Sechs Jahre Mietenstopp: Können Mietpreiserhöhungen gesetzlich verboten werden?

Maßnahmen für den Markt

Das Thema Wohnungsmarkt beschäftigt die deutsche Politik auch über die Ampel-Regierungsperiode hinaus; seit 2008 steigen die Preise schon immens. Der Markt, der jedes Jahr härter umkämpft erscheint, braucht staatliche Regulierung. Mit der Neuwahl der Grünen-Doppelspitze, nun vertreten durch Saskia Brantner und Felix Banaszak, wird in diesem Bereichen der Parteipolitik ebenfalls neu geordnet.

Bisherige Maßnahmen

Der Mietendeckel, am Beispiel Berlin (2020), sollte als eine Lösung fungieren, um, insbesondere in Großstädten, den explosiven Anstieg von Mieten einzudämmen. Der Deckel legte fest, wie viel ein Quadratmeter an jeweiliger Stelle maximal kosten durfte. Der Mietendeckel wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht jedoch als verfassungswidrig erklärt.

Die Mietpreisbremse ist eine weitere Maßnahme, die das Wohnung bezahlbarer gestalten soll(te). Die Bremse legt fest, dass Mieten maximal 10% über dem ortsüblichen Standard liegen dürfen. Laut Handelsblatt greift die Bremse in 415 Gemeinden in ganz Deutschland. Jedoch sagt eine Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus, dass 89 Prozent aller Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse Anwendung findet, weniger als 100.000 Bewohner hat. Es ist natürlich nicht falsch, dass die Bremse auch Gemeinden außerhalb dem Großstadtkontext zugute kommt. Jedoch sind Maßnahmen, die den Wohnungsmarkt regulieren, allem voran in Großstädten wie München, Berlin und Frankfurt dringend notwendig: zwischen 2019 und 2021 sind die Mietpreise in der Bayernmetropole München um 21 Prozent gestiegen. Die Mietpreisbremse hat nämlich einen Haken: Sie greift nur bei Neuvermietung. Jene Mieter, die bereits in einem Mietverhältnis leben, haben Pech gehabt. Kanzler Olaf Scholz (SPD) hat einer Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 zugestimmt. Jedoch wurden die Regeln, welche die Grünen und SPD ergänzen wollten, um Schlupflöcher wie diese zu schließen, nicht mit aufgenommen.

Die Grünen planen mit ihrer Neuordnung eine Reform auf dem Wohnungsmarkt loszutreten. Diese soll auch bestehende Schlupflöcher im Gesetz rund um die Mietpreisbremse stopfen. Manche der Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarkts scheinen vielerorts lediglich ein Placebo zu sein, das Symptome bekämpft, statt die eigentliche Krankheit zu adressieren: Es fehlen bundesweit hunderttausende von Wohnungen, viele weitere sind so sanierungsbedürftig, dass sie nicht beziehbar sind. Der Mangel, allem voran in Großstädten, wo der Bedarf hoch ist und stetig steigt, führt gleichzeitig zu steigenden Mieten.

Andreas Matten, Präsident des Spitzenverband der deutschen Immobilienwierschaft (ZIA), kritisiert die wegen staatlicher Vorgaben extrem teuren Baukosten als ein erhebliches Hindernis für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Seine Forderung: Staatliche Förderprogramme für den Bau mit einem Zinssatz von höchstens zwei Prozent. Darüber hinaus müssen hochbürokratische Vorgaben entspannt werden, um den Bau zu erleichtern und auch Investoren dazu zu motivieren, Geld in den Bau in Deutschland zu stecken.

Ist der Mietenstopp eine Lösung?

Gleichzeitig können eine Millionen neue Wohnungen nicht mit einem Fingerschnipsen entstehen; in der Zwischenzeit müssen Lösungen gefunden werden, und seien sie nur temporär, um den Bürgern das Thema Wohnen zu erleichtern. Eine solche Maßnahme, die bei den Grünen zur Diskussion steht, ist der sogenannte Mietenstopp. Dieser verbietet vorübergehend jede Form der Mieterhöhung.

Bereits im Januar 2024 hat der Mieterbund einen Mietenstopp gefordert. Präsident Lukas Siebenkotter sagte gegenüber der “Augsburger Allgemeinen” aus, dass Mieter, vor allem vor dem Hintergrund der steigenden Energiekosten, die Mieten kaum noch stemmen können. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, so Siebenkotter, müsste man “ganz oben auf die Prioritätenliste setzen”. Über eine scharfe Mietenbremse bei Neuvermietung hinaus müsse man auch Wuchermieten gesetzlich strenger verfolgen und Indexmieten explizit verbieten.

Zuvor hat 2020 das Volksbegehren “#6 Jahre Mietenstopp” versucht, mithilfe des Landesgesetzes in Bayern einen Mietenstopp herbeizuführen. Das wurde jedoch vom Bayerischen Verfassungsgerichtshof als verfassungswidrige Handlung gekippt.

Im Wahlkampf der Linken ist der Mietenstopp – Maßnahmen für den Wohnungsmarkt ganz allgemein – ein zentraler Programmpunkt. In einem Positionspapier fordert die Partei “einen Mietenstopp für sechs Jahre” als “Sofortmaßnahme”. Der aktuelle Mietendeckel, so die Linke, sei “wirkungslos” und motiviere lediglich “unverschämte Praktiken”. So nutzen viele Vermieter Schlupflöcher, zum Beispiel die möblierte Vermietung, um die gesetzliche Regulierung zu umgehen. Auch das Thema Sozialwohnungen stehen im Positionspapier der Linken weit vorne. Aktuell haben rund elf Millionen Haushalte in Deutschen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Das sähe man im sozialen Wohnbau jedoch keineswegs reflektiert. Die Forderung: 100.000 gemeinnützige Wohnungen sollen pro Jahr gebaut werden.

In Angesicht des abgesagten Wohngipfels kommen stattdessen Anfang Dezember 2024 Vertreter aus Wirtschaft, Politik und Gesellschaft zu einem Gespräch zusammen, um diese und weitere Maßnahmen zu besprechen. "Die Ampel hinterlässt eine desaströse Bilanz zum Thema Mieten und Wohnungsbau", so die wohnungspolitische Sprecherin der Linken, Caren Lay. Laut Lay muss der soziale, gemeinnützige Wohnungsbau und ein Mietendeckel "oberste Priorität" für die Arbeit der Bundesregierung im neuen Jahr haben.

Neue Regulierung

Die Bundesregierung hat im Kabinett beschlossen, dass eine Neuerung für die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen kommen wird. Auf besonders angespannten Wohnmärkten sinkt die Grenze von 15 auf 11 Prozent. Die Kappungsgrenze wurde in vorherigen Jahren bereits angepasst; von 20 Prozent in drei Jahren auf die bisher geltenden 15. Zudem soll der Betrachtungszeitraum für Vergleichsmieten von sechs auf sieben Jahre erhöht werden. Das soll eine preisdämpfenden Wirkung haben.

Alex Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands für Wohnungswirtschaft (GdW), fürchtet durch die Maßnahme in Zusammenhang mit stetig steigenden Baukosten einen Neubaustopp. Und Bau ist die zentrale Lösung, um den Markt langfristig zu entspannen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) dagegen begrüßt dies als einen “Schutz vor zunehmender Armut” für Mieter.

Es stellt sich jedoch auch die Frage, wie groß die Erfolgsaussichten für die neue Kappungsgrenze sind. Mit dem Zerfall der Ampel haben rot-grün keine Mehrheit mehr im Parlament und sind so auf die Stimmen der Opposition angewiesen.