Deutschen Banken drohen nach Einschätzung der Ratingagentur Moody's erhebliche Risiken aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Konkret: Durch die Corona-Krise sinkende Bewertungen von Gewerbeimmobilien könnten sich negativ auf den Wert der Sicherheiten in den Bankbilanzen auswirken. "Je nach Dauer der Krise rechnen wir damit, dass Zahlungsaussetzungen, Ausfälle und abnehmende Sicherheiten-Niveaus zu einer Verschlechterung der Aktiva-Qualität, einem Anstieg der notleidenden Kredite, einem höheren Risikovorsorgebedarf und zu geringeren Erträgen führen werden", sagte Moody's-Analystin Christina Holthaus.
Die deutschen Banken gehören zu den in Europa am stärksten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung engagierten Instituten. Das Gesamtvolumen der Kredite an diesem Sektor lag in der EU im Jahr 2019 bei schätzungsweise 1,6 Billionen Euro, wovon mehr als ein Viertel (27 Prozent) auf deutsche Banken entfallen.
Unter den Gewerbeimmobilien sind laut Moody´s die Sektoren Hotel, Non-Food-Einzelhandel und Büroflächen besonders anfällig für Wertrückgänge infolge eines Überangebots und stockendem Schuldendienst beziehungsweise drohenden Pleiten der Schuldner.
Das überrascht nicht: Den Hotel-Immobilien macht der Tourismus-Einbruch zu schaffen. Im Einzelhandel leiden vor allem diejenigen Objekte unter Einkommensrückgängen und gesunkener Kauflaune der Bevölkerung, deren Mieter keine dringend notwendigen Güter wie Lebensmittel verkaufen. Büroimmobilien leiden generell in einer schwächelnden Konjunktur und zusätzlich unter der tendenziell sinkenden Nachfrage nach Büroflächen infolge des Home-Office-Trends.
Die auf gewerbliche Immobilienfinanzierung spezialisierten Institute Aareal Bank, Berlin Hyp, Deutsche Hypothekenbank und die Deutsche Pfandbriefbank tragen die höchsten Risiken, verfügen aber wohl auch über angemessene Liquiditätspolster.
Der „Verband deutscher Pfandbriefbanken“ (vdp), dem neben fast allen größeren Banken auch viele Landes- und kleinere Banken angehören, repräsentiert nach eigenen Angaben einen Marktanteil von etwa 55 Prozent der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland. Vierteljährlich wird ein Preisindex für Wohn- und Gewerbeimmobilien veröffentlicht. Der aktuelle zeigt mit den Worten des vdp-Geschäftsführers Jens Tolckmitt eine Fortsetzung der „seit einigen Quartalen nachlassenden Dynamik“.
Besorgniserregend ist die Wertentwicklung für Einzelhandelsobjekte, die im Vergleich zum Vorjahresquartal 1,3 Prozent verlor – die Zahlen in diesem Segment sind schon seit geraumer Zeit enttäuschend. Wenn Geschäfte wegen Umsatzmangel schließen müssen, finden sich neue Mieter offenbar nur mühsam.
Die Entwicklung für Gewerbeimmobilien allgemein (zusätzlich Büroimmobilien) ist annualisiert betrachtet immer noch positiv. Im Vergleich zum Vorquartal waren die Preise aber bereits rückläufig, ein Phänomen, das zum ersten Mal seit fast acht Jahren eingetreten war.
Global und in Deutschland deuten auch andere Indikatoren und Umfragen auf einen Abschwung am (Gewerbe-)Immobilienmarkt hin.
Niedrigzinsen, Zombifizierung und legalisierte Insolvenzverschleppung
Dabei haben die Banken schon jetzt genug Probleme. Die Ertragskraft der deutschen Kreditinstitute ist geschwächt durch die Niedrigzinspolitik der EZB, die das Kreditmargen-Geschäft unter Druck gesetzt und darüber hinaus die Wirtschaft zombifiziert hat.
Es haben sich mittlerweile zahlreiche Zombieunternehmen (Firmen, die ihre Fremdkapitalkosten nicht aus dem laufenden Geschäft erwirtschaften können und sich deshalb ständig refinanzieren müssen) angehäuft, die unter normalen Umständen längst pleite wären.
Die Politik verschärft die Problematik noch mit diversen Sonderregelungen: Als Reaktion auf den Konjunktureinbruch infolge der Corona-Maßnahmen wurde die Insolvenzanmeldepflicht bis zum 1. Oktober ausgesetzt. Außerdem müssen Banken gestundete Kredite bis auf Weiteres nicht als Kreditausfälle ausweisen, notleidende Kredite sind also temporär nicht abschreibungspflichtig.
Die Wirtschaftsauskunftei Creditreform schätzte die Anzahl der verdeckt insolventen Firmen in Deutschland jüngst auf 500.000 bis 800.000. Die pessimistische Zahl geht von der momentan diskutierten Verlängerung der Insolvenzantragspflicht-Befreiung bis Ende März 2021 aus. Bei einer Anzahl von ungefähr 3,6 Millionen Unternehmen (davon mehr als 99 Prozent KMUs) sind demnach rund 14 bis 22 Prozent aller deutschen Unternehmen Zombies. Zum Vergleich: Im Finanzstabilitätsbericht 2019 der Bundesbank wird das Verhältnis der Kredite mit erhöhtem Ausfallrisiko zum Gesamtkreditvolumen auf rund 3,5 Prozent geschätzt. Die bilanzielle Eigenkapitalquote – nicht zu verwechseln mit der risikogewichteten Kernkapitalquote – der deutschen Banken beträgt derweil im Schnitt nur circa sechs Prozent.
"Die Lage verschlimmert sich von Tag zu Tag. Denn die Insolvenzen werden derzeit nur verschoben", warnt Patrik-Ludwig Hantzsch, Leiter der Wirtschaftsforschung bei Creditreform.
Die Banken haben einen Anreiz, diesen Zombiefirmen ständig neue Kredite zu geben (Restrukturierung) statt diese verlustbringend abzuschreiben. Aber die Hoffnung auf eine Rückkehr zur Solvenz ist gerade unter den gegenwärtigen Umständen und Zukunftsaussichten äußerst gewagt.
Die strukturellen Probleme schlagen sich in der Profitabilität nieder. 2019 sanken die Nettogewinne des gesamten Bankensektors in Relation zum Vorjahreswert von 18,9 Milliarden Euro um mehr als hundert Prozent auf circa 8,2 Milliarden Euro. Das Zinsgeschäft ist immer noch relativ ertragsstark, aber die Überschüsse werden hier seit einigen Jahren stetig geringer.
Trübe Zukunftsaussichten sowohl für große als auch für kleine Banken
In den letzten Jahren enttäuschten die Zahlen von Deutscher Bank und Commerzbank immer wieder auf ganzer Linie. Zuletzt wiesen beide Institute zwar einen kleinen dreistelligen Millionenbetrag als Gewinn aus. Aber die Börsenbewertungen bewegen sich weiterhin nahe der Nulllinie und deutlich unter Buchwert, ein Zeichen dafür, dass die Märkte nicht direkt in der Bilanz ausgewiesene Risiken (vor allem nicht realisierte Verluste) und zukünftige Ertragseinbrüche sehen.
Aber auch Volksbanken und Sparkassen müssen in Zukunft mit erheblichen gestiegenen Ausfallrisiken kalkulieren. Eine Studie des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung (IWH) sieht vor allem kleinere Banken durch Kreditausfälle gefährdet, denn sie vergeben überproportional viele Kredite regional an Einzelhandel, Gastgewerbe und KMUs, welche stark von den Corona-Maßnahmen betroffen waren und immer noch sind.
Eine Bankenkrise halten die Autoren für unvermeidlich, denn selbst im optimistischen Szenario der Studie (Konjunkturerholung) sind sechs Prozent, im pessimistischen Szenario (Rezession) sogar bis zu 28 Prozent der insgesamt rund 1.500 deutschen Banken durch mangelnde Kapitalpuffer gefährdet.
Erste Warnzeichen gibt es bereits: Jüngst kam es zur Stundung zehntausender Kredite durch Genossenschaftsbanken, und die Rückstellungen für Drohverluste aus dem Kreditgeschäft belastete die Bilanzen europäischer und amerikanischer Großbanken im zweiten Quartal mit Milliardenverlusten (die DWN berichteten).
Wenn die Insolvenzpflicht wieder greift und durch eine reaktivierte Abschreibungspflicht die Möglichkeiten zur Verschleierung der Problemkredite reduziert ist, dann könnte eine Kettenreaktion in Gang treten, welche eine Unterkapitalisierung der Banken offenlegen. Und möglicherweise ist es ein Einbruch im Gewerbeimmobiliengeschäft, der den Stein noch früher ins Rollen bringt.
