In den Metropolen Wien, Hamburg und Berlin ist es ein altvertrauter, geradezu heimeliger Begriff. „Oma hat ein Zinshaus“, hörte man früher in gutbürgerlichen Kreisen die Familie tuscheln, zumeist wenn es Zeit war, zu erben. Omas Mietskaserne, dem Verständnis nach zumeist ein Vorkriegsbau, in Ottakring, Eppendorf oder Schöneberg, das verhieß solide Anlage und stetige Rendite. Wahrlich keine Gebäude, in das man früher selber einziehen wollte, aber sie garantierten vielen Begünstigten den sorgenfreien Lebensunterhalt.
Und am Immobilienmarkt bleibt dies wohl auch künftig eine Konstante. Das zuletzt eingebrochene Neugeschäft mit Krediten für Wohnimmobilien hat sich nach Einschätzung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) jedenfalls in diesem Herbst bereits das dritte Quartal in Folge erholt.
Im letzten Vierteljahr sagten die im VDP zusammengeschlossenen wichtigsten Immobilienfinanzierer Kredite für Wohnungen und Häuser im Volumen von 16,9 Milliarden Euro zu – noch einmal 13,4 Prozent mehr als schon im zweiten Quartal. Der Verband vertritt Institute wie Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken, große Sparkassen und Gewerbe-Immobilien-Finanzierer.
Miets bzw. Zinshäuser wurden vor gut 150 Jahren in den meisten Fällen von Privatinvestoren errichtet und galten somit als die Kapitalanlage und Sparstrumpf des wohlhabenden Bürgertums. Auch heute sind noch viele Zinshäuser in Privatbesitz und werden zumeist von alteingesessenen, professionellen Hausverwaltungen betreut. Jahrzehnte lang galten sie in der Immobilienwirtschaft als eher piefig, leicht angestaubt und architektonisch uninspiriert. In der derzeitigen Wirtschaftslage gelten sie indessen als „nice to have“.
„Kein anderer Bereich ist in den letzten Wochen prozentual so sehr angestiegen“ wie gut vermietete Mehrfamilienhäusern in klassischen Innenlagen der Großstädte, betont der Verband der Pfandbriefbanken. Während Häuslebauer weiterhin auf der Bremse stehen, erachten viele Bauträger und Investoren die Talsohle als durchschritten und geben sich „verhalten zuversichtlich.
Auf die Eigenkapitalstärke kommt es derzeit am Markt an
Der Immobilienboom mag erst einmal vorbei sein, es zeigt sich aber, dass gerade so genannte Family-Offices die Lage am Markt mittlerweile wieder zum Einstieg nutzen und vornehmlich in Gründerzeit-Quartieren ihr gehütetes Kapital anlegen. Der große Vorteil gegenüber anderen Marktakteure ist ihre Eigenkapitalstärke. Zinssätze von vier bis fünf Prozent müssen sie nicht sonderlich belasten. Sie finanzieren 40 Prozent aus Bordmitteln, nutzen Hypotheken für ihren langfristig orientierten Wachstum im Bestand. Günstigere Preise nivellieren dann die höheren Zinsen.
Die sonst ziemlich nervösen Bank vergeben derlei Kredite ebenfalls mit Kusshand. Die Kundenbeziehung ist meist schon langjährig und das Risiko anders als bei haftungsschwachen Projektentwicklern oder auf Ausbaureserven schielenden Sanierern überschaubar. Die Anlage-Gesellschaften oder auch Familien-Stiftungen müssen im übrigen nicht zwingend das Dachgeschoss ausbauen, um bilanztechnisch im Haben zu sein. Das beruhigt auch die Kommunen und Städte, die sich wie in der Hauptstadt Berlin bei Vonovia und Deutsche Wohnen mit Enteignungs-Initiativen konfrontiert sehen.
Die Zurückhaltung der vergangenen zwei Jahre vor allem bei institutionellen Anlegern eröffnet jetzt für risikofreudige und eigenkapitalstarke Anleger ein „Window of opportunity“ für den Erwerb besonderer Objekte, glaubt man deshalb auch beim Immobilien-Experten Robert C. Spies in Hamburg. „Die steigende Wohnungsnachfrage und Mieten zeigen, dass das Investieren in ein Zinshaus ein langfristig sicheres Anlage-Asset darstellt“, resümiert dort im Hause, Investmentberaterin Kristin Graffenberg: „Die aktuell spürbare Beruhigung am Zinsmarkt sorgt für eine etwas bessere Kalkulierbarkeit und richtet das Interesse in Teilen jüngst wieder auf weniger sanierte Objekte.“ Die Mieten steigen weiterhin spürbar, angesichts des Mangels in den großen Städten, dies bildet den Anreiz
Ein Problem ist nur, dass das Angebot am Markt, überschaubar bleibt, nicht allein auf den Immobilien-Portalen, sondern wie auch die großen Maklerbüros feststellen müssen. Die Zurückhaltung am Häuser- und Grundstücksmarkt hat natürlich auch die Anbieter erfasst, die auf bessere Erlöse hoffen - zumindest wenn sie es sich leisten können.
