Der deutsche Bau- und Immobilienmarkt - eine geschützte Werkstatt für Reiche

Immobilien entsprechen nicht nur einer Präferenz der Vermögenden für schönes Wohnen in den eigenen vier Wänden, sie sind auch ein Hebel für die größten Zuwächse. Sie sind die mit Abstand beste Anlageklasse, die hohe Rendite bei vergleichsweise geringem Risiko offeriert. Das bezieht sich keineswegs nur auf die eigenen vier Wände, sondern insbesondere auch auf die fremdvermieteten Objekte. Verantwortlich dafür ist die deutsche Steuergesetzgebung, welche private Immobilienbesitzer unglaublich privilegiert.

Innerhalb des Wohneigentums gibt es natürlich eine breite Segmentierung nach Wohnungsgrößen und Lagen. Die Kategorie Wohneigentum ist alles andere als homogen. Innerhalb der Wohneigentümer gibt es riesige Differenzen. Mit einem Durchschnittswert von 116 m2 Wohnfläche pro Wohnung für selbst bewohntes Eigentum, auch wenn die Wohnflächen-Definition zusätzliche Räume nicht erfasst, ist kein großes Vermögen begründet. Da reicht es gerade Mal für einen bescheidenen Wohlstand. Was durchaus auch für die Erben attraktiv sein kann.

Demgegenüber gibt es natürlich auch das Einfamilienhaus mit 300 m2 oder erst die Villa mit 600 m2 Wohnfläche, letzter auch mit 3000m2 Umschwung inklusive schönem alten Baumbestand. Da liegen Welten dazwischen zum durchschnittlichen Einfamamiilien-Häuschen mit 116m Wohnfläche, nicht nur vom Wohnkomfort her, sondern vor allem auch finanziell. Die Wohnfläche und Größe des Objektes ist eine Sache. Was aber bei Immobilien immer zuerst kommt, ist …. Lage, Lage und nochmals Lage. Diese teuren Objekte sind typischerweise nicht an der lärmgeplagten Einfall-Achse in die Großstadt gelegen, sondern in einem ruhigen, gern auch verkehrsberuhigten Quartier. Rasche Verbindung ins Stadtzentrum und allenfalls noch Aussicht und Sonnenexposition runden deren Vorzüge ab.

Selbst bewohntes Wohneigentum ist aber nur ein Aspekt. Effektiv ist der Immobilienbesitz konzentriert bei den wohlhabendsten 10 und zu einem noch größeren Prozentsatz bei 20 Prozent der Haushalte. Und deren Immobilienbesitz erstreckt sich nicht nur auf Wohneigentum für eigene Zwecke allein, sondern umfasst vor allem auch übrigen Immobilienbesitz, insbesondere bei den reichsten. Dies schließt vor allem drei Formen von Immobilienbesitz ein, nämlich Betriebsvermögen bei Selbständigen, meist in der Form von Betriebsgebäuden, dann den direkten Wohnungsbesitz und schließlich die Form von Fondsanteilen bei Immobilien- oder ‚private equity' -Fonds, die auf Anlagen in den deutschen Immobilienmarkt spezialisiert sind. Es ist ganz klar, dass quantitativ der direkte Wohnungsbesitz bei weitem dominiert. Aber bei einer wichtigen Gruppe, bei den Selbständigen in der Rechtsform von Personengesellschaften, kann eben auch der betriebliche Immobilienbesitz bedeutend sein.

Dominant ist aber der Wohnungsbesitz. Das hängt erstens damit zusammen, dass der Wohnungsbestand in Deutschland, also auch von Mietwohnungen, nach wie vor zu einem sehr hohen Anteil in der Hand von Privatpersonen ist. Und zweitens ist Deutschland in Europa das Land mit dem höchsten Mieteranteil nach der Schweiz. Und drittens haben Immobilienpreise und Wohnungsmieten in den 2010er Jahren einen Strukturbruch mit der Vergangenheit gemacht, beide sind nach jahrzehntelanger Stagnation in realen, d.h. deflationierten Größen, in eine veritable Preisexplosion hinein geraten. Deshalb ist der private Immobilienbesitz dermaßen wichtig als Erklärung für die sehr ungleichen Vermögensbestände und vor allem deren zugespitzt ungleiche Entwicklung in den 2010er Jahre.

Die Zusammensetzung des Wohnungseigentums in Deutschland nach Eigentümerschaft zeigt folgende Charakteristik:

Privatpersonen besitzen direkt fast 85 Prozent aller Wohngebäude und fast 60 Prozent aller darin befindlichen Wohnungen. Weitere 9 Prozent aller Wohngebäude und 22 Prozent aller Wohnungen sind im kollektiven Wohneigentum. Das heiß, es gibt es eine mehrteilige Eigentümerschaft des Gebäudes, mit individuellem Eigentum an den Wohnungen des entsprechenden Gebäudes. Wiederum dürften Privatpersonen fast dominant sein im Eigentum an den einzelnen Wohnungen, wobei sie diese entweder selbst bewohnen oder vermieten. Nur rund 6 Prozent aller Gebäude und 21 Prozent aller Wohnungen gehören anderen Eigentümern - privaten oder öffentlichen Wohnungsunternehmen oder Wohnungsgenossenschaften.

Im Ergebnis sind rund sechzig Prozent aller Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen. Sie sind damit die dominante Gruppe. Früher bildeten auch kommunale oder andere öffentliche Körperschaften (Bund, Länder) eine große Gruppe, mit hohem Einfluss auf das Mietzinsgeschehen. Doch in den 2000er Jahren wurden bedeutende Teile dieser Bestände privatisiert und zumeist an private Großanleger verkauft. Im Kern handelte sich um zumeist heruntergewirtschaftete Sozialwohnungsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Von diesem Verkauf versprach man sich, neben der Entlastung öffentlicher Haushalte, eine Dynamisierung des Wohnungsmarktes. Die neuen Groß-Anleger betrachten, dies bei erheblichen Unterschieden, die Vermietung von Wohnobjekten primär als Teil eines gewinnorientierten Geschäftsmodells, und weit weniger unter sozialpolitischen Gesichtspunkten. Es sind häufig Gesellschaften, die im Besitz von private equity funds sind, und die Renditenmaximierung zur Zielsetzung haben. Doch hinter diesen Gesellschaften, denen im Übrigen die meisten großen deutschen privaten Wohnungsgesellschaften gehören, stecken wiederum wohlhabende oder reiche deutsche Haushalte als Anleger. Sie sind dort nicht Eigentümer spezifischer einzelner Wohnungen, sondern Eigentümer sehr großer und diversifizierter Portfolios von Wohnungen. Somit sind direkt oder indirekt die Mietwohnungen in Deutschland überwiegend im Besitz der obersten 10 oder allenfalls 20 Prozent der Haushalte.

Was macht diesen Mietwohnungs-Immobilienbesitz so attraktiv als Anlage, was andere Anlageformen nicht haben? Auf einen kurzen Nenner gebracht, sind es die strategische Verknappung an Bauland und Wohnraum, die Steuergesetzgebung, die Mietwohnungs-Gesetzgebung und alles dies verstärkt durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Diese vier Faktoren wollen wir im Einzelnen etwas charakterisieren. Im Rahmen eines solchen Artikels können nur generalisierende Tendenzen genannt werden, ohne zu tief ins Detail gehen zu können. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die strategische Baulandverknappung und auf die Steuergesetzgebung.

Die strategische Baulandverknappung

Die Bautätigkeit der letzten Jahrzehnte hat das verfügbare Bauland und den potentiellen Wohnraum bei der bisherigen Bauweise drastisch verknappt. Seit Mitte der 1970er Jahre konzentriert sich die Bautätigkeit in Deutschland auf Einfamilienhäuser, vor allem auf freistehende Einfamilienhäuser (blaue Kurve).

Zu den dominanten freistehenden Einfamilienhäusern kommen noch Häuser mit zwei Wohnungen (grüne Kurve), häufig Einfamilienhäuser in der Form von Doppelhaus-Hälften hinzu. Beide Gebäudeformen, vor allem aber die freistehenden Einfamilienhäuser, sind flächenintensiv. Sie repräsentieren die am meisten ausgreifende, extensivste Bauweise, welche den höchsten Landkonsum pro Wohnung oder pro Bewohner impliziert. Diese Bauweise war traditionell in der Nachkriegszeit im früheren Bundesgebiet und ist zusätzlich durch den 1987 eingeführten Steuercode in Deutschland begünstigt, welche den Wohnkonsum praktisch nicht besteuert. Auch andere nachfrageseitige Faktoren spielen eine Rolle, so die offenbar dominante Präferenz für ein Häuschen im Grünen, das Auto als Verkehrsmittel, welche die extensive Wohnweise überhaupt erst ermöglicht hat etc. Mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser wurden in den letzten 4 Jahrzehnten im früheren Bundesgebiet nur noch wenige neu erstellt (rote Kurve), dies abgesehen von einem Zwischenhoch nach der Zuwanderung aus den neuen Bundesländern in den 1990er Jahren.

Im internationalen Vergleich ist diese Fokussierung auf den Bau freistehender Einfamilienhäuser bemerkenswert und in Europa fast einzigartig. Nur die Vereinigten Staaten haben eine ähnliche Konzentration auf den Bau freistehender Einfamilienhäuser. Es gibt eine untrügliche Indikation für die Verknappung von Bauland: Der dramatische Fall der Hypothekenzinsen müsste kombiniert mit Einkommenszuwächsen für Besserverdienende plus der Zuwanderung in den letzten 10 Jahren einen enormen Boom des Wohnungsbaues für Einfamilienhäuser ausgelöst haben. Doch was ist zu konstatieren: Praktisch keine relevante Zunahme der Bautätigkeit im Einfamilienhausbereich, aber bei deutlich steigenden Land- und Immobilienpreisen.

Die Situation Deutschlands soll anhand einer Graphik dargestellt werden. In einem Preis-/ Mengen-Diagramm für Bauland markiert der Pfeil A die absolute Kapazitätsgrenze für Bauland. Das entspräche etwa praktisch dem ganzen für Bauzwecke nutzbare Land in Deutschland. An diesem Punkt kann das Angebot nicht mehr ausgeweitet werden, was auch immer die Nachfrage ist. Das Angebot ist bei jedem Preis fixiert.

In der Realität spielt sich dies natürlich anders ab. Das Angebot ist preiselastisch, am Anfang, links vom Schnittpunkt von n1 (Nachfragekurve) mit a, der Angebotskurve, nur sehr wenig. Eine Mengenausdehnung löst nur geringe Preiseffekte aus. Das war der Fall von Deutschland von den 1980er bis in die 2000er Jahre. Jetzt sind wir irgendwo im Bereich zwischen n1 und n2 auf der Angebotskurve a. Die Menge steigt noch, aber die Preise beginnen sich fühlbar in Bewegung zu setzen. Werden die Strukturen und Anreize nicht geändert, gehen wir später einmal in den Bereich zwischen n2 und n3, wo die Mengenausweitung nur noch schwach, die Preiseffekte aber sehr stark sind. Jenseits von n3 explodieren dann die Preise, ohne dass die Menge noch spürbar ansteigt.

Deutschland ist mit anderen Worten in einem Immobilienboom angelangt, der Anzeichen einer drohenden Überhitzung und eines Überschießens der Preise erkennen lässt. Deshalb ist der Immobilienbesitz heute doppelt und dreifach interessant. Das Angebot an Bauland ist so ausgereizt, dass jede weitere Mengenexpansion eine beschleunigte Preiswirkung zeitigt.

Die Steuergesetzgebung

Ein wichtiger Grund für die diese Konservierung der Struktur und für die fehlende Elastizität des Angebots im Bau- und Immobilienmarkt ist die Steuergesetzgebung. Die Steuergesetzgebung für selbst bewohntes Wohneigentum ist in Deutschland von einer im internationalen Vergleich raren Kombination gekennzeichnet. (Hinweis auf Artikel: ) Sie verzichtet seit 1987 darauf, den Konsum von selbst bewohntem Eigentum zu besteuern, und bevorzugt so Wohneigentümer gegenüber Mietern. Sie verzichtet bei Verkäufen von selbst bewohnten Wohnungen oder Häuser auf die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, was der ganzen internationalen Steuerpraxis völlig fremd ist. Sie verteuert den Erwerb von Wohneigentum durch die Grunderwerbssteuer und indem sie den Immobilienkäufern keinerlei anfänglichen Schuldzinsenabzug ermöglicht.

Wie sieht das mit anderem Immobilienbesitz aus, mit dem Eigentum an Mietwohnungen oder Häusern, die vermietet sind? Auch hier werden Private gegenüber Unternehmen krass bevorteilt. Das ist der Grund für die im internationalen Vergleich einzigartige Struktur der Bauherren. In Deutschland dominieren immer noch private Haushalte als Bauherren. Ihr Beitrag macht Jahr für Jahr rund zwei Drittel aller neu produzierten Wohnflächen aus. Gewerbliche Anbieter dagegen beschränken sich auf rund einen Drittel, etwas mehr in den letzten 3-5 Jahren.

Die steuerlichen Privilegien privater Haushalte lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:

Ein Wohnungsunternehmen, welches eigene Immobilien verkauft, bezahlt die Gewerbesteuer auf dem Veräußerungsgewinn. Außerdem muss es 19 Prozent Mehrwertsteuer auf den Verkaufspreis dazuschlagen. Private genießen sehr viele Schlupflöcher, welche die Steuerpflicht aushebeln.

• Bei privaten Verkäufen entfällt die Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Private können mit anderen Worten ihre Immobilien zu viel höheren Gewinnmargen als gewerbliche Unternehmen verkaufen, denn der Markt pendelt sich natürlich irgendwo zwischen privaten und Unternehmenskosten ein.
• Private Veräußerungsgewinne sind nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren und einem Tag vollständig steuerbefreit. Bei einem Verkauf vorher würde das Finanzamt dies als spekulative Aktivität erachten und die Gewerbesteuer wie bei einem gewerblichen Anbieter verlangen.
• Das Mietrecht offeriert dem privaten Haus- oder Wohnungsbesitzer einen zusätzlichen Hebel, wenn die Wohnung oder das Haus vermietet sind. Der Vermieter kann Eigenbedarf für die zum Verkauf vorgesehene Wohnung anmelden, was auch bei langjährigen Mietverhältnissen das Bleiberecht des Mieters bricht und dem Eigentümer die Möglichkeit dieser Operation verschafft. Eigene Zwecke heißt in diesem Fall, dass der Eigentümer oder seine Kinder die Wohnung belegen.
• Alternativ zu Kauf und Verkauf einer Immobilie gibt es die Möglichkeit, selber als Bauherr mit Risiko aufzutreten.
• Es gibt allerdings eine Einschränkung, die Konsequenzen hat. Um in den Genuss dieser immensen Steuervorteile zu gelangen, darf der private Haushalt, der entsprechende Verkaufsoperationen mit Immobilien vornimmt, kein professioneller Händler sein. Dafür gibt es ein maßgebendes Kriterium: Der Private darf innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Wohnungen verkauft haben. Würde er dies machen, so würde er als gewerblicher Immobilienakteur behandelt, quasi als Selbständiger, und vom Finanzamt würden alle seine vier oder mehr Immobilienverkäufe als Teil seiner gewerblichen Aktivität eingestuft. Mit der Konsequenz, dass er auf allen Verkaufsoperationen die Veräußerungsgewinne versteuern müsste.
• In der Praxis wird der private Immobilienverkäufer tunlichst vermeiden, vier oder mehr Wohnungen innert fünf Jahren zu verkaufen. Hat er die finanziellen Möglichkeiten, wird er seine Verkäufe schön gestaffelt alle 2 oder 3 Jahre vornehmen und so vermeiden, als gewerblicher Immobilienverkäufer betrachtet zu werden. Er wird ein hübsches Immobilien-Portfolio aufbauen, als Bauherr oder Käufer, dieses vermieten und über die Zeit hinweg, opportunistisch nach Gelegenheit, etwa einem Mieterwechsel, die entsprechende Wohnung oder eher das Haus verkaufen.
• Die Steuergesetzgebung veranlasst den Privaten nämlich, sich auf ein bestimmtes, seinen finanziellen Möglichkeiten entsprechendes Portfolio zu fokussieren. Da die Anzahl der Transaktionen eng begrenzt ist, nicht aber die Höhe der einzelnen Transaktion, hat er ein Interesse, innerhalb seiner finanziellen Restriktion möglichst froßse und hochwertige Wohnungen zu verkaufen.
• Er wird sich jede einzelne Transaktion gut überlegen, strategisch vorgehen und ein Profil von Wohnungen und Häusern definieren, welche seinen eigenen finanziellen Restriktionen und seinen persönlichen Kenntnissen über die Fallstricke und Eigenheiten als Bauherr, aber auch dem aktuellen Marktumfeld und den zu erwartenden zukünftigen Trends entspricht. Für diese Aktivität hilfreich sind, neben professioneller Unterstützung durch Treuhänder, Architekten, Immobilien-Spezialisten, Finanzleuten, vor allem der soziale Kontakt, das persönliche Netzwerk und die Mitgliedschaft in Klubs wie Tennis-, Golf-, Tanz-, Segel-, Yacht- oder Businessclubs oder, gerade im fußball- und automobilverrückten Deutschland, in gehobenen Fußball-Supporter- oder Sponsorenvereinigungen sowie in Automobil- und Oldtimer-Vereinigungen, oder in politischen Parteien. Die Teilnahme an gesellschaftlichen Events, an Wohltätigkeitsveranstaltungen, Parties, Einladungen aller Art sind sehr wichtig, sie geben eine Unzahl von Informationen über Geschmäcker, Stilrichtungen im Bau- und Wohnbereich, Einstellungen, soziale und wirtschaftliche Trends, vor allem aber Informationen über den Immobilienmarkt selbst. Denn eines ist sicher: Der Immobilienmarkt ist kein globaler Markt mit globalen Giganten im internationalen Wettbewerb, sondern ein hoch segmentierter, lokaler oder regionaler Markt. Das wichtigste und knappe Gut, wlechess sich nicht industriell vermehren lässt, ist Bauland. Es wird nicht in transparenten, hocheffizienten Märkten auktioniert, sondern oft durch private Kontakte, persönliches Vertrauen, Kenntnis der Familienverhältnisse der aktuellen Eigentümer angebahnt. Und beim Land wie bei Immobilien generell zählen nur drei Faktoren - Lage, Lage und nochmals Lage.
• Wer keine finanziellen Schranken hat, wird sich auf den absoluten Luxusbereich konzentrieren, auf sehr große Wohnungen oder besser Häuser mit mehreren hundert Quadratmetern Wohnfläche, dazu noch einem repräsentativen Umschwung und an bester Lage. Solche Objekte können einzeln ohne Weiteres mehrere Millionen Euro in der Erstellung (Landankauf plus Bau) oder im Ankauf kosten, und auch mit Gewinn von mehreren Millionen pro Objekt verkauft werden - steuerfrei notabene.
• Wiederum beobachten wir also beim sonstigen Immobilienbesitz, dass die spezifisch deutsche Steuergesetzgebung, genauso wie beim Automobilkonsum oder dem selbst bewohnten Wohneigentum, effektiv progressiv oder steigend die Haushalte mit höheren Einkommen und vor allem Vermögen bevorzugt, am allermeisten die reichsten mit den größten Einkommens- oder Vermögensgewinnen pro Einzeltransaktion. Sie können in einer einzelnen Wohnungs-Transaktion soviel steuerfrei Gewinn erzielen, wie der emsige durchschnittliche Häuslebauer es in seinem ganzen Leben nie zustande bringen wird. Die größten Steuergeschenke gehen an die Allerreichsten, sofern sie dieses Potential aktiv nutzen. Wer untätig ist und die Arbitragemöglichkeit versäumt, wird natürlich nicht belohnt.
• Die deutsche Steuergesetzgebung für den Wohnungsbereich entfaltet darüber hinaus im System heute eine spezifische Wirkung, welche bei der Kreation nicht absehbar war. Das Steuersystem begünstigt im Verein mit neuen Markt-Faktoren wie der seit der Jahrtausendwende veränderten Mietgesetzgebung und der EZB-Politik der Nullzinsen eine zusätzliche Angebotsverknappung im gesamten Immobilienmarkt: Sie führen kombiniert zu einer ausgeprägten Land- und Immobilienhortung. Da die Anzahl der steuerbegünstigten Transaktionen eng begrenzt ist, die steuerbegünstigten Gewinne pro Transaktion aber keine Einschränkung erfahren, ist es für Land- und Immobilienbesitzer nur folgerichtig, auf den schnellen ‚Buck‘ zu verzichten. Die Geduld, gute Lagen und Objekte zu horten, und der Kraftakt, die eigenen existierenden Immobilien möglichst aufwändig und teuer zu sanieren und für den Markt bereitzustellen, der von einem steigenden Trend beherrscht ist, zahlen sich aus. Auch die minimale Haltefrist von 10 Jahren für steuerfreie Veräußerungsgewinne trägt dazu bei. Das ist mit ein Grund für die enttäuschende Bautätigkeit - trotz historisch präzedenzlos niedriger Zinsen, trotz guter Einkommensentwicklung mindestens für höhere Einkommen, trotz nahezu ausgetrockneter Arbeitsmärkte. Das Hortungsverhalten ist seinerseits ein endogener Verstärker der Immobilienpreise.
• Der deutsche Immobilienmarkt ist aber noch keineswegs spekulativ überhöht, sondern befindet sich in einem kraftvollen Trend, der weit reichende wirtschaftliche und soziale Konsequenzen haben wird. Sie implizieren die größte Einkommens- und vor allem Vermögensumverteilung der Nachkriegszeit. Jedenfalls solange die wichtigen trendbildenden Faktoren wie aus Demographie-Gründen notwendige Zuwanderung, die Steuer- und Mietzinsgesetzgebung sowie die ganze miserable Geldpolitik der Europäischen Zentralbank fortgesetzt werden. Die Mietzinsgesetzgebung und die EZB-Politik sind die Themen der nächsten beiden Artikel in unserer Serie.