Wann ein Baumangel vorliegt: Bei einem Baumangel muss die Funktion nicht zwangsläufig beeinträchtigt sein, so wie es bei einem undichten Keller der Fall wäre. Vielmehr kann auch ein Schönheitsfehler einen Mangel darstellen, etwa wenn im Badezimmer andere Fließen als vereinbart verlegt wurden. Gemäß BGB § 633 Absatz 2 ist ein Werk „frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat“. Die Beschaffenheit wird im Bauvertrag festgehalten. Weicht das Gebäude also vom vertraglich vereinbarten Zustand ab, liegt ein Baumangel vor.
Welche Baumängel besonders häufig auftreten:
1. Risse in der Hausfassade: Risse im Putz oder Mauerwerk können entstehen, wenn die dafür benötigten Baustoffe falsch verwendet oder kombiniert werden.
2. Durchfeuchtete Fensterlaibungen: Wird beim Übergang zwischen Fenstern und Putz nicht sorgfältig gearbeitet, besteht ein erhöhtes Risiko für das Eindringen von Feuchtigkeit.
3. Undichte Dampfsperre: Dampfsperren halten Luftfeuchtigkeit von dahinterliegenden Wandteilen fern. Ist dort ein Leck, kann Feuchtigkeit in die Dämmung eintreten.
4. Dachboden wurde nicht entlüftet: Nach Ende der Bauarbeiten sollte der Dachboden für einige Zeit gelüftet werden. Sonst drohen Schimmel und Wasserschäden.
5. Fehlende Entwässerung der Außentreppe am Keller: Sammelt sich Wasser im unteren Bereich der Außentreppe am Keller drohen langfristige Feuchtigkeitsschäden.
6. Mangelhafte Badezimmerabdichtung: Feuchte und mit Schimmelpilzen befallene Wände im Badezimmer sind häufig Ursache einer fehlerhaften Abdichtung der Wand- und Bodenflächen.
7. Unzureichende Schallbrücken: Bei zu schwach gebauten Trennwänden innerhalb einer Immobilie sowie an angrenzende Wohneinheiten bieten einzelne Räume kaum mehr Privatsphäre. In diesem Fall sind die Anforderungen an den Schallschutz nicht erfüllt.
Tipps zum Erkennen von Baumängeln: Verborgene Mängel zu beseitigen kann sehr kostenintensiv werden. Kosten, für die sich beim Kauf einer gebrauchten Immobilie nicht immer die Vorbesitzer verantwortlich machen lassen. Auch beim Neubau ist es sehr wahrscheinlich, dass zumindest geringe Baumängel auftreten werden. Daher ist es umso wichtiger, diese Mängel frühzeitig zu erkennen und als solche zu identifizieren.
Tipp Nr. 1: Beauftragung eines unabhängigen Gutachters: Ein beauftragter Gutachter kann den Zustand und die Substanz der Immobilie prüfen und mit seinem geschulten Blick potentielle Schwachstellen erkennen und beseitigen lassen. Bei einem Hausbau ist es zudem möglich, den Sachverständigen in regelmäßigen Abständen die Baustelle besuchen zu lassen und den Baufortschritt fotografisch zu dokumentieren. Selbstverständlich können Sie auch als Laie einiges in Erfahrung bringen, doch der hilfreiche Blick eines Experten sieht immer etwas, dass dem Laien verborgen bleibt.
Tipp Nr. 2: Die richtigen Fragen stellen: Mit gezielten Fragen an den Verkäufer lässt sich viel herausfinden. Fragen Sie, ob die Haustechnik funktioniert, Feuchtigkeit im Haus bekannt ist und alle Auflagen und Vorschriften erfüllt wurden. Erkundigen Sie sich nach baulichen Veränderungen und Reparaturen und halten Sie alle Zusicherungen des Verkäufers unbedingt im Vertrag fest. So ist der Verkäufer für den Zustand der Immobilie bei der Übergabe haftbar. Sonst kann kein Schadensersatz geltend gemacht werden. Sprechen Sie auch mit den Nachbarn. Meist wissen sie einiges über das Objekt und die Gegend und liefern manchmal sogar Informationen, welche durch den Verkäufer verschwiegen oder vergessen wurden.
Tipp Nr. 3: Alle Details prüfen: Sind feuchte Stellen sichtbar? Riecht es muffig oder unangenehm? Achten Sie besonders im Keller, auf dem Dachgeschoss, im Badezimmer, in der Küche und an den Decken darauf. Lassen Sie sich den Energieausweis vorlegen und von einem beauftragten Sachverständigen prüfen. Schauen Sie sich die Elektroinstallationen an und zählen Sie die Steckdosen durch, die gerade in älteren Gebäuden Mangelware sind. Werfen Sie auch einen Blick auf den Zustand der Rohre und Leitungen. Nach einigen Jahrzehnten sind Eisen- oder Kupferrohre häufig stark angegriffen oder sogar undicht und sollten ausgetauscht werden. Und denken Sie daran, das Mauerwerk unter die Lupe zu nehmen und besonders auf Risse in der Fassade und im Putz zu achten.
Vorgehen bei Baumängeln: Wurden Mängel am Bau festgestellt, kann sich in den meisten Fällen auf das Gewährleistungsrecht beziehungsweise deren kostenlose Beseitigung berufen werden. Dafür ist eine Mängelrüge von Nöten, welche schriftlich erfolgen muss und eine lückenlose Dokumentation etwaiger Missstände erfordert. Suchen Sie dafür unbedingt eine professionelle Beratung durch einen Bausachverständigen oder Fachanwalt für Baurecht auf. So vermeiden Sie unnötige Komplikationen und sind auf der sicheren Seite.
