Bis die erste Phase des Brexit vorüber ist, wird es gewiss noch Unsicherheit auf dem britischen Immobilienmarkt geben. Die zweite Phase des Freihandelsabkommens sollte aber logischerweise keine Angelegenheit großer Unsicherheit sein. Doch wirtschaftliche Logik und Praxis sind nicht immer die Vorgehensweise der EU, also wird es einige Zurückhaltung auf Seiten der Unternehmen geben. Ebenso wahrscheinlich ist ein vorübergehender Preisrückgang – vor allem im Südosten des Landes.
Der britische Markt ist wie in vielen anderen Ländern stark segmentiert, wobei vor allem der Südosten wie auch das Zentrum von London recht verschieden vom Rest des Landes sind. Natürlich gibt es diese Segmentierung aus geografischen und anderen Gründen auch in anderen großen Ländern, aber im Hinblick auf den Südosten Englands wird dies dadurch verstärkt, dass er innerhalb einer Region liegt, die von Ökonomen in der Vergangenheit manchmal als „goldenes Dreieck” oder „goldenes Pentagon” der EU vorhergesagt wurde. Die Prognosen sagten, dass Einkommen und Wachstum in dieser Region konzentriert sein würden, die mehr oder weniger innerhalb der Verbindungslinien zwischen London, Paris, Mailand und Hamburg liegt. Zudem hat London die City of London, die in der Praxis nicht nur die Finanzhauptstadt der EU, sondern von ganz Europa ist. Hinzu kommt, dass das Pfund Sterling im Vergleich zum Euro als ein sichererer Zufluchtsort angesehen wird. Das hat dazu geführt, dass viel Geld auf der Suche nach sicheren Investitionen in Londoner Immobilien geflossen ist. Es gibt keinen Grund anzunehmen, dass dies nicht so weitergehen wird. Schließlich ist der Euro weit davon entfernt, vollkommen sicher zu sein.
Verschiedene Wellen von Investitionsgeldern sind nach Großbritannien gekommen, um ein sicheres Zuhause in einem stabilen Land zu finden. Die letzte Welle kam aus China – frühere Wellen waren unter anderem russisches Geld, Geld aus dem Nahen Osten, griechisches Geld und Zypern-Geld. Diese besondere internationale Situation Londons wird sich aus meiner Sicht höchstwahrscheinlich fortsetzen, da es unwahrscheinlich ist, dass Paris oder Frankfurt in der Lage sein werden, die wirklich detaillierten Expertendienstleistungen kurzfristig anzubieten – wenn überhaupt.
Natürlich gibt es weitere Faktoren wie Flugverbindungen (London hat fünf internationale Flughäfen), kulturelle Vielfalt und relative Sicherheit. Die jüngsten Aktivitäten der Gelbwesten sind für den Standort Paris wirklich negativ – ebenso wie die niedrigeren Gehälter und die höheren Steuern für Top-Experten.
Zur Vorrangstellung des Südostens trägt auch die hohe Qualität der Universitäten bei. Es ist auf dem Kontinent weniger bekannt, dass vier britische Universitäten unter den Top 10 der Welt und weitere vier unter den Top 40 sind. Das muss ins Verhältnis gesetzt werden zum Kontinent mit zwei Schweizer Universitäten unter den Top 25. Die erste EU-Universität (PSL/Frankreich) liegt auf Platz 50. Hochwertige Dienstleistungen wie Banking, Buchhaltung, Recht, Investitionen, Beratung, Computer, Forschung, Medien und Kommunikation benötigen einen stetigen Zufluss von Spitzenkräften, die Englisch sprechen – die internationale Lingua franca der Geschäftswelt.
Der Haupteffekt der Brexit-Situation besteht auf lange Sicht darin, dass das wirtschaftliche Zentrum des Vereinigten Königreichs wieder nach Birmingham verlagert wird und nicht einfach nördlich von London. Dies wird die Immobiliennachfrage in den Midlands ankurbeln, dem Herzen von England. Hinzu kommt das Wachstum des britischen Handels mit der Nicht-EU-Welt, der in den letzten Jahren zugenommen hat, sodass inzwischen mehr als 50 Prozent des Handels mit Staaten außerhalb der EU abgewickelt werden. Wenn Transitgüter durch Rotterdam mitgezählt werden, sind es wahrscheinlich mindestens 55 Prozent. Das wird sich auch fortsetzen, da das weltweite Wachstum ohne die EU viel höher ist, was höchstwahrscheinlich die Häfen von Liverpool, Cardiff und Glasgow in ihrer Bedeutung stärken wird. Und auch das wird sich positiv auf die Immobiliennachfrage in diesen Gebieten auswirken – sowohl nach Gewerbeflächen als auch nach Wohnimmobilien.
Der größte Nicht-Brexit-Effekt auf dem Immobilienmarkt war in jüngster Zeit die sehr negative (einige würden sagen kurzsichtige) Politik des früheren Finanzministers George Osborne, der die britische Grunderwerbsteuer (Stamp Duty) auf alle Immobilien erhöhte – und zwar auf ein sehr hohes Niveau bei Luxus-Immobilien sowie Zweitwohnungen. Zwar erhöhte dies zunächst die Staatseinnahmen, doch bald schwächte es den Markt drastisch. Die Preise fielen und in der Folge gingen die Steuereinnahmen deutlich zurück.
Der zweite Nicht-Brexit-Faktor ist der Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsgeschäften im Vereinigten Königreich als Folge des enormen Wachstums der Internetverkäufe, die den Umsatz der Ladengeschäfte verringert haben. Das daraus resultierende Liefergeschäft wächst sowohl im Nahrungs- als auch im Nicht-Nahrungsbereich weiter. Was die langfristigen Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien sein werden, ist ungewiss, aber es ist wahrscheinlich, dass sie sowohl an den großen Einkaufsstraßen als auch außerhalb der Stadt negativ sein werden.
Der jüngste Bevölkerungszuwachs in Großbritannien als Folge der Nettozuwanderung (2,5 Millionen in den letzten zehn Jahren und 2 Millionen in den zehn Jahren davor) hat natürlich die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen erhöht. Wird sich das durch Brexit ändern? Das ist eher unwahrscheinlich. Im Jahr 2018 kamen mehr Arbeitskräfte nach Großbritannien – wahrscheinlich aufgrund der schlechten Beschäftigungsaussichten für junge Menschen in vielen EU-Ländern. Im Jahr des Referendums ist die Nettozuwanderung von über 300.000 auf 248.000 gesunken, aber sie hat sich wieder auf 285.000 im Jahr 2017 und 283.000 im Jahr 2018 erhöht. Die Politik hat darin versagt, den Wohnungsbau als Reaktion auf dieses Bevölkerungswachstum anzukurbeln, sodass die Zahl der Baubeginne weit unter den Jahren der Thatcher-Regierung liegt. In naher Zukunft ist ein Immobilienboom jedoch wahrscheinlich.
Ein Schlüsselfaktor, der bei der Beurteilung der Auswirkungen des Brexit auf den Immobilienmarkt zu berücksichtigen ist, muss die anhaltende Kraft der britischen Wirtschaft sein. Dies geht meiner Meinung nach auf die angebotsseitigen Reformen der Thatcher-Jahre zurück, die die Einstellung und Entlassung sowie die Eröffnung und Schließung von Unternehmen erleichtert haben. Das wird auch weiterhin so sein, da Großbritannien von einigen der extremeren wirtschaftsfeindlichen Vorschriften der EU befreit wird, was sich anhaltend auf die Immobiliennachfrage auswirkt. Und schließlich sollten wir nicht vergessen, dass England das am dichtesten besiedelte große Land in Europa ist, sodass Immobilien und Boden immer hoch im Kurs stehen werden. Ein Brexit wird das nicht ändern.
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Keith Miles ist ein pensionierter Finanzdirektor, der u a. für den renommierten Londoner Think Tank „The Institute of Economic Affairs“ gearbeitet hat. Er hat zahlreiche Artikel in Zeitungen und Zeitschriften über Unternehmen, Wirtschaft und Politik veröffentlicht.
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