Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor für das zweite Quartal 2020 (GCPM) spiegeln die makroökonomischen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und die Folgen für den Immobiliensektor wider. Wenig überraschend bewegen sich die wichtigsten Stimmungsindikatoren deutlich im negativen Bereich. Insgesamt liegen die Ergebnisse jedoch immer noch über den Tiefstwerten, die nach der weltweiten Finanzkrise verzeichnet wurden.
Eingetrübte Konjunkturaussichten mit Auswirkungen auf Immobiliensektor
Der globale RICS-Stimmungsindikator, der das Feedback von Mietern und Investoren abbildet, beruht auf dem gewichteten Durchschnitt der Rückmeldungen aus den erfassten Ländern und ist in den vergangenen drei Monaten von -28 auf -37 gefallen. Auf regionaler Ebene zeigt sich in Europa eine deutliche Verschlechterung des Stimmungsindikators gegenüber dem ersten Quartal von -14 auf -36. Dieser Einbruch folgt auf einen Zeitraum mit relativ stabilen Ergebnissen in Europa.
Weiterhin trübe Aussichten
Auf globaler Ebene rechnen jeweils 36 bzw. 37 Prozent der Befragten in den kommenden 12 Monaten mit einem Rückgang der Miet- und Kapitalwerte in den Mainstream-Assetklassen. Die Aufschlüsselung nach Regionen zeigt etwas weniger negative Prognosen für den Raum Asien-Pazifik, leicht pessimistischere Erwartungen für Nord- und Südamerika sowie relativ ähnliche Prognosen für Europa. Die Zahlen für Europa werden von der Entwicklung in Großbritannien belastet, das aktuell die europaweit schlechtesten Prognosen für die Miet- und Kapitalwertentwicklung verzeichnet.
Sektoren weisen zunehmend eigenständige Entwicklungen auf
Der Indikator für die Mietpreisentwicklung in den kommenden 12 Monaten deutet darauf hin, dass die konjunkturelle Schwächephase in Kombination mit strukturellen Veränderungen äußerst negative Auswirkungen auf den Einzelhandelssektor und zunehmend auch auf den Büromarkt haben wird. Im Gegensatz dazu sind die Zahlen für den Industrie- und Logistiksektor auf globaler Ebene in den positiven Bereich zurückgekehrt. Dies kann jedoch nicht über die deutlichen Unterschiede auf Länderebene hinwegtäuschen, wobei die USA und Deutschland voraussichtlich noch am besten abschneiden.
Darüber hinaus haben die Befragten eine Einschätzung zum Umfang des Büroflächenabbaus in den kommenden zwei Jahren abgegeben. 84 Prozent sehen eine reduzierte Nachfrage. Global rechnen über 50 Prozent der Umfrageteilnehmer mit einem Abbau von bis zu 10 Prozent, ein Drittel geht sogar von einem höheren Wert aus. Nur 14 Prozent der Befragten rechnen mit einer gleichbleibenden Entwicklung.
Deutschland: Mietmarktindex fällt auf niedrigstes Ergebnis seit 2009
In Deutschland ist der Mietmarktindex „Occupier Sentiment Index (OSI)” im zweiten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahr von -17 auf -36 Punkte gefallen. Dabei handelt es sich um das niedrigste Ergebnis seit 2009. Ein Anteil von 88 Prozent der Befragten verzeichnete im zweiten Quartal einen Nachfragerückgang bei Einzelhandelsflächen, das bisher schlechteste Quartalsergebnis. Auch die Büronachfrage verzeichnete einen deutlichen Rückgang, hier vermeldeten 55 Prozent der Teilnehmer eine negative Entwicklung. Die Nachfrage nach Industrieflächen ist jedoch beständiger. In diesem Segment sehen die Befragten kaum Veränderungen.
Die Mietpreisprognose für das kommende Jahr ist stark abhängig vom jeweiligen Sektor. So sinken die Mieten für Einzelhandelsflächen, Hotels, Büros in B-Lagen, Studentenunterkünfte und Mehrfamilienhäuser mehr oder weniger deutlich. Gleichzeitig erwarten die Befragten einen Mietanstieg bei erstklassigen Industrieflächen und auch für Datenzentren wird eine leicht positive Mietentwicklung prognostiziert.
Der Investmentmarktindex „Investment Sentiment Index (ISI)” ist im zweiten Quartal 2020 von -4 auf -19 abgerutscht. Die Investitionsnachfrage fiel in allen untersuchten Sektoren, wobei der Rückgang bei Industrieflächen im Vergleich zu den Büro- und Einzelhandelssegmenten moderater ausfiel. Hinsichtlich der Kapitalwertentwicklung in den kommenden 12 Monaten verzeichnen lediglich erstklassige Industrieobjekte und Datenzentren positive Prognosen. In den meisten Segmenten wird mit einem Preisrückgang gerechnet – im Einzelhandelssegment und für Hotels fallen die Prognosen besonders negativ aus.
Die Befragten sind mehrheitlich der Ansicht, dass sich der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland aktuell in einer Abschwungphase befindet und lediglich 4 Prozent halten die Talsohle für durchschritten. Damit sehen erstmals über 50 Prozent der Befragten den deutschen Zyklus im Abschwung begriffen.
„Der Downturn ist in Deutschland angekommen, auch wenn die deutschen Zahlen noch die Besten unter den Schlechten sind. Der Markt wird weiterhin als teuer eingeschätzt, die Nachfrage vermindert sich und neue Anforderungen werden gestellt. Die Unsicherheit beim Bedarf und der Qualität zukünftiger Büroflächen weicht der Erkenntnis eines geringeren Flächenbedarfs. Die Auswirkungen werden wir noch deutlich spüren, wenn Mietverträge sukzessive auslaufen. Ein neuer Zyklus hat begonnen. Jetzt gilt es Geschäftsmodelle, Anlagestrategien, Nachhaltigkeit und Wirkung von Investitionen zu überdenken. Welchen Einfluss will die Branche nehmen? Zeit zum Handeln!“, sagt Susanne Eickermann-Riepe, die Vorstandsvorsitzende von RICS Deutschland.
