Eine Immobilie kaufen heißt Vorbereitung, Vorbereitung und noch mehr Vorbereitung …
Der Kauf einer Immobilie ist kompliziert (insbesondere für Erstkäufer), deshalb ist die Vorbereitung besonders wichtig. Es gibt einige besonders kritische Punkte, die sowohl bei der Vorbereitung als auch beim Kaufprozess einer Immobilie unbedingt beachtet werden müssen:
Finanzierung
Diese muss extrem gut vorbereitet werden. Sehr hilfreich ist es, die Marktlage gut zu kennen und zu wissen, wie sich die Preise in den verschiedenen Regionen, in denen man kaufen möchte, in den letzten Monaten entwickelt haben. Die Finanzierung muss im Idealfall schon sitzen, bevor man sich die Wunschimmobilie überhaupt erst anschaut: Kaufinteressenten müssen zuerst selbst rechnen, was sie sich an monatlichen Rückzahlungen leisten können, mit allem Drum und Dran. Dann folgt die Suche nach den besten Finanzierungsangeboten (außer natürlich, wenn Sie ein „Cash Buyer“ sind). Es gibt zahlreiche Finanzierungsanbieter auf den großen Immobilienportalen wie Immowelt und Immoscout, die einen schnell beraten können, oder natürlich auch die Hausbank und andere Kreditinstitute.
Einbeziehung von Fachleuten
Während des Kaufprozesses ist die Meinung von Experten oder eines Gutachters bei der Bewertung der Immobile vor einem Kaufangebot sehr zu empfehlen. Dies könnte langfristig viel an Geld sparen. Denn in vielen, teils komplizierten Fällen braucht man nicht nur bei der Bewertung der Kaufimmobile fachliche Beratung, sondern auch bei der Prüfung von Mängeln an der Wohnung, sowie am Gebäude. In den Fällen ist ein Gutachter oder Immobilienexperte unerlässlich und hilft enorm bei der Entscheidung, was für ein Kaufangebot zu machen.
Makler oder kein Makler?
Ob man einen Makler benutzt ist letztendlich eine individuelle Entscheidung. Die Vorteile: Gute Makler übernehmen eine Verkäufer- und Beraterfunktion (zum Beispiel eine realistische Verkaufspreisermittlung). Auch kennen örtliche Immobilienmakler die regionalen Marktpreise und Trends, sind Experten mit der Abwicklung einer Haus- oder Wohnungsvermarktung (auch betreffende Rechtsfragen) und haben spezielle Kenntnisse, die den Kunden Sicherheit geben. Die Nachteile: Die Maklerprovision ist der Hauptgrund, warum viele Anbieter sich scheuen, einen Makler zu beauftragen. Wenn man eine Immobilie für 100.000 Euro verkauft, wird in den meisten Bundesländern eine Provision von sechs Prozent zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer fällig, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Dies bedeutet brutto 3.570 Euro für beide Parteien. Dies schreckt viele Käufer ab, daher die Entscheidung, auf den Immobilienmakler zu verzichten, um die Abwicklung selbst anzugehen. Die Vor- und Nachteile bezüglich eines Maklers sollten immer genau abgewogen werden. Besonders bei der Vermarktung schwieriger Immobilien muss man sich gut überlegen, ob man alleine oder mit Makler-Unterstützung ein Angebot machen möchte. Letztendlich sind die Ansichten von Experten wichtig, denn als Laie kann man meistens nicht so viel wissen, wie die Branchen-Experten (außer vielleicht, wenn man selbst schon lange in der Branche arbeitet).
Kosten nach dem Kauf
Was für Kosten kommen auf einen zu, wenn man die Wunschimmobilie endlich gekauft hat (egal ob für Eigennutzung oder als Kapitalanlage)? Wie viele Rücklagen sollte man haben und was macht man im Falle von unerwarteten Reparaturen, in der Wohnung selbst oder im Gebäude – vor allem, wenn es sich um große Ausgaben handelt? Wie viele Reserven braucht man idealerweise nach dem Kauf? All diese Fragen muss man im Idealfall schon vor dem Kauf beantworten können.
Andere wichtige Schritte beachten
1. Wie kriege ich die besten Finanzierungsangebote? Zuerst rechnen, dann besichtigen
Bevor Sie den Kaufprozess beginnen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation gründlich analysieren. Dazu gehört die Überprüfung von Ersparnissen, Einkünften und Ausgaben. Ein wichtiger Aspekt ist die Klärung, wie viel man sich monatlich an Rückzahlungen leisten kann. Dafür sind Immobilienrechner besonders geeignet: Es gibt zahlreiche Online-Rechner, die helfen können, den Immobilienwert grob zu berechnen. Plattformen wie zum Beispiel ImmobilienScout24.de, immowelt.de, baufi24.de und wertfinder.de bieten einen kostenlosen Immobilienbewertungsservice sowie detaillierte Analysen, und berücksichtigen verschiedenen Faktoren, die im aktuellen Immobilienmarkt wichtig sind.
Die meisten Käufer sollten laut mehreren Finanzinstituten nicht mehr als 30 Prozent ihres monatlichen Einkommens für die Wohnkosten ausgeben.
Sobald man die eigenen Finanzen überprüft hat, sollten man sich um eine Finanzierung kümmern. Dies kann durch eine Bank oder einen anderen Kreditgeber/Finanzinstitut geschehen. Ein Vorabgenehmigung für einen Kredit gibt eine klare Vorstellung davon, wie viel man ausgeben kann und zeigt Verkäufern, dass man ein seriöser Käufer ist.
2. Wohnungsbesichtigung: Spezialisten einbeziehen
Wenn man bereits eine Wohnung im Auge haben, ist eine gründliche Prüfung wichtig: Lage, Größe, Zustand der Wohnung und Gebäude und wie sieht es aus mit der Heizungsanlage und der Energieeffizienz? Bei der Besichtigung der Wohnung sind Details wie der Zustand der Wände, Böden, Fenster und Sanitäranlagen, die Heizung, die Stränge und auch der Zustand des Gebäudes extrem wichtig. Ein Gutachter oder Fachmann kann helfen, die Wohnung und das Gebäude auf versteckte Mängel zu überprüfen. Das Geld, das man für den Spezialisten ausgibt, lässt einen später besser schlafen!
3. Unterlagenprüfung:Worauf muss man achten?
Meistens erfolgt die Übergabe der Unterlagen, wenn Käufer nach der ersten Besichtigung der Wohnung ernsthaftes Interesse am Kauf der Wohnung haben. Viele Unterlagen benötigt man schon vor Vertragsabschluss für den Antrag auf Finanzierung bei der Bank. Die wichtigsten Unterlagen sind:
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- Baupläne und Grundrisse
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Flurkarte
- Überblick über Sanierungsmaßnahmen
- Wirtschaftsplan
- Instandhaltungsrücklage und Beschlusssammlung
4. Kaufangebot abgeben und Notar Termin
Sobald man sich entschieden hat, die Wohnung zu kaufen, folgt das Kaufangebot. Dies geschieht in der Form eines formellen Schreibens, in dem man Preis und Bedingungen darlegt. Meistens muss man bereit sein, über den Preis zu verhandeln – deshalb ist es wichtig, gut informiert zu sein über Markt-Trends. Ein guter Makler kann in dem Fall helfen, um in Verhandlungen zu beraten.
Wenn das Angebot akzeptiert wurde, muss ein Notar beauftragt werden, um den Kaufvertrag zu erstellen. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass der Vertrag rechtlich korrekt ist und alle notwendigen Informationen enthält. Es ist wichtig, den Vertrag sorgfältig zu lesen und alle Bedingungen zu verstehen, bevor man unterschreibt.
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss die Finanzierung abschlossen werden. Dies bedeutet, dass alle erforderlichen Unterlagen bei der Bank eingereicht werden müssen und der Kreditvertrag unterzeichnet werden muss. Der Käufer muss sicherstellen, dass alle Fristen eingehalten werden, um Verzögerungen zu vermeiden.
Vorteile des Kaufs: Sicherheit und Vermögensaufbau
Der Immobilienkauf bringt viele Vorteile mit sich: finanzielle Sicherheit und die Möglichkeit einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Auch genießt man Stabilität, weil man nicht mehr von steigenden Mieten oder wechselnden Vermietern abhängig ist. Auf der anderen Seite haben Käufer auch sehr viel finanzielle Verantwortung und müssen sich langfristig um die Immobilie kümmern, was mit hohen Kosten verbunden sein kann. Für manche Mieter, die einen günstigen und unbefristeten Mietvertrag haben, kommt der Kauf vielleicht nicht in Frage. Investitionen im Aktienmarkt könnten eventuell attraktiver sein.
Trotzdem: Auf lange Sicht gibt es viele Vorteile für Immobilienmarkteinsteiger, je nach individueller Situation. Deshalb: Eine gute Ausgangssituation für den Immobilienkauf, sehr gute finanzielle Vorbereitung und (wenn nötig) die Unterstützung von Experten – das sind einige der magischen Zutaten, die zu einem erfolgreichen Kauf führen können!
