Ein Immobilien-Teilverkauf im Falle, dass man Geld oder einen Kredit braucht, klingt erst mal gut, doch hat mehrere Haken und muss daher vorsichtig recherchiert werden. Es gibt bei dieser Art von Immobilientransaktion mehrere Fallstricke, auf die Immobilien-Besitzer unbedingt achten müssen.
So zum Beispiel warnt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) vor Teilverkaufsmodellen von Immobilien, die sich häufig an ältere Menschen richten und finanzielle Freiheit versprechen. „Teilverkäufe werden als schnell, unkompliziert und lebenslang sicher angepriesen. Tatsächlich halten Teilverkäufe vieles nicht, was die Werbung verspricht,“ sagt die Bafin.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, dem bietet sich die Option, das Eigenheim teilweise zu verkaufen - auch Immobilien-Teilverkauf genannt. Für den Teilverkauf gibt es mehrere Anbieter, darunter Heimkapital, Engels & Völkers und die Deutsche Teilkauf.
Laut der Bafin verkaufen Eigentümer beim Immobilien-Teilverkauf bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims an ein Unternehmen und bevollmächtigen gleichzeitig das Teilkauf-Unternehmen, die Immobilie später zu veräußern. Der Gesamtverkauf erfolgt spätestens nach dem Tod der Eigentümer. Zu Lebenszeiten kann verkauft werden, wann immer Eigentümer wollen, aber auch gegen ihren Willen, wenn bestimmte vertragliche Pflichten nicht erfüllt werden. In der Regel ist der/die Eigentümer: in (beziehungsweise später die Erben) vertraglich berechtigt, den Gesamtverkauf durch Rückkauf des bereits verkauften Teils abzuwenden.
Der Bafin zufolge kann zum Gesamtverkauf das Haus weiter bewohnt oder vermietet werden. Dafür wird ein besonderes Nutzungsrecht eingeräumt, und ein monatliches Nutzungsentgelt muss bezahlt werden. Dieses Entgelt wird im Vertrag festgeschrieben, kann später aber möglicherweise durch das Teilkauf-Unternehmen erhöht werden. „Die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf, einen möglichen Teilrückkauf und alle wechselseitigen Rechte und Pflichten, die Eigentümer und das Teilkauf-Unternehmen eingehen, werden schon beim Teilverkauf geregelt".
Was sind die Fallstricke?
Viele Nachteile eines Teilverkaufs offenbarten sich erst später, zum Beispiel wenn das Haus oder die Wohnung letztendlich an einen Dritten verkauft wird, sagt die Bafin. „Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, so Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch. „Er ist riskant und kann teuer werden“. Aus Verbraucherschutzsicht müsse man davor warnen, den „allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkäufe blind zu vertrauen“.
Laut den Verbraucherzentralen Baden-Württemberg und Bremen müssen bei einem Teilverkauf - zusätzlich zu dem monatliches Nutzungsentgelt - die Kosten für die Instandhaltung der Immobile, je nach Anbietenden, komplett vom Verkäufer bezahlt werden. Hinsichtlich dem Nutzungsentgelt kommentierten die Zentralen: „Je größer der verkaufte Anteil ausfällt und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt dann auch dieses Entgelt aus. Das Entgelt wird meist nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es kann aber auch variabel sein und mit der Inflationsrate automatisch steigen."
Auch wichtig zu beachten sei: Möchte man später verkaufen, könnten hohe Gebühren fällig werden beim kompletten Verkauf der Immobilie.
Für wen eignet sich ein Teilverkauf?
Dem Immobilienvermittler der Berliner Sparkasse, BSK-Immobilien zufolge, eignet sich der Immobilien-Teilverkauf generell vor allem für Immobilien-Besitzer über 60 Jahre, die mehr Liquidität brauchen und ihre Immobilie behalten möchten. „Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine Alternative zur Leibrente, Umkehrhypothek, Hypothekendarlehen oder zu einem Darlehen,“ so BSK Immobilien. Vorteile seien ein lebenslanges Wohnrecht und wirtschaftliche Rechte wie zum Beispiel Vermietung, sowie Flexibilität die Immobilie zu verkaufen, vererben oder zurückzukaufen.
Bafin rät Immobilien-Eigentümer folgendes: Angebote vergleichen, Alternativen prüfen, Vertrauenspersonen einbinden, Experten-Wissen nutzen und Unklarheiten rechtzeitig beseitigen.
Die Verbraucherzentralen Baden-Württemberg und Bremen empfehlen „eine sorgfältige rechtliche Prüfung aller Fallstricke“ und raten an: „Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zum Teil zu verkaufen, lassen Sie sich stets konkrete Vertragsangebote geben und anwaltlich beraten. Legen Sie auch beim Notartermin Wert darauf, dass Sie über alle Risiken aufgeklärt werden".
