Indexmiete: Eine gute Wahl?

Indexmiete: Was ist das eigentlich?

Die ehemalige Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) zeigt sich im Bezug auf Indexmieten eher verhalten: „Aus meiner Sicht haben wir in Deutschland ganz klar ein Problem mit Indexmieten.“ In Zeiten hoher Inflation und wirtschaftlicher Volatilitäten – die letzten fünf Jahre könnte man komfortabel als volatil bezeichnen – stellen Indexmieten eine hohe Belastung für Mieter da. Denn: Explodiert die Inflation, tut die Indexmiete es ebenso.

In der Theorie stellt die Indexmiete ein Modell dar, das Mieter vor der Willkür geldgieriger Vermieter schützen soll. Da der Kaltmietpreis an die Mietentwicklung, den sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI), gekoppelt ist, und nur alle 12 Monte angepasst werden darf, soll so verhindert werden, dass die Miete ohne Maß steigt. Das Statistische Bundesamt aktualisiert den Verbraucherpreisindex, der über Privatmieten hinaus auch eine umfangreiche Analyse der gesamten Lebenshaltungskosten in Deutschland ist, jeden Monat und hält die Ergebnisse so relevant.

Auf einem stabilen Mietmarkt sind Mieter so stets informiert und müssen keine Angst vor bösen Überraschungen haben. Nur wissen leidende Mieter, dass der Mietmarkt in der Bundesrepublik seit zehn Jahren alles, aber nicht stabil ist.

Der Mietpreisindex lag 2005 noch bei 82,8. 2024 liegt er bei 107,5. Grundsätzlich wäre das auch nicht schlimm; Preise verändern sich über die Dekaden hinweg, Produkte und Dienstleistungen gewinnen und verlieren an Wert abhängig von den Bedürfnissen, Fähigkeiten und Möglichkeiten der Nation – wäre da nicht die zuvor benannte haarsträubende Inflation der letzten fünf Jahre. Da sich die Indexmiete am Markt orientiert, steht Vermietern nichts im Wege, um bei einer zehnprozentigen Inflation die Miete um zehn Prozent zu erhöhen.

Bei kurzfristigen Inflationsspitzen wäre das kein Problem, schließlich darf die Miete nur alle 12 Monate erhöht werden. Doch was, wenn die Inflation über Jahre hinweg hoch bleibt – wegen der Pandemie, wegen Energiekrisen, wegen Kriegen – so, wie es hier der Fall war? 2005 lag die Inflation bei 1,6 Prozent. 2010 war es 1 Prozent. Spulen wir vorwärts zu 2022 und der schockierenden 6,9 Prozent-Inflation. Im Folgejahr sind es noch 5,9 Prozent; 2024 deutlich erträglichere 2,2 Prozent. Auch wenn sich die Inflation nun, unter anderem durch das Entgegenwirken der Europäischen Zentralbank (EZB), seit 2024 gebessert hat, so darf nicht erwartet werden, dass die Inflation weiter fällt. Und selbst wenn, so mussten Mieter mit Indexmieten zwischen 2021 und 2023 nach wie vor tief, tief, tief in die Taschen greifen.

Um die Sache noch schlimmer zu machen: Indexmieten müssen sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Entscheidet sich der Vermieter also 2023, die knapp 7 Prozent Inflationsrate aufzuschlagen, so ist ihnen das auch im Nachhinein und ohne Beachtung von Bremsen, die vor allem Ballungsräume entspannen sollen, erlaubt.

Das Pro und Kontra der Indexmiete

Indexmiete, Staffelmiete, Standardmiete – das sind nur drei von vielen Mietvertragsformen, die in Deutschland gängig sind. Und alle haben ihre eigenen Regeln. Welche Form die mieterfreundlichste ist, lässt sich nicht pauschal sagen; man sieht schon an der Indexmiete, wie stark äußere Faktoren einwirken können. Welche Vor- und Nachteile das Modell der Indexmiete hat, gibt es hier:

Pro

Für Menschen, die langfristig in ihrer Wohnung leben, kann die Indexmiete sich positiv entwickeln. Betrachtet man die Teuerungsraten von Mieten zwischen 2002 und 2022, sieht man eine Erhöhung von 40 Prozent über einen Zeitraum von 20 Jahren hinweg. Betrachtet man im Vergleich dazu die Entwicklung von Staffelmieten, wobei eine regelmäßige Erhöhung vorgenommen wird, die in der Regel zwei Prozent pro Jahr entspricht, so erhöht sich im selben Zeitraum die Miete um fast 50 Prozent.

Ein bedeutender Vorteil der Indexmiete liegt in ihrer Vorhersehbarkeit. Vermieter können nicht willkürlich an der Miete schrauben, da sich diese an einem öffentlich leicht einsehbaren Index orientiert.

Auch dürfen Vermieter die Miete maximal auf die Inflationsrate hochstehen. Selbst bei Modernisierungsmaßnahmen darf nicht erhöht werden, außer es handelt sich um gesetzlich verpflichtende Maßnahmen.

Ein sicher zweischneidiger Vorteil der Indexmiete liegt auch darin, dass, im Vergleich zu einem Standard-Mietvertrag, Konflikte bezüglich Mieterhöhungen reduziert werden, da klar ist, exakt wann und exakt wie viel erhöht oder vermindert werden darf. Wenn man sich schon keine Miete spart, so spart man sich zumindest die Diskussion.

Contra

Der größte Nachteil der Indexmiete liegt in der Tatsache der hohen Inflation in den letzten Jahren. Die Inflation erhöht nicht nur Mietpreise, sondern Lebenshaltungskosten allgemein, was bedeutet, dass mit einer Indexmiete auf einen Schlag alle Mehrkosten auf einmal auf den Mieter einprasseln.

Die Indexmiete verfügt auch über keine Kappungsgrenze. In Standard-Mietverträgen wird typisch festgelegt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren ab Mietbeginn maximal um 20 Prozent (in Ballungsgebieten mit Mietpreisbremse 15 Prozent) steigen darf. Das ist bei der Indexmiete nicht festgeschrieben. So darf zwar maximal alle 12 Monate, dafür aber schier unendlich alle 12 Monate erhöht werden.

Der Inflation geschuldet

Die Indexmiete ist, neben der Staffelmiete, eine der gleichzeitig mieter- und vermieterfreundlichsten Vertragsformen, da sie eine gewisse Planbarkeit und Nachverfolgbarkeit inne hat. In Zeiten internationaler Krisen, die sich in hohen Inflationsraten äußern, haben Mieter wenig zu lachen. Jedoch ist zu bemerken, dass Inflation in der Regel etwas ist, das von verschiedenen politischen und wirtschaftlichen Organen gesteuert wird, um Eskalationen zu verhindern. Das sieht man auch am Eingreifen der Europäischen Zentralbank.

Kommt es konträr zur Deflation, hier speziell dem Sinken des Mietpreisindexes, so müssen Mieter aktiv werden und beim Vermieter eine Anpassung anfordern. So, wie der Vermieter nicht zu einer Erhöhung gezwungen ist, so muss er auch keine Minderung eigens umsetzen. Deswegen lohnt es sich, aktuelle Inflationszahlen im Blick zu behalten, sollten sich diese auf die Miete ausgewirkt haben.