Die Grundsteuerreform 2025 bringt wesentliche Änderungen bei der Berechnung der Steuerlast für Immobilienbesitzer. Anstelle des bisherigen Einheitswerts wird nun der Grundsteuerwert als Basis verwendet, was zu unterschiedlichen Ergebnissen kann. In diesem Artikel erklärt Rechtsanwalt Georg Hartinger von der Kanzlei „Göddecke Rechtsanwälte“, wie Sie Ihre Grundsteuer berechnen können. Er zeigt außerdem, wie Sie Ihre Steuerlast optimieren.
Was ist die Grundsteuer und wer zahlt sie?
Die Grundsteuer wird auf Grundstücke erhoben, und je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, fällt sie unterschiedlich aus. Für landwirtschaftlich genutzte Flächen gilt die Grundsteuer A. Die Grundsteuer B ist für bebaute oder bebaubare Grundstücke zuständig. Neu hinzugekommen ist die Grundsteuer C, die es Gemeinden erlaubt, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern, um Grundstücksspekulationen entgegenzuwirken. Mit der Grundsteuer C soll der Wohnungsmangel gemindert werden. Erfasst werden von der Grundsteuer C nur baureife Grundstücke.
In den meisten Fällen tragen Eigentümer die Grundsteuer, da sie als Besitzer eines Grundstücks verpflichtet sind, diese Abgabe an die Gemeinde zu leisten. Es gibt jedoch auch Ausnahmen. Grundstücke, die von öffentlichen Einrichtungen genutzt werden, oder kirchliche Gebäude können von der Steuer befreit sein. Wichtig ist zudem: Auch Mieter können die Grundsteuer indirekt zahlen, da Vermieter diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung umlegen dürfen.
Die Zahlung erfolgt in der Regel vierteljährlich, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. In einigen Fällen können jedoch abweichende Zahlungsmodalitäten mit der Behörde vereinbart werden.
Wie können Sie die Grundsteuer berechnen?
Sie können die neue Grundsteuer berechnen und sich dabei weiterhin nach dem dreistufigen Verfahren richten. Neu ist jedoch, dass der bisherige Einheitswert, der auf den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 basierte, jetzt durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt wird.
Die aktuelle Berechnung der Grundsteuer erfolgt nun nach folgendem Schema:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Grundsteuerhebesatz
Im Gegensatz zu früher wird bei diesem Modell die Bewertung der Grundstücke jetzt wertabhängig vorgenommen. Für die Grundsteuerberechnung spielen diese fünf Faktoren eine Rolle:
- Bodenwert: Wie viel Ihr Grundstück auf dem Markt wert ist.
- Nettokaltmiete: Was für Mieten im Durchschnitt für ähnliche Immobilien gezahlt werden.
- Grundstücksgröße: Die Fläche, die Ihr Grundstück umfasst.
- Art der Immobilie: Einfamilienhaus, Mietwohnung oder vielleicht ein Mehrfamilienhaus?
- Gebäudealter: Ein Haus aus den 70er Jahren wird anders bewertet als ein Neubau.
Dieses Berechnungsmodell, das als Bundesmodell bezeichnet wird, wird von neun Bundesländern angewendet, darunter Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz.
Ziel der Grundsteuerreform ist es, aufkommensneutral zu sein. Einige Eigentümer werden jedoch künftig möglicherweise höhere Grundsteuern zahlen müssen.
Die Steuermesszahl beträgt für Wohngebäude, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohnobjekte und Wohnungseigentum, 0,31 Promille.
In beliebten Ballungsgebieten, zum Beispiel in Berlin, Hamburg und München, wird die neue Grundsteuer voraussichtlich ab dem 01.01.2025 teurer sein als bisher, erklärt Rechtsanwalt Hartinger. Auf dem flachen Land hingegen kann sie sogar günstiger werden.
Sollten einzelne Kommunen ihre Hebesätze weniger stark senken als eigentlich nötig, um die gewünschte Aufkommensneutralität der neuen Grundsteuer zu erreichen, zahlen die betroffenen Eigentümer im Durchschnitt höhere Grundsteuern.
Nun, da wir die Grundlagen der Berechnung kennen, wollen wir uns anschauen, wie sich dies konkret auf Immobilienbesitzer auswirkt.
Neue Grundsteuer berechnen: Beispiel
In diesem Beispiel berechnet der Rechtsanwalt die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Sankt Augustin. Dabei berücksichtigt er sowohl das alte als auch das neue Berechnungssystem. Das Haus wurde im Jahr 1970 gebaut, hat eine Wohnfläche von 130 Quadratmetern, und der Hebesatz beträgt 750 %.
Im alten System basiert die Berechnung der Grundsteuer auf dem sogenannten Einheitswert, der für dieses Haus mit 41.200 Euro angegeben ist. Die Steuermesszahl wird gestaffelt angewendet. Für den Teil des Einheitswerts bis 38.346,89 Euro beträgt die Steuermesszahl 2,6 Promille. Für den darüber hinausgehenden Betrag gilt eine Steuermesszahl von 3,5 Promille. Zunächst wird der Steuermessbetrag für den Teil bis 38.346,89 Euro ermittelt:
38.346,89 Euro × 2,6 Promille = 99,70 Euro
Der restliche Einheitswert von 2.853,11 Euro wird mit 3,5 Promille multipliziert. Das ergibt einen weiteren Steuermessbetrag von 9,98 Euro. Diese beiden Beträge werden addiert, sodass sich ein gesamter Steuermessbetrag von 109,68 Euro ergibt. Die Grundsteuer wird schließlich berechnet, indem dieser Betrag mit dem Hebesatz von 750 % multipliziert wird. Damit ergibt sich eine Grundsteuer von 822,60 Euro:
109,68 Euro x 750 % = 822,60 Euro
Im neuen System hingegen wird die Grundsteuer auf Basis eines aktualisierten Grundsteuerwerts berechnet, der für dieses Haus bei 407.400 Euro liegt. Die Steuermesszahl ist nicht mehr gestaffelt, sondern beträgt einheitlich 0,31 Promille. Den Steuermessbetrag berechnet man durch Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl:
407.400 Euro × 0,31 Promille = 126,29 Euro
Auch hier wird der Hebesatz von 750 % angewendet, sodass sich eine neue Grundsteuer von 947,17 Euro ergibt:
126,29 Euro x 750 % = 947,17 Euro
Der Vergleich zeigt, dass sich die Grundsteuer für das Haus durch die Reform erhöht hat: Von 822,60 Euro nach dem alten System auf 947,17 Euro nach dem neuen System. Dies liegt unter anderem am höheren Grundsteuerwert, der die Grundlage der neuen Berechnung bildet. Der Hebesatz bleibt unverändert.
Grundsteuer berechnen: So können Eigentümer die Steuerlast optimieren
Die neue Berechnungsweise der Grundsteuer wurde kürzlich vom Finanzgericht Köln als verfassungsgemäß bestätigt (Urteil vom 19.09.2024 – 4 K 2189/23). Obwohl das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, stellt es klar, dass es für Immobilienbesitzer schwierig ist, die ermittelte Steuerlast zu reduzieren. Der Rechtsanwalt Hartinger erklärt:
„Grundsätzlich ist es für die Eigentümer aufgrund der Vorgaben in den neuen Ländererlassen sehr schwierig im Einspruchsverfahren eine Herabsetzung der Grundsteuer zu erreichen. In A 247.2 Ziffer (8) wird dort etwa bestimmt: Besondere Merkmale des einzelnen zu bewertenden Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub-, Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.“
In Nordrhein-Westfalen bietet § 2 NWGrStHsG in der Fassung vom 05.07.2024 jedoch eine Möglichkeit, auch nach Ablauf der Einspruchsfrist eine Korrektur des Grundsteuerwerts zu beantragen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer dem Finanzamt ein professionelles Wertgutachten vorlegt.
Ein solches Wertgutachten zu erhalten, ist in der Praxis herausfordernd. Es muss nachweisen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie mindestens 40 % niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert.
