Immobilienverrentung: Mit Immobilien für die Rente vorsorgen

Die Durchschnittsrente für Männer in Deutschland beträgt 1.728 Euro brutto pro Monat, bei Frauen sind es sogar nur 1.316 Euro. Das ergab eine aktuelle Auswertung der Deutschen Rentenversicherung (Stand 2022). Bei solchen Zahlen können Wirtschaftskrisen, Inflation und stetig wachsende Lebenshaltungspreise schnell zur finanziellen Bedrohung werden. Dabei ist die Rente doch eigentlich dafür gedacht, nach getaner Arbeit Ruhe und Frieden zu finden. Was also tun, wenn die Rentenzahlungen nicht zum Leben ausreichen oder grundsätzlich liquide Mittel fehlen? Es gibt eine Lösung, mit der Menschen unter anderem ihre Rente aufstocken können: Immobilienverrentung.

Immobilienverrentung: Was ist das?

Immobilienverrentung erlaubt es Menschen, ihre Immobilie liquide zu machen, ohne aus dieser ausziehen zu müssen. Die Immobilie wird an einen Gläubiger – oft eine Bank, eine wohltätige Organisation oder eine Versicherung – verkauft. Der Erlös aus der Verrentung kann entweder einmalig oder in Raten, sozusagen als regelmäßiges „Gehalt“, ausgezahlt werden. Und hier kommt der Clou: Um Senioren vor Enteignung der anderen Parteien zu schützen, wird das Wohnrecht auf Basis von Paragraph 1093 BGB als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. So kann die Immobilie trotz Verkauf weiterhin bewohnt werden.

Für eine Immobilienverrentung gibt es mehrere Möglichkeiten: die Leibrente, die Zeitrente, den Teilverkauf und den Nießbrauch. Je nachdem, wie Immobilienbesitzer ihr Wohneigentum zu Geld machen wollen und wie Sie danach Haus oder Wohnung noch nutzen wollen, bietet sich die eine oder andere Art der Immobilienverrentung an.

Leibrente

Die Leibrente ist die gängigste Methode der Immobilienverrentung. Hier erhält der Verkäufer als Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie sowie eine ebenfalls lebenslange, aus dem Immobilienwert errechnete, monatliche Rente.

Zeitrente

Bei der Zeitrente ist die Auszahlung des Immobilienwerts zeitlich gebunden. Dieser Zeitraum wird explizit vertraglich festgelegt. Das Wohnrecht besteht hierbei nicht lebenslang, sondern ist an ebendiesen Zeitraum gebunden. Nach Ablauf geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird, wie der Name bereits verrät, ein Teil der Immobilie zum Verkauf angeboten. Den anderen Teil der Immobilie behält der Verkäufer weiterhin zur freien Verfügung. So lassen sich maximal 50 Prozent der Immobilie verrenten. Der Käufer wird als stiller Teilhaber eingetragen, die Änderung der Eigentumsverhältnisse wird also im Grundbuch aufgenommen. Der Alleineigentümer wird folglich zum Teil-Eigentümer, der Teilkäufer wird zum anderen Teil-Eigentümer. Der Verkäufer bleibt weiterhin Verwalter und alleiniger Entscheider über die Gesamtimmobilie.

Nießbrauch

Beim Nießbrauch erhält der Verkäufer eine einmalige, vollständige Auszahlung des Immobilienwerts, kann aber weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. So können Wohnungseigentümer und Hausbesitzer ihre Immobilien verschenken oder Immobilien verkaufen, ohne diese zu Lebzeiten zu verlieren.

Einzig wichtig: Das Nießbrauchrecht muss notariell im Grundbuch verankert sein. Paragraph 1030 des Gesetzbuches erlaubt dem Nießbrauchberechtigten, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Die Option des Nießbrauchs ist besonders sinnvoll für Menschen, die Immobilien bereits zu Lebzeiten „vererben“ möchten, aber dennoch in der Immobilie wohnen bleiben wollen.

Immobilienrente: Vor- und Nachteile

Ob sich eine Verrentung lohnt, ist eine Frage, die zwingend mit einem Makler durchgesprochen werden muss. So können individuelle Lösungen für individuelle Lebenssituationen gefunden werden. In erster Linie sind dies aber die Vor- und Nachteile einer Immobilienverrentung:

Vorteile

Die Kombination aus lebenslangem Wohnrecht und Rentenzahlungen ist verlockend.

Über diese Faktoren hinaus aber ist es der emotionale Faktor, der die Immobilienverrentung so attraktiv macht. Ein Haus ist mehr als vier Wände mit Dach. Es ist ein Ort der Erinnerungen – ein Ort, den man nur ungern verlieren möchte. Ein Leben umzuziehen, bedarf viel Zeit und Energie. Die Möglichkeit, den Abschied von der eigenen Immobilie zu umgehen, bietet hingegen Trost und Sicherheit.

Nachteile

Der bedeutendste Nachteil einer Immobilienverrentung ist, dass die Immobilie nach Lebensende des Verkäufers nicht an die Erben weitergegeben wird. Der Wert der Immobilie erlischt so mit dem Verkäufer. Je nach Familiensituation kann dies bereits zu Lebzeiten zu Streitigkeiten und Unmut führen. Um hier Ärger zu verhindern, ist es notwendig, sich mit eventuellen Erben zusammenzusetzen und die Fronten zu klären – und unter anderem folgende Fragen zu beantworten: Gibt es auf Seiten der Erben die Möglichkeit, die Rente aufzustocken, wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll? Und wenn nicht, ist hier das Thema des Nießbrauchrechts nochmal aufzugreifen?

Der zweite Nachteil ist ironischerweise mit der Motivation für die Immobilienverrentung eng verbunden: Aufgrund der hohen Lebenserwartung in Deutschland ist es möglich, dass die Raten, auch wenn sie eine gewisse Erleichterung bieten, die magere Rente nicht ausreichend aufstocken. Mancher mag sich dann fragen: Lohnt es sich dann überhaupt, die lang geliebte und gepflegte Immobilie aufzugeben?

Für wen lohnt sich Immobilienverrentung?

Grundsätzlich ist die Immobilienverrentung eine lohnenswerte Option für alle Senioren, die ihre Rente aufbessern wollen. Unabhängig davon, ob es einen Erben gibt: Zu Lebzeiten können so stetig steigende Pflege- und Lebenshaltungskosten im Optimalfall ausgeglichen werden. Mehrkosten im Alter sind ein nicht zu unterschätzendes Thema. Die Lebensrealität vieler Senioren zeigt: Altersgerechte oder gar barrierefreie Umbauten sind ohne bedeutende Rücklagen kaum finanzierbar. Eine zusätzliche Rente dank der Immobilie ist für viele Menschen eine unermessliche – und oft unabdingbare – finanzielle Komponente.

Der größte Vorteil besteht aber im fortlaufenden Wohnrecht in der Immobilie. Im Alter das bekannte und geliebte Zuhause aufgrund von finanziellen Problemen verlassen zu müssen, stellt viele Senioren vor eine emotionale Zerreißprobe. Bei der Immobilienverrentung wird die schwierige Entscheidung zwischen Hausverkauf und Altersarmut aufgelöst.

So viel ist die Verrentung wert

Die Höhe der Immobilienrente errechnet sich an den Faktoren Alter, Verkehrswert, Lage, Grundstücksgröße und Zustand der Immobilie. Im Falle einer Zeitrente ist das Alter der Immobilie von kleinerer Bedeutung, da die Zahlungen ohnehin an einen begrenzten Zeitraum gebunden sind. Sonstige Einkünfte der Verkäufer sind bei der Berechnung der Rente belanglos.

Bevor unterzeichnet wird, gibt es aber noch folgendes zu beachten: Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Das lebenslange Wohnrecht muss indiskutabel als Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Nur so kann garantiert werden, dass der Verkäufer auch lebenslang in der Immobilie bleiben darf. Auch eine Rückfallklausel ist von oberster Wichtigkeit. So kann man sich schützen, sollte der Käufer nach dem Kauf insolvent gehen und so die monatlichen Raten nicht zahlen können. In diesem Fall wird der Kaufvertrag zurückgenommen und der Verkäufer bekommt sein Privateigentum zurück.

Immobilienverkauf mit Mehrwert

Immobilienverrentung bedeutet Verkauf ohne Abschied. Hierbei werden Finanzen und Emotionen produktiv und nützlich verbunden – eine seltene und wertvolle Kombination. Für Menschen, die ihre Rente aufbessern und ihr Zuhause behalten wollen, ist die Immobilienrente empfehlenswert.