Steigende Hypothekenzinsen haben zu einem Einbruch im Wohnungsmarkt für Luxusimmobilien geführt, hauptsächlich weil potenzielle Käufer weniger Geld für Häuser ausgeben können, und Verkäufer zögern, ihre Preise zu senken. Das Ergebnis: Viele Luxusimmobilien bleiben weiterhin unverkauft auf dem Markt.
Der Immobilienmarkt - für lange Zeit das beliebteste Investment der Deutschen - ist ins Schwanken geraten wegen deutlich gestiegenen Zinsen, die Finanzierungen enorm verteuern und den jahrelangen deutschen Immobilienboom gestoppt haben. Auch in dem amerikanischen Immobilienmarkt deuten Signale auf eine Rezession. Es gibt Befürchtungen, dass der Sektor schwächer sein könnte, als angenommen wird, und dass die US-Zentralbank Federal Reserve daher gezwungen sein wird, Zinsen für einen längeren Zeitraum auf einem höheren Niveau zu halten.
Nach Angaben der Financial Times gibt es einen Stillstand bei den Verkäufen auf dem deutschen Luxuswohnungsmarkt. Die britische Wirtschaftszeitung zitierte Zahlen des Immobilienmaklers Homeday, die den Trend unterstreichen: Im November 2023 war die Zahl der Luxusimmobilien, die auf den wichtigsten deutschen Immobilienportalen für mehr als 500 000 Euro zum Verkauf angeboten wurden und länger als 60 Tage auf dem Markt waren, doppelt so hoch wie im Vorjahr. Homeday zufolge wurden zwischen Oktober und Dezember letzten Jahres in Berlin nur 2.260 Luxuswohnungen verkauft, gegenüber 4.013 im Vorjahr.
Zinsen steigen, Preise fallen
Während dieser Zeit stieg der durchschnittliche 10-jährige Festhypothekenzins deutlich an, von einem Prozent Anfang 2022 auf 3,36 Prozent im März 2023, so der deutsche Hypothekenmakler Interhyp. In diesem Zeitraum fielen die Immobilienpreise bereits: Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken sanken sie im zweiten Halbjahr 2022 um 2,5 Prozent - der stärkste Sechsmonatsrückgang in mehr als 20 Jahren.
Blickt man zurück: Zwischen dem ersten Quartal im Jahr 2010 und dem zweiten Quartal im Jahr 2022 sind Immobilienpreise um 107 Prozent gestiegen.
Preise in vielen Städten sind bereits erheblich gesunken. Laut Thomas Zabel, Mitbegründer des deutschen Wohnungsgeschäfts der Immobilienagentur Savills, sieht man ähnliche Entwicklungen in den meisten Großstädten. „Bei den Häusern, die tatsächlich verkauft werden, geht es um 20 bis 25 Prozent unter dem ursprünglichen Listenpreis, selbst in den besten und teuersten Lagen Münchens“, so Zabel.
München, Hamburg und Berlin
Nach Angaben der Financial Times sanken die durchschnittlichen Angebotspreise in der Münchner Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt in den letzten drei Monaten des Jahres 2022 um 11,5 Prozent im Vergleich zu den drei Monaten davor, während im Hamburger Stadtteil Rotherbaum die Angebotspreise im gleichen Zeitraum um 9,9 Prozent fielen.
Zabel zufolge ist der Markt für Luxusimmobilien in Hamburg klein, und selbst in guten Jahren werden nur wenige Häuser verkauft. „Hamburg wird von altem Geld dominiert, das macht den Luxusimmobilienmarkt dort widerstandsfähiger: Die teuersten Häuser sind seit vielen Generationen in Familienbesitz“.
Doch in Berlin wurden Preise zum Teil schon drastisch gesenkt. Viele der Luxuswohnungen der Stadt - die laut der Immobiliengruppe Engel & Völkers in den letzten drei Monaten des Jahres 2022 zu einem durchschnittlichen Preis von 3,45 Millionen Euro verkauft wurden - befinden sich in dem historischen Zentrum der Stadt (Mitte), oder drängen sich zwischen Restaurants und Museen in Charlottenburg.
Die wenigen Immobilien, die neue Käufer finden, werden mit Preisnachlässen von bis zu 30 Prozent auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft, so der Berliner Immobilienmakler Peter Rabitz.
Wenig Entspannung in Sicht
Die Financial Times zitierte Immobilien- und Hypothekenmakler, die betonten, dass viele Käufer sich aus dem Markt zurückziehen, weil die höheren Hypothekenzinsen den Kauf von Immobilien unerschwinglich machen. Andere zögern Transaktionen hinaus, weil sie glauben, dass Immobilienpreise noch weiter fallen könnten.
„Die Hypothekenzinsen steigen und die Banken verlangen auch höhere Einlagen“, erklärt Ozan Yaprak, Geschäftsführer des lokalen Hypothekenmaklers Moya Baufinanz Berlin. „Für viele Kunden, die den Kauf einer hochwertigen Wohnung in Erwägung ziehen, ist die Forderung nach einer höheren Anzahlung Grund genug, um ihre Meinung zu ändern“.
Eine schnelle Erholung des deutschen Luxusimmobilienmarktes scheint unwahrscheinlich, da die Hypothekenraten voraussichtlich noch einige Zeit auf hohem Niveau bleiben werden. Dmitri Uvarovski, Forschungsleiter bei Homeday, sagte der Financial Times, Preise müssten um weitere 10 bis 15 Prozent fallen.
Hauskäufer würden sich erst dann das leisten können, was sie sich vor einem Jahr hätten leisten können als die Hypothekenzinsen niedriger waren. Zabel zufolge braucht der Markt niedrigere Preise, um sich neu zu kalibrieren. Er rechnete jedoch nicht damit, dass dies in den nächsten Monaten passieren wird.
