Immobilien sind in Deutschland die mit Abstand beste Anlageklasse. Dies betrifft traditionell selbst bewohntes und neuerdings, seit rund einer Dekade, fremdvermietetes Wohneigentum. Der steile Anstieg der Renditen auf fremdvermietetem Wohneigentum in den 2010er Jahren ist einem Ursachenkomplex zuzuschreiben und wird sich kaum verlangsamen.
Einer der zentralen Faktoren: Die Besteuerung von Land, vor allem von Bauland. In der gegenwärtig hitzig geführten Diskussion um die Wohnungskrise in Großstädten werden zentrale Faktoren ausgeblendet.
Kein Tag ohne Medienecho über die akute Wohnungskrise in den deutschen Städten. Als Reizwort taugt besonders der Vorschlag einer Enteignung von Großunternehmen im Wohnungsbereich. Da werden giftige Schuldzuweisungen hin und her geschossen, ohne auch nur im Ansatz an den Kern des Problems vorzudringen.
Die heutigen Wohnungsprobleme in den Städten sind keineswegs eine kurzfristige Angelegenheit, die sich mit einfachen Mitteln lösen lassen wird. Das liegt einmal in der Natur der Sache bei langfristigen Investitionen, welche, wie im Bau- und Immobilienbereich, zudem noch lange Reifungszeiten haben.
Einer der wesentlichen Gründe liegt im System der Besteuerung von Immobilien, spezifisch auch des Bodens. Darüber hinaus ist der heutige Angebotsengpass das Ergebnis einer vorher während Jahrzehnten fehlgeleiteten Mietpreiskontrolle und Absenz von Investitionen, und einer gescheiterten Deregulierung und Privatisierung des Mietmarktes in den 2000er Jahren. Dazu kommt die latente Bankenkrise in Deutschland, welche keine genügende Kreditvergabe für Neuinvestitionen bei den bisherigen Bauträgern erlaubt. Schließlich trägt die EZB-Politik der Nullzinsen dazu bei, diese Situation zu verschärfen.
Diese Kernpunkte sollen überblicksartig in unserer Serie dargestellt werden. Heute im Zentrum: Die Besteuerung des Bodens. Wichtig für das Verständnis ist die Kenntnis einiger Strukturmerkmale und der Vorgeschichte und Regulierung des Mietmarktes. Wir beginnen mit den wichtigsten Strukturmerkmalen.
Deutschland hat eine nahezu dualistische Struktur des Wohnungsmarktes. Etwas überspitzt formuliert dominiert in den Großstädten und kreisfreien Städten der Mietwohnungsmarkt, dies mit sehr hohen Prozentanteilen von über 70 bis 85 Prozent in den Großstädten. In den Landkreisen dagegen überwiegt selbst bewohntes Wohneigentum, mit ebenfalls teilweise erstaunlich hohen Quoten des Wohneigentums. Diese annähernd dualistische Struktur des Immobilienmarktes ist eine erste Besonderheit Deutschlands.
Deutschland hat die nach der Schweiz höchste Quote an Mieterhaushalten in Europa. Sie ist auch im globalen Maßstab herausragend. In vielen anderen Ländern und in den meisten Ländern Europas liegt die Quote des Wohneigentums bei über deutlich über 60, über 70, teilweise über 80 oder sogar über 90 Prozent, in Deutschland dagegen bei rund 46 Prozent. (Schweiz 37%, Österreich 55%.) Die Mehrzahl der Haushalte ist also zur Miete. Dabei gibt es neben dem Stadt-Land Gegensatz, noch weitere Parameter, die Unterschiede ausmachen.
Regional weisen vor allem die südlichen Bundesländer Saarland, Baden-Württemberg und Bayern hohe Eigentümerquoten auf, während neben den Stadtstaaten wie Berlin, Hamburg oder Bremen die neuen Bundesländer die mit Abstand niedrigsten Eigentümerquoten haben.
Bedeutende Unterschiede gibt es ferner innerhalb der Einkommensklassen und bezüglich des Alters. Haushalte mit höheren Einkommen und mit mehr Jahren auf dem Buckel haben eher Wohneigentum erwerben können als Jüngere und Geringverdiener. Was besonders auffällt: Die jetzige Generation der 30-50-Jährigem findet im Vergleich mit den vorangegangen Generationen viel schwierigere Bedingungen vor, Wohneigentum erwerben zu können. Das betrifft keineswegs nur Geringverdiener, sondern ist weit verbreitet oder sogar dominant.
Deutschland hat, wenn es gravierende Ungleichgewichte im Mietwohnungsmarkt gibt, mit anderen Worten ein ernsthaftes Problem. In vielen anderen Ländern ist der Mietwohnungsmarkt nämlich noch stark segmentiert, er umfasst einen größeren Teil an sozialem Wohnungsbau, der staatlich subventioniert war oder ist, und günstige Wohnungen für Geringverdiener anbieten kann. Das hat es in Deutschland auch gegeben, sogar sehr prominent. Gerade in diesem zentralen Punkt sind aber große Veränderungen eingetreten. Und zudem hatte und hat Deutschland im Unterschied zu vielen Ländern keine rationale Regulierung der Mietpreise, sondern in zwei Etappen, 1971 und 2001, zwei der schlechtesten Varianten gewählt.
Neben den rein quantitativen Aspekten gibt es ein ausgeprägtes Qualitätsproblem. Der Gebäudekapitalstock bei Mietwohnungen ist in Deutschland stark überaltert. Die Mehrzahl der Gebäude und Wohnungen sind vor Mitte der 1970er Jahre gebaut worden, viele sogar noch in der Vor- oder Zwischenkriegszeit. Sie entsprechen schon von daher nicht mehr heutigen Standards. Sie sind im Durchschnitt viel kleiner und teilweise auch in einem wesentlich schlechteren baulichen Zustand als etwa Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Diese beiden Kategorien sind vor allem in den letzten 45 Jahren erstellt worden. Die Realität ist sogar noch extremer als diese groben Zahlen suggerieren. Denn von den relativ gesehen wenigen Mietwohnungen, welche in den letzten 4 Jahrzehnten erstellt worden sind, wurden viele, vor allem in den 1990er Jahren, nach Ablauf von 10 Jahren in Eigentumswohnungen überführt und verkauft. Oder bessere Mietobjekte (Lage, Lage, Lage) wurden in den letzten Jahren teuer saniert und nachher als Eigentumswohnungen verkauft.
Angesichts dieser Strukturmerkmale bzw. -defizite sind die deutschen Städte unvorbereitet auf die neue Nachfragedynamik, die sich in den letzten 10 Jahren angebahnt hat. Seit rund 10 Jahren konzentriert sich das Wirtschafts- und vor allem das Bevölkerungswachstum auf die Städte, vor allem auch auf die Großstädte. Dies wird allen Prognosen nach in den zwei nächsten Dekaden so bleiben.
Seit der Industrialisierung stellen die Städte die Wachstumszentren im Prozess des Wirtschaftswachstums dar. Sie ziehen dadurch die Bevölkerung an, profitieren von interner und internationaler Migration. Doch nicht immer gleich und in der selben Intensität. Zwischen 1970 und den 2000er Jahren gab es eine Gegenbewegung, nicht nur in Deutschland, sondern in vielen westlichen Industrieländern. Die Industrie verlagerte sich aus den Städten, die zu Zentren des wachsenden Dienstleistungssektors wurden. Die Wohnbevölkerung der Städte nahm ab, dafür explodierte die Zahl der Pendler, getragen von der wachsenden Automobilisierung.
Dieser Trend kann als abgeschlossen angesehen werden. Weltweit, und keineswegs auf Deutschland beschränkt, ist seit spätestens der Jahrtausendwende das Wirtschaftswachstum auf die Städte, und zwar primär auf die Großstädte, ja auf Megastädte konzentriert. Deutschland ist sogar ein Spätzünder diesbezüglich, vor allem des Erfolgs seiner verarbeitenden Industrie wegen, die sich als eine der wenigen in westlichen Industrieländern erfolgreich gegen den Trend der Desindustrialisierung gewehrt hat.
Die neue Konzentration auf die Städte und Großstädte ist ein komplexes Phänomen. Mit Schlagworten verkürzt ist dies eine Wirkung der Globalisierung und der Deregulierung und Privatisierung von Infrastruktur seit den 1990er Jahren:
Die Desindustrialisierung in den westlichen Volkswirtschaften hat die Industrie auf dem Lande und in kleineren Städten dezimiert. Der Agrarsektor hat weiter an Beschäftigung und Bedeutung verloren. Dafür wächst der Dienstleistungssektor, der auch neue Wirtschaftszweige und aus dem Industriesektor ausgelagerte spezialisierte Dienstleistungsfunktionen umfasst. Diese Aktivitäten sind häufig auf die Städte konzentriert.
Die Globalisierung ist nicht nur ein Phänomen von Produktmärkten, sondern betrifft auch die Arbeitsmärkte. In Europa ist die internationale Migration durch die EU mit den 4 Freiheiten tatkräftig vorangetrieben worden. Sie nimmt zwei Formen an, nämlich die Zuwanderung von Fachkräften und von Billigarbeitskräften aus dem Ausland. Beide konzentrieren sich auf die Städte. Dort haben sie Kontakte mit Personen aus dem eigenen Kulturkreis, Läden, Schulen und rasche Transportmöglichkeit (Flughäfen) ins Heimatland.
Das Problem ist in Deutschland wie auch in einigen anderen Ländern stark akzentuiert worden durch die Aufnahme von Flüchtlingen, in Deutschland ruckartig seit dem Herbst 2015. Diese konzentrieren sich ganz ausgeprägt auf die Städte, vor allem die Großstädte.
Was in Deutschland immer noch Tabu ist: Ohne weitere Immigration ist die schlechte Demographie Deutschlands wohl nicht zu bewältigen. Beschäftigung, Steuereinnahmen, Staatsfinanzen und Finanzierung von Sozialwerken sind nicht aufrecht zu erhalten ohne den weiteren Zustrom von qualifizierten und unqualifizierten Arbeitskräften. Was Deutschland brauchen würde, wäre eine gezielte Immigrationspolitik, welche diesen Anforderungen auch in Bezug auf Infrastruktur und Wohnwesen gerecht würde.
Typischerweise ist ein solcher Immigrationsschub ein kumulativer und sich verstärkender Prozess, der über längere Perioden als traditionelle Konjunkturzyklen andauert.
Das EU-Projekt umfasste und beinhaltet auch die Deregulierung und Privatisierung von Infrastrukturaufgaben. Der Staat hat sich, gerade in Deutschland, aus zentralen Funktionen wie Verkehr, Telekommunikation, Energie und anderem teilweise oder komplett zurückgezogen. Darüber hinaus sind die staatlichen Infrastrukturausgaben bewusst und vorsätzlich zurückgefahren worden, teilweise unter dem Diktat von Budget- und Schuldenvorgaben, teilweise aus Unkenntnis gesamtwirtschaftlicher Zusammenhänge. Die privatisierten Dienstleistungs-Anbieter sind umgekehrt, auch wenn sie noch öffentliche Eigner haben, gewinnorientiert und konzentrieren ihre Investitionen auf Gebiete, wo die potentielle Zahl und Kaufkraft der Kunden am größten ist: Die Städte, am liebsten die Großstädte. Das flache Land und Kleinstädte, wo weniger Kunden und Kaufkraft pro Flächeneinheit vorhanden ist, wird häufig links liegen gelassen. Mit der Wirkung, dass neue wirtschaftliche Aktivität und Beschäftigung eben vor allem in den Städten und Großstädten besonders attraktiv wird.
Dieses aktuell und erst recht zukünftig starke Nachfragewachstum in den Städten trifft auf ein beschränktes Angebot an Wohnraum. Auch in Zukunft wird dieses unter den heutigen Bedingungen nicht genügend zulegen können. Ohne einschneidende Veränderungen in der Besteuerung von Bauland und des gesamten Bau- und Immobiliensektors ist dies gar nicht zu bewältigen.
Land oder Boden, und Bauland im speziellen wird in Deutschland nicht oder sehr wenig und darüber hinaus noch ineffektiv besteuert. Das schafft einerseits eine Verteilungs-Ungerechtigkeit, führt zu ineffizienter Verwendung des Bodens, fördert ein strategisches und keineswegs nur ein spekulatives Hortungsverhalten und verhindert erfolgreich Investitionen, dies seit Jahrzehnten.
In unserer Serie haben wir Immobilien als Deutschlands beste Anlagekategorie bezeichnet. Das ist nicht falsch, verdient aber noch spezifiziert zu werden. Was dahinter steht, ist besonders Land und Bauland im Speziellen. Würde man dieses als eigene Anlagekategorie betrachten, wäre dies die beste Anlagekategorie. Die folgende Graphik zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise und des Baulandes anhand des vom statistischen Bundesamt neu geschaffenen Häuserpreise-Index und des Index für Bauland:
Graphik: Häuserpreisindex und Index für Bauland
Der Häuserpreisindex (blaue Linie) ist dominiert von der Entwicklung der bestehenden Wohnimmobilien (rote Linie). Seit rund 2009 entwickeln sich auch die Preise von Neubauten (grüne Linie) praktisch identisch wie diejenigen von Bestandsobjekten. Normalerweise verlieren bestehende Wohnungen durch die Abnützung Jahr für Jahr an Wert, und sollten sich über die Zeit hinweg deutlich schlechter als ein Index neu gebauter Objekte präsentieren. Die Entwicklung der letzten Jahre indiziert mit anderen Worten eine ungewöhnliche Anspannung auf dem Wohnimmobilienmarkt. Der gemeinsame Faktor, der die Immobilien-Teuerung antriebt, ist die Bauland-Entwicklung (gelbe Linie). Die Graphik zeigt für die Entwicklung seit der Jahrtausendwende eine in jeder Phase bessere Rendite des Baulandes als für Wohnimmobilien. In unserer Serie haben wir dies bereits im ersten Artikel vermerkt.
Warum steigen die Baulandpreise deutlich steiler an als die Immobilienpreise? Eine umfassende wissenschaftliche Analyse gibt es nicht. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit oder Exaktheit im Detail können nur einige Punkte kurz erwähnt werden:
Es ist eine globale Tendenz seit den 1960er Jahren in den westlichen Industrieländern. Der Anteil der Landkosten an den gesamten Kosten, Verkaufspreisen und vor allem Verkehrswerten von Immobilien ist massiv angestiegen, teilweise sogar explosionsartig.
Nur schon der Vergleich von Baukostenindizes mit Landpreis-Indizes zeigt riesige Unterschiede. Baukostenindizes oder Baupreis-Deflatoren steigen ungefähr wie die allgemeine Preisentwicklung, etwa ausgedrückt durch den BIP-Deflator oder durch Verbraucherpreis-Indizes. Landpreis-Indizes dagegen haben um ein Mehrfaches wie Baukosten-Indizes oder BIP-Deflatoren zugelegt
Baukosten-Indizes, wie sie in Europa verwendet werden, sind konzeptbasiert Input-Indizes, sie erfassen mit anderen Worten die Produktivitäts-Fortschritte im Bausektor nicht. Korrekterweise dürften die Baukosten sogar weniger gestiegen sein, als dies durch Baukosten-Indizes ausgedrückt wird.
Es gibt mit anderen Worten im Bausektor bedeutende Produktivitätsfortschritte, auch wenn diese schwierig zu ermitteln und zu quantifizieren sind: Trend zu weniger flächenintensiven Bauweisen (mehrgeschossige Überbauungen), standardisierte Großüberbauungen, Produktivitätsfortschritte in der eigentlichen Bautätigkeit und in Zuliefer-Berufen wie Architektur, Bauplanung durch Arbeitsteilung, Professionalisierung, Spezialisierung und Einsatz technischer Hilfsmittel. In Deutschland ist diese Entwicklung durch die hauptsächlich privaten Bauträger allerdings verlangsamt.
In Deutschland spielt sicher das niedrige Niveau der Besteuerung von Bauland und von Grundstücken generell eine Rolle.
Bauland wird steuerlich im Prinzip fast identisch wie bebaute Grundstücke behandelt. Bauland kann von privaten Haushalten nach 10-jähriger Haltefrist steuerfrei verkauft werden, genau gleich wie selbst bewohntes Wohneigentum oder fremdvermietetes Wohneigentum, wenn deren restriktiven Mengen-Kriterien (nicht mehr als 3 Wohnungen innert 5 Jahren) entsprochen wird. Auch in der Anschaffung gilt im Prinzip dasselbe: Bauland unterliegt der Grunderwerbssteuer. Doch es gibt einen kleinen, aber feinen Unterschied. Erwirbt ein privater Haushalt nur Bauland und tritt dann selber als Bauherr auf, spart er die Grunderwerbssteuer auf dem Gebäudeteil.
Gröbere Unterschiede bestehen hingegen für die laufende Besteuerung. Sowohl unbebautes Bauland wie Immobilien inklusive des zugehörigen Landes unterliegen der Grundsteuer. Die Grundsteuer beträgt in Deutschland nur rund 0.5 Prozent des BIP, ein erheblicher Teil bezieht sich zudem auf die Gebäude. Die Grundsteuer liegt im internationalen Vergleich niedriger als etwa in den angelsächsischen Ländern.
Die Grundsteuer ist eine in der deutschen Verfassung festgelegte Steuer. Konkret bewertet sie aber Grundstücke und Immobilien noch mit den 1964 ermittelten Preisen bzw. Einheitswerten, im Osten Deutschlands sogar mit dem Niveau von 1935. Die Baulandpreise sind seither explosionsartig angestiegen, viel stärker als die allgemeine Inflation, darüber kann kein Zweifel bestehen. Diese Werte müssten alle sechs Jahre aktualisiert werden, was aber - angeblich oder offenbar aus administrativen Gründen - gar nie geschehen ist. Mehrfach wurde dies vom Bundesverfassungsgericht gerügt, aber trotzdem geschah bisher nichts.
Aufgrund eines neuen Entscheides des Bundesverfassungsgerichts muss nun bis Ende 2019 eine aktualisierte Vorlage verabschiedet werden. Aufgrund der bestehenden Vorschläge kann damit gerechnet werden, dass die Reform steuerneutral ausfallen wird, das heißt nicht zu einer Erhöhung des gesamten Steueraufkommens führen soll.
Was im internationalen Vergleich auffällt, ist somit die Kombination von geringer laufender Besteuerung durch die Grundsteuer und die Steuerbefreiung bei Verkäufen. Das niedrige Niveau der Bauland- und Grundstück-Besteuerung generell sorgt dafür, dass Bauland in Deutschland keinen großen Nachteil gegenüber bebauten Objekten hervorbringt. Denn Bauland erbringt ja keinen laufenden Ertrag, im Unterschied zu bebauten Objekten. Bei vermieteten Objekten müssen Steuern bezahlt werden.
Auch die Zinsen sorgen dafür, dass Bauland privilegiert ist. Die Landpreise steigen an, weil die Zinsen seit Jahren praktisch null sind. Damit sind die Opportunitätskosten (Erträge alternativer Anlagekategorien) und die Finanzierungskosten praktisch null. Für die Eigentümer von Bauland ist es deshalb aus all diesen Gründen attraktiv, Land zu halten, und auf den Verkauf des Landes zu verzichten. Die Landpreise werden dadurch bei Nullzinsen oder niedrig bleibenden Zinsen weiter steil ansteigen. Nur wer Liquidität oder operative Einnahmen braucht, verkauft tendenziell Land. Die Landhortung ist aus all diesen Gründen überhaupt nicht spekulativ, sondern absolut rational im Rahmen einer langfristigen Portfolio-Optimierung.
Das ist ein schlechtes Omen für die allgemeine Teuerung. Denn Wohnkosten und Mieten stellen die mit Abstand größte Ausgaben-Kategorie im Verbraucherpreis-Index dar. Zudem gibt es andere Gründe, welche nichts Gutes für die Mieten und damit die gesamte Teuerung verheißen. Doch dazu in den nächsten Artikeln.
