Immobilien als Altersvorsorge? Pro und Contra

Immobilien als Altersvorsorge: Modelle im Überblick

Es gibt viele Wege, um Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen. Hier ist eine Auswahl an unterschiedlichen Modellen:

Selbstnutzung

Die “einfachste” Lösung, um Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen, ist, so früh wie möglich eine Immobilie zu kaufen, diese bis zur Rente abzubezahlen und dann im Alter in dieser Immobilie zu wohnen. Für viele Menschen ist das die Standardantwort. Die Vorteile: Keine Mietbelastungen im Alter, der Wert der Immobilie steigt mit jedem Jahr laut aktuellen Prognosen weiter an, und man kann sich in der Rente weiterhin an der bekannten Umgebung erfreuen.

Wenn man jedoch das Stichwort Immobilienwert beziehungsweise Wertsteigerung betrachtet, wirkt die “Standardantwort” immer weiter von der Realität entfernt. Während man 1988 in Deutschland noch um die 190.000 Euro (umgerechnet) für ein durchschnittliches Reihenhaus bezahlt hat, kostet ebendas Haus 2020 schon rund 470.000 EUR – das ist eine Preissteigerung von mehr als 50 Prozent. Gleichzeitig bietet dieses Modell auch den Nachteil, dass eine hohe Anfangsinvestition notwendig ist und stetig laufende Kosten anfallen. Es müssen also alternative Lösungen her.

Vermietung

Alternativ kann eine Immobilie auch als Investitionsobjekt genutzt werden. Hierbei wird eine Immobilie gekauft und gewinnbringend vermietet. Dabei kann man sich auf ein hohes Passiveinkommen durch Mieten freuen – in Berlin zum Beispiel haben sich die Mieten zwischen 2014 und 2023 verdoppelt. Hinzu kommen attraktive Steuervorteile und die Möglichkeit der Wertsteigerung der Immobilie. Gleichzeitig sei hier dasselbe Problem rund um die hohen initialen Kosten genannt; als Vermieter ist man zudem verpflichtet, die Immobilie zu verwalten instand zu halten, was ebenso mit Kosten verbunden ist und so die Rendite drückt.

Immobilienfonds

Indirekt ist es auch via Fonds möglich, in Immobilien als Altersvorsorge zu investieren. Das übersetzt sich zwar nicht in eine reelle Immobilie, die man betreten kann, hat aber einige Vorteile: So kann man schon bei wenig Kapitaleinsatz investieren und hat keine Mühen und Kosten rund um die Verwaltung. Allerdings bedeutet dieses “virtuelle” Investment auch, dass man keinen direkten Einfluss auf die Immobilie nehmen kann. Immobilien gelten nach wie vor als eine sichere Bank wenn es um Investitionen geht; jedoch können auch hier Volatilitäten auf dem Markt die Rendite negativ beeinflussen.

Wohnrecht

Nur weil man die Immobilie verkauft, heißt das nicht unbedingt, dass man nicht mehr dort leben darf. Das mag im ersten Augenblick unlogisch klingen, doch das Modell Wohnrecht macht es möglich. So kann man die Immobilie verkaufen aber vertraglich festlegen, dass man weiterhin einen Teil der Immobilie bewohnen kann. Das hat den Vorteil, dass man im Alter nicht dazu gezwungen ist, aus der geliebten Immobilie auszuziehen und dass man zudem eine Liquidität beibehält, ohne einen Kredit aufzunehmen – was für viele Rentner eine finanzielle Herausforderung wäre. Gleichzeitig bleibt man in seiner Immobilie, ohne für die Instandhaltung – und die entstehenden Kosten – verantwortlich zu sein. Rein rechnerisch ist dieses Modell jedoch eines der weniger attraktiven: Oftmals werden hierbei Immobilien unterhalb ihres Realwerts auf dem Markt veräußert und auch der Nachlass für die Erben verfällt.

Immobilienverrentung

Bei der Immobilienverrentung, ähnlich wie beim Thema Wohnrecht, kann man in seiner Immobilie wohnen bleiben und erhält gleichzeitig eine monatliche Zahlung, was Liquidität im Alter bedeutet. Auf der Kontraseite drücken entstehende Zinsen und Gebühren das Vermögen und auch hier gibt es kein Erbe zu veräußern.

Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge?

Es gibt mehrere Perspektiven auf die Frage, ob sich eine Immobilie (oder der Handel damit) als Altersvorsorge lohnt. Der eindrücklichste Vorteil in eine Immobilie zu investieren, wenn man darin auch wohnt, liegt darin, dass man im Alter so mietfrei wohnen kann. Perspektivisch werden die Mieten, vor allem in Großstädten, nur weiter steigen; diesen Kostenpunkt im Alter auszuhebeln ist also sinnvoll. 2022 waren 6,1 Prozent der Bevölkerung in Deutschland von Altersarmut betroffen. Eine aktuelle Studie vom Pestel Institut zeigt, dass der Bereich Wohnen einen bedeutenden Anteil an der Altersarmut beziehungsweise der Gefahr zur Altersarmut hat.

Gleichzeitig haben sich Immobilien als inflationssichere Investitionen gezeigt: Sowohl ihr Sachwert als auch die damit verbundenen potenziellen Mieteinnahmen steigen mit der Zeit. Auch steuerlich bieten Immobilien immense Vorteile für den Besitzer; so können Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden und bei einem Verkauf nach 10 Jahren entfällt darüber hinaus auch die Spekulationssteuer.

Gleichzeitig gibt es nicht nur Vorteile. Die hohen Einstiegskosten – und das damit verbundene Verschuldungsrisiko – wurden aus gutem Grund bereits mehrfach genannt. In Großstädte in Deutschland kostet selbst eine kleine Wohnung um die 500.000 Euro. Banken legen fest, dass ein Kreditnehmer am Ende der Laufzeit des Kredits maximal 75 Jahre alt sein sollte. Ist man also gezwungen, im hohen Alter aufgrund von Kauf- oder Instandhaltungskosten einen Kredit aufzunehmen, muss man auf spezielle staatliche Programme zugreifen, wenn solche überhaupt verfügbar sind. Auch über die finanziellen Mittel hinweg kostet eine Immobilie Zeit, Mühe und Nerven: Man muss sich um die Instandhaltung kümmern, Mieter finden und bespaßen und stetig dafür sorgen, dass die Immobilie ihren Wert hält. Es stellt sich die Frage, ob man im Alter die Muße – und auch den Gesundheitszustand – hat, um all das auf sich zu nehmen. Eine Immobilie ist eine langfristige Investition und bietet wenig Flexibilität. In wirtschaftlichen Krisen wie 2008 und auch momentan andauernden Rezessionen läuft man Gefahr, die Immobilie zu einem niedrigen Verkaufswert veräußern zu müssen. Auch wenn Immobilien im Großen und Ganzen als wertbringende Investitionen gesehen werden, so sind auch sie nicht vor Krisen gefeit: So sind die Immobilienpreise 2023 so schnell und tief gefallen wie seit der Jahrhundertwende nicht mehr. Auch politische Regulierungen, zum Beispiel das Heizungsgesetz von 2024, kann zu unvorhergesehenen und nicht tragbaren Kosten für die Immobilie führen.

Eine sichere Bank?

Experten sagen, dass Immobilien nach wie vor eine zukunftssichere Investition sind, was sie als Mittel für die Altersvorsorge qualifiziert. Die langfristige Wertstabilität und der Inflationsschutz werden als Hauptgründe für die Attraktivität von Immobilien als Altersvorsorge genannt. Die zwei Fragen, die man sich stellen sollte, sind: Hat man die finanziellen Mittel zur Anschaffung und ist man bereit und oder fähig, auch im Alter als Vermieter aufzutreten beziehungsweise Geld und Mühe zu investieren, um die selbst bewohnte Immobilie in Stand zu halten? Grundsätzlich gibt es auch Dienstleister, die sich speziell mit dem Management und der Instandhaltung von Immobilien für ältere oder kranke Besitzer beschäftigen. Hier kommt man jedoch auf die Frage der finanziellen Mittel zurück. Im Vergleich sind Immobilien jedoch immer noch die Investitionsmittel mit der stärksten Zukunftsperspektive.