Wer eine Wohnung kaufen will, hat viele Feinde

 

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29.02.2020 13:58
Warum eigentlich werden Wohnungen immer teurer? DWN-Kolumnist Ronald Barazon räumt mit einer Reihe von Mythen auf und nennt die wahren Gründe. Darüber hinaus macht er konkrete Vorschläge, wie man es schaffen könnte, Wohnraum auch für Normalverdiener wieder bezahlbar zu machen.
Wer eine Wohnung kaufen will, hat viele Feinde
Um Wohnungen wieder bezahlbar zu machen, muss der Wohnungsbau industrialisiert werden. (Foto: dpa)

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Wohnungen sind heute für den Normalverdiener fast unerschwinglich. Oft wird dieser Zustand nur den Anlegern angelastet, die astronomische Preise für Immobilien zahlen, weil sie mit Anleihen und Sparbüchern nichts mehr verdienen können. Die Nachfrage der Anleger ist jedoch nicht der allein entscheidende Faktor. Nein, die Wohnungssuchenden haben noch zahlreiche andere Feinde: Die reinen Baukosten schlagen gewaltig zu Buche, die Grundstücke sind extrem teuer und die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung treibt die Menschen in die Städte, was die Nachfrage explodieren lässt und die Preise in die Höhe jagt. Fragt man die (angeblichen) Experten, dann geht es allerdings auch gar nicht anders – ein Quadratmeter muss tausende Euro kosten. Oder noch viel mehr – kein Betrag ist so hoch, dass er nicht prompt übertroffen wird. Da wirke eben der Markt, heißt es, da gelte das Prinzip von Angebot und Nachfrage. In Wirklichkeit gibt es aber auch Ursachen für die Preisexplosion, die nicht der Markt auslöst.

Das begrenzte Gut Grundfläche wird nicht nur durch den Markt immer teurer

Weltweit, auch in Deutschland und Österreich, drängen die Menschen in die Städte. Unweigerlich werden dadurch Grund und Boden teurer. Allerdings ist diese Entwicklung weder unvermeidlich noch positiv, da sie nicht nur Probleme in den Städten schafft, sondern auch den ländlichen Raum vernichtet. Der erste Ansatz müsste also in einer besseren Raumordnung liegen, in der Schaffung zusätzlicher attraktiver Zentren. Raumordnung ist nicht Sache des Marktes, sondern Aufgabe der Politik.

Einige der kleineren Städte wären als Entwicklungszonen zu definieren, sodass sich die Nachfrage auf mehrere Ziele verteilt und der Druck auf die Grundkosten nachlässt. Da wäre die Politik gefordert, die aber hier versagt – versagen muss. Der harmlos klingende Satz von der „Entwicklung einiger kleineren Städte“ bedeutet in die Praxis nämlich übersetzt: Man müsste die öffentlichen Gelder anders verteilen und vor allem aufhören, die kleinen Gemeinden zu finanzieren. Und dies wäre nur über eine grundlegende Änderung des Finanzausgleichs zu bewerkstelligen, der die Verteilung der Steuern an die Gebietskörperschaften auf verschiedenen Ebenen regelt.

Ein Politiker, der hier eingreift und erklärt, man sollte bestimmte Schwerpunktstädte definieren und das Geld aus den ohnehin durch die Abwanderung zum Untergang verurteilten Gemeinden abziehen, wäre seinen Job spätestens bei der nächsten Wahl los. Es gibt nämlich sehr viele sehr laute Stimmen, die verlangen, dass mehr Geld in die Kleingemeinden fließen soll, um sie vor dem Untergang zu retten und den ländlichen Raum zu beleben. Nur: Auch großzügige Finanzierungen der Dörfer können den Zug in die Städte nicht stoppen. Wirksam wäre nur ein breit gestreutes Netz wirtschaftlich stärkerer Städte mittlerer Größe, die auch für eine Belebung der umliegenden Gemeinden sorgen könnten. Die heuer in Kraft getretene Reform des Finanzausgleichs in Deutschland hätte die Gelegenheit einer Weichenstellung geboten. Hätte.

Also wird der Zug in die Großstädte weiter anhalten und ein weiteres Problem verschärfen. Da das Wohnen in den Stadtzentren zu teuer ist, nützen viele die billigeren Angebote im Umland. Die Folge sind Staus und überfüllte Pendlerzüge morgens und abends mit der unvermeidlichen Belastung der Umwelt. Nicht nur an die Umwelt sollte man denken – täglich zwei oder mehr Stunden Weg-Zeit sind kein überzeugender Beitrag zur Lebensqualität.

Viele Eigentümer des begehrten, knappen Guts Grundfläche verfolgen seit einiger Zeit eine neue Preisstrategie. Sie verlangen keinen Preis pro Quadratmeter mehr. Stattdessen verlangen sie einen Preis, der von der Zahl der Quadratmeter abhängt, die gebaut werden. Das hat zur Konsequenz, dass das Prinzip, in die Höhe zu bauen, damit die Kosten für den Erwerb des Grundstücks auf mehr Quadratmeter umgeschlagen werden können, an Bedeutung verliert. Der Neubau von Wohnungen wird auf jeden Fall durch diese neue Preispolitik teurer – und die Wohnungspreise beziehungsweise die Mieten steigen auf jeden Fall an.

Eine Industrialisierung des Wohnungsbaus bietet sich an, wird aber als unmöglich schlecht geredet

Die Bauwirtschaft erklärt, dass allein die Errichtung – ohne Grund- und sonstige Kosten - eines Quadratmeter Nutzfläche im Schnitt etwa 2.500 Euro kostet. Im Schnitt bedeutet, es gibt Objekte um 2.000 Euro oder weniger und andere um deutlich mehr als 3.000. Die Bandbreite wird mit den unterschiedlichen Ausstattungen erklärt, ob ein Garagenplatz zur Wohnung gehört, ob ein Edelholzfußboden oder ein Marmorbad gewünscht wird, und so weiter. Das hohe Basis-Niveau wird allerdings von den immer umfangreicheren Auflagen bestimmt, die sich aus dem Umweltschutz, der Barrierefreiheit oder anderen Faktoren ergeben.

Bestritten wird von vielen Baumeistern die nahe liegende Konsequenz: Eine Industrialisierung des Bauens muss her, um die Kosten zu senken. Um dies zu verhindern, werden von den Interessenvertretern jedoch prompt Beispiele geliefert, bei denen der vorgefertigte Bau genauso viel oder sogar mehr gekostet hat als die traditionelle Bauweise. Allerdings sind diese Fälle wohl dem Umstand geschuldet, dass die Entwicklung erst am Anfang steht, nicht alle Anlagen ausgereift und oft auch nicht ausgelastet sind. Tatsächlich würden Fabriken, die einzelne Elemente oder komplette Räume herstellen, effizienter produzieren und dabei auch die umfangreichen Umweltauflagen berücksichtigen. Die Elemente sind in großen Mengen oder durch die moderne Technologie auch in kleinen Einheiten herstellbar, sodass auch eine individuelle Architektur umgesetzt werden kann. Die Bau-Unternehmen wären entlastet, könnten aber doch eigenständig gestaltete Objekte erstellen. Allerdings müssten die Baufirmen ihre betriebliche Organisation entsprechend anpassen, um den Einsatz von vorgefertigten Elementen optimal nützen zu können. Zudem ginge das Arbeiten im Freien, zu dem immer weniger Menschen bereit sind, zurück – das könnte das Facharbeiter-Problem der Baubranche beheben.

Gegen die Argumente für eine Industrialisierung des Bauens spricht der abschreckende Hinweis auf die Plattenbau-Welle im vorigen Jahrhundert, die europaweit – insbesondere im Osten des Kontinents – zur Errichtung von Wohnsilos geführt hat, die heute mit viel Aufwand abgerissen werden müssen. Dass jedoch die Entwicklung weiter gegangen ist und den Fabriken nun vielfältige Möglichkeiten bieten, wird oft nicht zur Kenntnis genommen. Im Vordergrund der Lobbyisten steht das Bemühen, die traditionelle Bauweise und die bestehenden Bauunternehmen in ihrer Struktur zu verteidigen. Auch fühlt man sich angesichts der großen Nachfrage in der Position der Stärke und sieht keine Notwendigkeit einer Veränderung der vielfach über Jahrhunderte gepflegten Tradition.

Das atypisch extreme Interesse der Anleger am Kauf von Wohnungen hat gar nicht der Markt ausgelöst

Also doch der Markt, der bestimmt und alles regelt? Nein, das ist nicht der Fall. Zwar ist ein beachtlicher Teil der hohen Nachfrage nach Immobilien auf das Interesse von Anlegern zurückzuführen, die auf dem Sparbuch oder auf dem Anleihen-Markt minimale Zinsen oder sogar Minus-Zinsen antreffen und daher zum Kauf von Wohnungen wechseln. Aber: Der Auslöser dieses Umstands ist keineswegs vom Markt verursacht. Vielmehr ist ein dirigistischer, öffentlicher Eingriff entscheidend, der die Wirkung von Angebot und Nachfrage, also den Markt, ausschaltet. Die Europäische Zentralbank gibt seit Jahren im Verkehr mit den Banken äußerst niedrige Null- oder Minuszinsen vor, die diese an die Kunden weiter geben. Wobei diese Maßnahme allein nicht die gewünschte Wirkung hätten, da die Nachfrage der überschuldeten Staaten trotzdem die Zinsen in die Höhe treiben würde. Diesen Effekt verhindert die Zentralbank jedoch, indem sie Milliarden an Staatsanleihen übernimmt, sodass die Finanzminister sich gar nicht oder kaum an den Markt wenden müssen, wo sie nur gegen attraktive Zinsen Geld bekämen. Vom Markt kann also gar keine Rede sein - er existiert hier nicht.

Dabei wären niedrige Zinsen an und für sich ein idealer Beitrag, um den Wohnungssuchenden den Kauf einer Wohnung zu erleichtern. Diese treffen aber nicht nur auf die horrenden Preise, sondern auch auf die „EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge“, die die Wohnungsfinanzierung extrem erschwert hat. So müssen junge Kunden glaubhaft machen, dass sie auch in den kommenden Jahrzehnten bis zum Ende der meist langen Laufzeit der Kredite gut verdienen werden. Diese absurde Vorgabe wurde noch mit der Feststellung gekoppelt, dass Haftungen, etwa Bürgschaften von Familienmitgliedern, nur sehr bedingt als Sicherheiten gelten. Ein weiteres Beispiel, dass die Politik dem Markt, also dem Gespräch zwischen einem Bankmitarbeiter und seinem Kunden, nicht traut.

Die Anhänger staatlicher Eingriffe sehen ihre Stunde gekommen

Oberflächlich betrachtet sind die hohen Preise der Wohnungen ein Produkt des Marktes. Und dieser Eindruck löst bei manchen Politikern, aber auch bei vielen Bürgern den Ruf nach einer Regulierung des Bereichs aus. Hohe Preise bedeuten auch hohe Mieten und da bietet sich der erste Ansatz für einen Eingriff an: Der Ruf nach einer staatlichen Festsetzung der Mietenhöhe wird laut. Dass eine derartige Maßnahme dazu führt, dass der Wohnungsbau drastisch zurückgefahren wird, weil kein Objekt mehr finanzierbar ist, zeigen die Erfahrungen aus der Vergangenheit. Der zweite Ansatz ist eine Bodenbewirtschaftung: Die Enteignung im öffentlichen Interesse zu festgelegten Entschädigungssätzen klingt wie ein probates Mittel, um die Grundstückspreise zu senken, führt aber zu einer Vernichtung von Vermögenswerten, die in Privathaushalten und Unternehmen eine entscheidende Rolle spielen. Auch andere, krause Ideen, wie man die Wohnungswirtschaft unter die Knute des Staates zwängen könnte, kursieren bereits.

Kurzum: So manche wollen den Teufel der hohen Preise mit dem Beelzebub der staatlichen Regulierung austreiben. Aber offenbar will sich niemand für eine konstruktive Wohnungspolitik einsetzen.

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Ronald Barazon war viele Jahre Chefredakteur der Salzburger Nachrichten. Er ist einer der angesehensten Wirtschaftsjournalisten in Europa und heute Chefredakteur der Zeitschrift „Der Volkswirt“ sowie Moderator beim ORF.


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