien als Kapitalanlage. Die verbesserte Finanzierungslage und weitere Zinssenkungen fördern das Kaufinteresse zusätzlich.
Ausblick: Fortsetzung des Aufwärtstrends
Der Ausblick für das verbleibende Jahr 2024 zeigt eine weitgehend fortschreitende Marktstabilisierung. Besonders in mittleren und sehr guten Lagen werden wieder Preisanstiege erwartet, während Preiskorrekturen nur noch vereinzelt in einfacheren Lagen auftreten werden.
Mittelfristig wird ein anhaltend dynamischer Wohnimmobilienmarkt prognostiziert, geprägt von langfristigen Faktoren wie Energieeffizienz, demografischen Veränderungen und dem anhaltenden Wohnraumdruck. „Wir erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends in einem nachhaltigen Tempo. Die rückläufige Bautätigkeit, steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und das Bevölkerungswachstum stellen den Markt zwar vor Herausforderungen, bieten aber auch zahlreiche Chancen, die es jetzt anzugehen gilt. 2024 war ein vielversprechender Anfang, und wir blicken optimistisch auf das Jahr 2025", sagte Zalewski.
