Immobilienpreise: Neuverträge verschlimmern die Wohnungskrise
Das Problem rund um bezahlbaren Wohnraum ist kein rein finanzielles Problem. Wenn Wohnen zum Problem wird, so Experten, weitet sich das auf mehrere Bereiche aus. Oliver Falck vom Münchener Ifo-Institut sieht in der aktuellen Marktentwicklung eine Gefahr für die ohnehin strauchelnde deutsche Wirtschaft: “Wenn Arbeitskräfte sich Wohnen in den Metropolen nicht mehr leisten können, verlieren die Städte an wirtschaftlicher Kraft,”, so Falck. Die Preispolitik rund um Neuverträge – sowohl im Sinne von einem neuen Vertragsverhältnis im Bestand, als auch im Neubau – ist dabei ein bedeutender Negativfaktor.
Neuverträge in deutsche Großstädten sind im Durchschnitt 48 Prozent teurer als Bestandsverträge. Das sind pro Quadratmeter 4,48 EUR. In einer Stadt wie München, wo der kalte Quadratmeter (Stand Q3, 2025) im Durchschnitt knapp 21 EUR kostet, ist das ein bedeutender – besorgniserregender – Aufwärtstrend. Schlimmer ist es noch in Landeshauptstadt Berlin, wo Neuverträge im Durchschnitt rund 70 Prozent mehr kosten als Bestandsverträge. Diese extremen Preissprünge führen dazu, dass Menschen lieber in ihren alten Mietsituationen bleiben, was, so Mitautor Pascal Zamorski, die Mobilität der Menschen bedeutend beeinträchtigt – und so auch deren Verfügbarkeit auf dem Arbeitsmarkt. Ebenso kritisch ist es für Studierende. Laut ifo gelten drei Viertel der Studierenden, die in WGs oder auch alleine wohnen, als armutsgefährdet. Im Schnitt zahlen Studierende in Deutschland rund 505 EUR monatlich für die Miete.
Wohnkosten als Standortrisiko: Wenn Mieten zur Wirtschaftsbremse werden
Wie auch im Rest der Gesellschaft bemerkt man auf dem Wohnungsmarkt eine regelrechte “Schere” zwischen den vermeintlich stabilen Bestandsverträgen und den explosiv-volatilen Neuverträgen. Wer in den letzten Jahren, vor allem in einer Großstadt, auf Wohnungssuche war, kann sicher ein Lied von überfüllten Gruppen-Besichtigungen singen, bei denen man sich schier verzweifelt dem Vermieter oder dem Makler anbiedert. "Während Mieterinnen und Mieter im Bestand von regulierten und stabilen Preisen profitieren, zahlen Wohnungssuchende bei Neuverträgen deutlich höhere Mieten. Das kann bei gleicher Lage und gleicher Wohnungsgröße mehrere hundert Euro Unterschied bedeuten, der Mietmarkt wird zu einer Lotterie”, sagt Simon Krause, ifo-Mitautor.
Selbst wenn eine Wohnung gefunden ist, so ist das nicht das Ende der Misere. Laut ifo zahlen Haushalte mit niedrigen Einkommen im Durchschnitt etwa 35 Prozent ihres Einkommens für die Miete – bei Neuverträgen sind es sogar 50 Prozent. Die Zahlen lügen nicht: Wir haben in Deutschland zusätzlich zur Mietenkrise auch eine Neuvertragskrise.
Neuvertragspreisboom: Die Politik muss regeln
Die Forscher der ifo nehmen die Politik in die Pflicht, um das Neuvertragsproblem zu lösen. Der Wohnungsbestand muss besser benutzt werden, sagen sie. Auch die entstehenden Kosten beim Bau und schnellere Genehmigungsverfahren werden als “entscheidend” bezeichnet.
Der “Bau-Turbo” von Schwarz-Rot soll eben das in Angriff nehmen – jedoch gilt die Mietpreisbremse nicht bei Neubau, was unweigerlich – so Kritiker des Turbos – dazu führen wird, dass die neuen Wohnobjekte zu horrenden Preisen angeboten werden, was den Markt nur weiter dereguliert. Es gibt aber auch gute Nachrichten: Anfang Oktober wird eine Vermieterin in Berlin mit einem Bußgeld von 26.000 Euro abgestraft – denn sie hat ganze 190 Prozent mehr Miete verlangt, als zulässig war. Es ist ein seltener Erfolg für den Mieterschutz, ein Zeichen dafür, dass es Konsequenzen hat, den ohnehin schwierigen Mietmarkt noch weiter auszunutzen. Es liegt an den Gesetzgebern, die Geldmache mit dem Mietmarkt Deutschlands zu verhindern – und gleichzeitig genug neuen Wohnraum zu schaffen, damit sich die Lage entspannt.
