Die Grundsteuer, eine der bedeutendsten Einnahmequellen für deutsche Städte und Gemeinden mit einem Volumen von fast 15 Milliarden Euro, belastet Immobilienbesitzer zunehmend. Laut einer Analyse der renommierten Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY) stiegen die Abgaben in jeder achten deutschen Kommune im Jahr 2022 an. Etwa 40-Prozent der Gemeinden erhöhten ihre Hebesätze, während Senkungen nur in Ausnahmefällen (1-Prozent) vorkamen.
Der Anstieg der Hebesätze im vergangenen Jahr war so signifikant wie zuletzt 2016. Im Durchschnitt liegt der Grundsteuer-Hebesatz für bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland bei rund 391-Prozent, was im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von fünf-Prozent bedeutet.
Allerdings variieren die durchschnittlichen Hebesätze erheblich von Bundesland zu Bundesland. Besonders hohe Belastungen treffen die Eigentümer in Nordrhein-Westfalen, wo nicht nur die höchsten Hebesätze (durchschnittlich 565-Prozent) verzeichnet wurden, sondern auch der stärkste Anstieg im Vergleich zum Vorjahr mit 13-Prozent. Auch in Hessen (495-Prozent), dem Saarland (446-Prozent) und Sachsen (427-Prozent) gehören die Hebesätze zu den höchsten in Deutschland. Die geringsten Hebesätze wurden in Schleswig-Holstein (347- Prozent) und Bayern (352-Prozent) registriert, wie Daten des Statistischen Bundesamts in einer Statista-Grafik zeigen.
Doch warum dieser Anstieg? Dr. Heinrich Fleischer, ein Experte bei EY, erklärt: „Die schlechte Finanzsituation vieler Kommunen erfordert häufig eine Anhebung der Hebesätze, was zu einer Mehrbelastung der Bürger führt. Die Kommunen ächzen – so wie die Bürgerinnen und Bürger auch – unter Kostensteigerungen, die sie weitergeben müssen (…).“ Dies bedeutet, dass die Kommunen zusätzliche Einnahmen benötigen, um die steigenden Belastungen bewältigen zu können.
Grundsteuerreform ab 2025
Für viele Eigentümer ist das Ende der Fahnenstange noch nicht in Sicht. Ab 2025 wird die neue Grundsteuerreform in Kraft treten, um die bisherige Regelung zu ersetzen, die das Bundesverfassungsgericht wegen ihrer Ungerechtigkeiten abgelehnt hat.
Bisher wurde die Grundsteuer auf der Grundlage veralteter Einheitswerte von 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) berechnet. Diese Werte entsprachen nicht mehr den aktuellen Realitäten, weshalb das Verfassungsgericht eine Reform forderte. Jetzt müssen Millionen von bebaute und unbebaute Grundstücke nach aktuellen Maßstäben bewertet werden, um sie an die heutige Entwicklung anzupassen.
Bis zum Ende des Jahres 2023 waren die Eigentümer aufgefordert, eine sogenannte Feststellungserklärung abzugeben, die den Finanzämtern als Grundlage dient, um die notwendigen Daten für die Berechnung der neuen Grundsteuerwerte zu sammeln. Diese Daten werden in einer Grundsteuerkarte zusammengeführt, die voraussichtlich 2024 an die Kommunen übermittelt wird. Die Kommunen verwenden diese Karte, um die Grundsteuer für ihre Bürger zu berechnen.
Aber was bedeutet das konkret für Hausbesitzer und auch für Mieter, die die Grundsteuer über die Nebenkosten zahlen? In vielen Fällen werden die neuen Grundsteuerwerte höher sein als nach den alten Maßstäben. Das ist verständlich, da besonders Gebäude in gefragten Lagen, die hohe Mieten erzielen, in den letzten Jahrzehnten stark an Wert gewonnen haben. Dies könnte zu erheblichen Kostensteigerungen führen, da der Grundsteuerwert die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer bildet.
Wie beeinflusst die neue Grundsteuer die Steuerlast?
Die Grundsteuer wird auf einfache Weise berechnet: Der Wert des Grundbesitzes wird mit einer festen Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert (Formel: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Zu zahlende Grundsteuer). Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der den Wert des Grundstücks für die Besteuerung repräsentiert, während die Hebesätze von den Kommunen festgelegt werden.
Angesichts dieser Fakten erscheint die Erklärung des Bundesfinanzministeriums, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein wird und keine zusätzlichen Einnahmen für die Kommunen generieren wird, wenig realistisch. In den meisten Fällen werden steigende Grundsteuerwerte nach der Neubewertung zu höheren Abgaben führen – es sei denn, die Kommunen entscheiden sich, ihre Hebesätze wieder zu senken.
Auch Dr. Fischer von EY geht aufgrund der steigenden Kosten der Kommunen nicht davon aus, dass die angestrebte Aufkommensneutralität tatsächlich erreicht wird. Er betont: „Auch wenn der politische Konsens besteht, dass es insgesamt nicht zu einer gravierenden Mehrbelastung kommen soll, bleibt für Immobilieneigentümer aktuell ein hohes Maß an Ungewissheit hinsichtlich der künftigen Grundsteuerbelastung.“
Das Finanzamt selbst hat sich bisher zurückhaltend geäußert und erklärt, dass noch nicht absehbar ist, ob die neue Grundsteuer für Grundstückseigentümer zu höheren oder niedrigeren Steuern führen wird. Dennoch zeichnet sich bereits jetzt eine klare Tendenz ab, die für Immobilienbesitzer besorgniserregend ist - insbesondere in den Kommunen, die ihre Hebesätze deutlich angehoben haben.
Ab wann wird die neue Grundsteuer 2025 fällig?
Es ist zweifellos, dass sich individuelle Steuerzahlungen verändern werden und viele Immobilieneigentümer voraussichtlich höhere Grundsteuern tragen müssen. Laut den Angaben des Finanzamts werden sie ab dem 1. Januar 2025 zur Zahlung der neuen Grundsteuer verpflichtet sein. Die bisherige Grundsteuerregelung auf Basis veralteter Einheitswerte bleibt noch bis zum 31. Dezember 2024 bestehen. Es wird voraussichtlich bis Herbst 2024 dauern, bis die exakte Höhe der künftigen Grundsteuerbelastung für die Mehrheit der Steuerpflichtigen festgelegt ist.
Möglicherweise gibt es einen kleinen Hoffnungsschimmer: Das Bundesfinanzamt informiert, dass Gemeinden ihre Hebesätze anpassen können und viele dies tun wollen, um ihre Grundsteuereinnahmen nicht drastisch steigen zu lassen. Angesichts der finanziellen Herausforderungen, vor denen die Gemeinden stehen, bleibt jedoch fraglich, ob sie diese Zusage einhalten werden.
Um sicherzustellen, dass das Wohnen bezahlbar bleibt, sollen zudem Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften unter bestimmten Bedingungen von einem Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer profitieren.
Die kommenden Jahre werden zeigen, wie sich die Grundsteuerreform auf Immobilieneigentümer auswirkt. Bis dahin bleibt es wichtig, die Entwicklungen genau zu beobachten und sich gegebenenfalls rechtzeitig auf mögliche Veränderungen vorzubereiten.
