Die Solvenz vieler Banken gerät durch die Niedrigzinspolitik zunehmend in Gefahr. Zuspitzen könnte sich die Situation am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt. Die Niedrigzinsen sorgen für einen enormen Anstieg bei Krediten für den Wohnungsbau: Allein im März gab es einen Plus von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das gab die Bundesbank bekannt.
„Das ergibt eine hochtoxische Situation auf den Märkten“, so Kapitalmarkt- und Hypothekar-Kreditexperte Hans-Joachim Dübel. Denn sobald die Zinsen wieder steigen wird es gefährlich: Das Risiko hierfür tragen in Deutschland die Banken und nicht der Kapitalmarkt. Denn die Banken verwenden trotz stark steigender Zinsbindungen – im Durchschnitt nach Daten der Hypoport AG inzwischen 14,5 Jahre – kaum langfristigen Refinanzierungsinstrumente, wie Pfandbriefe oder sogenannte Mortgage-backed Securities (Verbriefungen) oder auch langfristige Zinsswaps.
Und aufgrund der Nullzinsgrenze bei Einlagen, den aktuellen Niedrigzinsen bei Krediten – die Bundesbank gibt für März das Hypozinsniveau mit Bindungen über 10 Jahre mit 1,91% an – und den laufenden Verwaltungskosten, können die Banken auch keinen Risikopuffer über eine entsprechende Kreditmarge aufbauen. Sobald die Zinsen wieder steigen, sinken zudem tendenziell die Hauspreise.
Damit geraten die Banken bei Zinssteigerungen von zwei Seiten unter Druck, durch den Wertverfall der Kredite beziehungsweise der Verteuerung ihrer Refinanzierung, und durch den Wertverfall der die Kredite sichernden Immobilien, so Dübel. Zu den Dimensionen: Das Hypotheken-Kreditgeschäft macht insbesondere bei Regionalbanken wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken in der Regel 30 bis 40% der Bilanzsumme aus.
Die Banken der Eurozone haben zum ersten Mal seit Beginn 2012 wieder mehr Kredite vergeben als im Vorjahr. Die Kreditvergabe in der Hypothekenfinanzierung in Deutschland steigt traditionell mit sinkendem Zinsniveau besonders stark in langen Zinsbindungen. Denn die Kunden wollen das niedrige Zinsniveau langfristig sichern, was bei Wohnbaukrediten besonders attraktiv ist, und durch die flache Zinsstrukturkurve, die extrem langfristige Kredite nicht wesentlich teuerer macht als kürzerfristige, noch begünstigt wird. Dieses Zinsbindungsshopping, so Dübel, unterscheidet den deutschen Hypothekarkreditmarkt etwa von Dänemark oder den USA, wo die Zinsen in der Regel über die gesamte Laufzeit – etwa 30 Jahre - fixiert werden.
Dübel verdeutlicht das Dilemma der Banken mit einem Rechenbeispiel:
Ein Hypothekenkredit mit 15 Jahren Zinsbindung, im März für 1,91 Prozent Zinsen abgeschlossen, hat eine extrem hohe Zinssensitivität. Steigen die Zinsen um 1%-Punkt auf 2,91%, so verliert etwa ein tilgungsfreier Kredit von 100.000 Euro im Gegenwartswert 11.680 Euro an Wert. Die Bank hält aber unter den Baseler Eigenkapitalregeln dafür nur 2.800 Euro an Eigenkapital. Mit anderen Worten: bei einer nur unwesentlich grösseren Zinsrally als derjenigen, die in den vergangenen Wochen stattfand, verliert die Bank ein vielfaches des für den Kredit gebundenen Eigenkapitals. Statt knapp drei Prozent müsse die Bank also nun rund vierzehn Prozent an Eigenkapital stellen (einschließlich des nach der Neubewertung der Aktiva neu aufzubringenden). Auch die vergleichsweise niedrigen Tilgungen in Deutschland verändern die Rechnung nicht grundlegend.
Hinzu kommt laut Dübel der Druck durch die Unruhen auf dem Anleihenmarkt, der die Sicherungskosten für die Banken verteuert: Die EZB infomierte am Dienstag über eine geplante Tempoerhöhung beim Anleihekauf. Interessant: EZB-Direktionsmitglied Benoit Coeure kündigte den forcierten Anleihekauf am Montagabend in London im privaten Kreise einer Gruppe von Hedgefonds-Managern an – für die somit der Einbruch des Euros zum Dollar nicht überraschend kam. Erst 14 Stunden nach den Hedgefonds-Managern erfuhr die Öffentlichkeit von der Strategieanpassung der EZB, berichtet das WSJ.
Gleichzeitig mit der EZB-Ankündigung und dem einhergehenden Euro-Absturz stieg am Dienstag der Euro-Bund-Future, ein auf der zehnjährigen Bundesanleihe basierender Terminkontrakt, sprunghaft an. Durch die schon seit Wochen angespannte Situation am Bonds-Markt – und die insgesamt geringe Liquidität angesichts des Kaufprogramms der EZB – wirken sich derartige Aktionen stärker als in der Vergangenheit auf die Kurse aus.
Das deutsche Hypothekarkreditmodell stößt mit dieser Entwicklung an seine Grenzen. Man könnte den Banken noch über eine negative Rendite oder Strafzinsen für Einlagen eine höhere Marge verschaffen, um die Zinsrisiken zu verkraften. „Das wäre in Deutschland aber nicht durchsetzbar. Das würde der Kunde und die Politik nicht akzeptieren“, so Dübel. Das mit ähnlichen Problemen konfrontierte Dänemark schützt hingegen die Banken, indem die niedrigen Kreditzinsen an die Kapitalmarktinvestoren direkt weitergegeben werden. Bei den Banken verbleibt lediglich das Kreditrisiko.
Deutschland sollte, wenn es sich aus der derzeitigen Zinsfalle befreien und die Banken gegen Zinsrisiken absichern wolle, daher auf Pfandbriefe oder auf Verbriefungen mit derartigen Eigenschaften (sog. ‚pass-throughs‘) setzen. Je früher man dies angesichts möglicher Zinssteigerungen in der Zukunft tue, umso besser, so Dübel.
