Immobilien

Gebäude-Energie-Gesetz: Lohnt sich die Anschaffung einer Denkmal-Immobilie noch?

Lesezeit: 4 min
23.12.2023 10:20  Aktualisiert: 23.12.2023 10:20
Stand November 2023 gibt es rund 660.000 denkmalgeschützte Gebäude in Deutschland. Neben steuerlichen Vorteilen sind auch die hohen Renditen und der Inflationsschutz greifende Argumente für die Denkmalimmobilie. Doch das könnte mit dem Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) bald ein Ende haben: Denn wie saniert man ein Denkmal nach modernen Voraussetzungen, ohne daran bankrott zu gehen?
Gebäude-Energie-Gesetz: Lohnt sich die Anschaffung einer Denkmal-Immobilie noch?
Bei der Anschaffung einer Denkmalschutz-Immobilie gibt es viel zu beachten. (Foto: dpa)
Foto: Armin Weigel

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Denkmalgeschützte Bauten sind eine Bereicherung für Geschichte, Kultur und Stadtbild. Neben den vielen finanziellen Vorteilen für Immobilienbesitzer sind es auch diese Faktoren, die den Schutz dieser besonderen Gebäude motivieren.

Klar ist: Eine energetische Sanierung ist bei vielen denkmalgeschützten Immobilien eine ausgemachte Sache. Aufgrund des niedrigen energetischen Standards der Gebäudehüllen von denkmalgeschützten Immobilien ist es oft schwer – ganz zu schweigen teuer – die Räume angemessen zu beheizen. Mit den stetig steigenden Heizkosten, ganz zu schweigen der klimaschützender Regulation rund um Baustoff und und Effizienz, ist Sanierung eine naheliegende, notwendige Maßnahme.

Hierbei wird aber die Frage laut, inwieweit GEG und Denkmalschutz einander in die Quere kommen. Das Denkmalschutzgesetz hat genaue Vorgaben, wie und in welchem Rahmen saniert werden darf. Neben Regeln zum Erhalt der Außenfassade gibt der Denkmalschutz auch vor, wie Innenwände gestaltet oder welche Innenfliesen verlegt werden dürfen. Da in vielen Fällen die Außenfassade beibehalten werden muss, kann es sogar sein, dass Dämmungsarbeiten nach Innen verlegt werden müssen – was wiederum Wohnraum reduziert.

Wie man sieht – selbst unter besten Bedingungen ist die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie eine bedeutende Herausforderung. Fügt man die Schwierigkeiten des GEG hinzu, wird die Sanierung plötzlich zum veritablen Minenfeld.

Problemfall Sanierung

Das GEG gibt vor, welche energetischen Anforderungen beheizte und klimatisierte Gebäude erfüllen müssen. Das Gesetz bezieht sich vor allem auf Heizungs- und Klimatechnik, sowie auf den Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäuden. In diesem Rahmen übertragt das GEG Immobilienbesitzern eine sogenannte Austausch- und Nachrüstungspflicht. Vor allem betroffen sind Heizungen, die weder einen Brennwert- noch einen Niedertemperaturkessel haben und älter als 30 Jahre sind. Darüber hinaus gibt es korrigierende Regulation in Hinsicht auf die Deckung von Dachräumen, sowie Heizung- und Warmwasserrohren. Ziel soll sein, Immobilien in Deutschland klimaeffizienter zu machen. Denn: Laut Studien sind Gebäude für 35% des Energieverbrauchs in Deutschland verantwortlich.

Allem voran müssen Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie wissen: Das Gebäude-Energie-Gesetz gilt grundsätzlich für ihre Immobilien ebenso wie für alle anderen. Allerdings gibt es weitreichende Ausnahmeregelungen, sollten die Anforderungen des GEG die Substanz oder das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen. Unverhältnismäßig hohe Baukosten, die zur Sanierung notwendig sind, sind ebenfalls von dieser Ausnahmeregelung betroffen. Da der Denkmalschutz dem Energiegesetz zuvor kommt, gibt es hier deutlich weniger Sanierungspflichten und Auflagen, als für gängige Bauten.

Im im ersten Schritt einer Sanierung geht es um die Fassadendämmung des denkmalgeschützten Gebäudes. Viele Denkmäler werden vom Denkmalschutz dazu angehalten, die Fassade im Originalzustand zu belassen. Anders als bei herkömmlichen Gebäuden ist im Falle einer denkmalgeschützten Baute mit der Bauphysik – unter anderem der Durchlässigkeit von Wärme, Schall, Feuchtigkeit und Luft – eine spezielle Herausforderung gegeben. Viele Hersteller haben diesem Aspekt des Baus in den letzten Jahren den Kampf angesagt. Mit dem Ergebnis neuer, bauphysikalisch unbedenklichen Systeme der Innendämmerung. Dazu gehört zum Beispiel Calciumsilikat – auch Perliteplatte genannt. Dieser Baustoff soll die Feuchtigkeit in der Raumluft besser regulieren können, um Schimmel entgegenzuwirken und dennoch sicher abzudämmen.

Der nächste Schritt in der Dämmung ist ein Blick auf die Fenster. Der Denkmalschutz verlangt in vielen Fällen eine originalgetreue Nachbildung, um das Außenbild der Baute beizubehalten. Neben der Bauphysik ist bei der Fenstersanierung die Verglasung ausschlaggebend. Sollte der explizite Aus- und Umbau der Fenster aufgrund von Regeln des Denkmalschutzes nicht möglich sein, kann alternativ durch eine vielfache Verglasung gedämmt werden.

Im Gegensatz zu den Dämmvorhaben an Fenstern und Wänden ist das Dach ein vergleichsweise einfacher Kandidat. Alles, was an Dämmung angebracht wird, wird unterhalb der sichtbaren Dachhaut platziert und hat so keinen Einfluss auf den Denkmalschutz. Hier gibt es auch die Möglichkeit, eventuelle Dämmmängel an den Außenwänden durch eine dickere Dachdämmung wett zu machen. Es gilt einzig zu beachten: Je nach Dämmungsart kann die First- und Traufhöhe des Dachaufbaus verändert werden. Das unterliegt wiederum spezifischen baurechtlichen Randbedingungen und muss mit der zuständigen Baubehörde abgeklärt werden.

Die letzte Hürde ist die Erneuerung von Heizungs- und Haustechnik. Grundsätzlich gibt es im Denkmalschutz keine Einschränkungen bei der Heizung. Eine Wärmepumpe eignet sich bestens, um Vorschriften der Energiesanierung einzuhalten. Photovoltaik und Solarthermie, die das Hausbild verändern, können dagegen zu einem Problem werden. Hier muss die Denkmalschutzbehörde hinzugezogen werden werden, um eventuellen Verstößen zuvor zu kommen.

Unterstützung beim Denkmalschutz

Grundsätzlich muss beachtet werden: Sanierungen, Umbauten und Renovierungen im Denkmalschutz sind oft genehmigungspflichtig. Auch dann, wenn am Erscheinungsbild oder der Substanz der Immobilie nichts verändert wird. Der Genehmigungsprozess und die entstehenden Kosten stellen Immobilienbesitzer vor signifikante Herausforderungen. Auf Kostenseite, sollten diese vom GEG als „tragbar“ eingestuft werden, gibt es allerdings mehrere Hilfsmittel auf Staatsseite.

Die KfW-Förderbank unterstützt Sanierung, Umbau und Renovierung von Baudenkmälern. Gerade bei Aktionen rund um Dach- und Fassadendämmung hilft der Bund zum Zweck der Einhaltung der Klimaschutz-Ziele. Darüber hinaus gibt es auch Fördermittel aus öffentlicher Hand (allem voran Gemeinden und Landkreise) zum Schutz von Denkmalbauten, welche die Kosten für die Sanierung weiter drücken. Laut Paragraph 7i des Einkommenssteuergesetzes ist die Abschreibung bei Sanierung von Baudenkmalen sogar kumulierbar. Das bedeutet, dass mehrere Maßnahmen zur Bezahlung der Renovierung und Sanierung miteinander kombiniert – und Kosten somit signifikant reduziert – werden können.

Denkmalschutz ist eine Aufgabe des öffentlichen Interesses und wird dementsprechend durch Steuererleichterungen und finanzielle Mittel unterstützt.

Das Heizungsgesetz und das Gebäude-Energie-Gesetz haben viele Immobilienbesitzer besorgt. Insbesondere im Fall einer denkmalgeschützten Baute klingt der Begriff der Energiesanierung mehr nach Hohn als nach einer realistischen Maßnahme. Aller Sorge zum Trotz können Immobilienbesitzer jedoch beruhigt sein: Die Ausnahmeregelungen des GEG, sowie die Priorisierung des Denkmalschutzes gegenüber Energiegesetzen schützt vor existenzzerstörenden Sanierungszwängen.



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