Wohnen in Dänemark: Wie Sie mit etwas Hygge ein Haus günstig kaufen können

Ein Haus günstig kaufen: Warum in Dänemark?

Laut World Happiness Report 2023 ist Dänemark das Land mit den glücklichsten Einwohnern weltweit. Gründe dafür sind das starke Vertrauen, das der Regierung entgegen gebracht wird, die wirtschaftliche Stabilität und das zuverlässige Sozialsystem. Dänemark ist dafür bekannt, dass man sich dort auf kostenlose Bildung, ein soziales Gesundheitssystem und eine starke Arbeitslosenversicherung verlassen kann. Unser Nachbar hat in der Tat eine der niedrigsten Armutsraten der Welt und erfreut sich darüber hinaus auch des Status als eines der sichersten Länder weltweit.

Kurzum: Auf Dänemark ist Verlass. Kein Wunder, dass immer mehr Deutsche in den Süden Dänemarks auswandern.

Neben den bereits genannten Faktoren schreit ein Aspekt des “guten dänischen Lebens” besonders laut: Laut Lasse Sternkopf Peterson, Immobilienmakler bei Nybolig Padborg, sind es die günstigen Häuser, welche die Deutschen in das skandinavische Nachbarland ziehen. Inzwischen, so Sternkopf Peterson, sind etwa die Hälfte seiner Kunden in Pattburg und Krusau Deutsche, die in Dänemark sesshaft werden wollen.

Immobilienpreise: Dänemark ist ein Paradies für den Immobilienkauf

Was deutsche Kaufinteressierte gen Dänemark zieht, ist der Wegfall vieler der in Deutschland typischen Kaufnebenkosten. Ganz oben mit dabei: In Dänemark zahlt man keine Grunderwerbssteuer. Auch sparen sich Käufer die Notar- und Maklergebühren, da es in Dänemark gängig ist, dass der Makler zugleich als Notar fungiert. Zum Vergleich: In Deutschland zahlt man 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage als Grunderwerbssteuer. Bei einem Hauskauf kostet der Notar in der Regel 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises und ein Makler erfreut sich darüber hinaus auch an 3 bis 8 Prozent (je nach Bundesland) des Gesamtkaufpreises. So spart man als Hauskäufer in Dänemark schon bis zu 13,5 Prozent des Hauskaufpreises. Auch die starke Digitalisierung in Dänemark, welche Antragsverfahren und Co. deutlich beschleunigen und vereinfachen, machen das Land zu einem Immobilienparadies.

Von vorne herein sei jedoch zu beachten: Rund um die Metropolregion Kopenhagen wird es keine Schnäppchen geben. Wie in Deutschland – wie in eigentlich jedem Land – gibt es klare regionale Unterschiede, wenn es um Preise für Leben und Wohnen geht. Ebenso wie in Deutschland gibt es in den ländlichen Regionen aktuell deutlich mehr Angebot als Nachfrage, weil es vor allem junge Menschen wegen Beruf, Bildung und Leben in die großen Städte rund um Kopenhagen und Aarhus zieht.

Was die Preise jedoch drückt, und das reduziert sich nicht lediglich auf die ländlichen Regionen, ist, dass Dänemark eine deutlich niedrigere Bevölkerungsdichte aufweist. Zum Vergleich: Laut Statistischem Bundesamt lag die Bevölkerungsdichte (Personen je Quadratkilometer) 2021 in Deutschland bei 238 und in Dänemark bei 146 Personen. Während sich ein bedeutender Teil der Bevölkerung in den Ballungsräumen rund um Hauptstadt und Wirtschaftszentren sammelt, ist viel vom restlichen Land nur dünn besiedelt – und das bedeutet, dass alles an Immobilien in diesen vermeintlich ungeliebten Regionen einen niedrigen Marktwert hat. Oft sieht man in diesen Regionen auch das Phänomen verlassener und heruntergekommener Bauten, allem voran alter Bauern- und Landhäuser. Ihr starker Renovierungsbedarf in Verbindung mit der oft unattraktiven Lage machen diese Häuser zu idealen, günstigen Kauf- und Investitionsobjekten.

Insbesondere auf den Inseln, wo touristisches Potenzial besteht, dies aber nicht – oder noch nicht – ausgeschöpft ist und nur saisonale Nachfrage besteht, können Häuser kostengünstig erworben werden.

So kommen Immobilienkäufer ans dänische Traumhaus

Eine Warnung sei nicht außer Acht zu lassen: Die dänische Regierung hat klare Regelungen und Vorgaben für ausländische Käufer, die in Dänemark eine Immobilie erstehen wollen. Diese Gesetze sollen sicherstellen, dass ausländische Investoren (in ländlichen Gebieten) nicht mit Immobilien spekulieren und so den Markt destabilisieren. Wer in Dänemark ein Haus günstig kaufen will, muss beweisen, dass er oder sie einen festen Wohnsitz in Dänemark hat, zuvor insgesamt fünf Jahre in Dänemark gewohnt hat oder eine Gesellschaft mit Sitz in Dänemark führt.

Wer diese Auflagen nicht erfüllt, muss nicht automatisch verzagen: EU-Bürger und EU-Gesellschaften genießen zusätzliche Privilegien, die den Immobilienkauf in Dänemark erleichtern. Zu den betroffenen Personengruppen gehören: Arbeitnehmer, die als Lohnempfänger in Dänemark beschäftigt sind, Unionsbürger, die in Dänemark selbständig sind, Filialen und Agenturen in Dänemark errichtet haben oder hier Dienstleistungen erbringen oder nachfragen wollen, sowie Unionsbürger, die Aufenthaltsgenehmigungen entsprechend Richtlinie 90/364/EWG und 90/365/EWG ausweisen können.

Jene, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, brauchen eine offizielle Genehmigung des dänischen Justizministeriums, um eine Immobilie erwerben zu können. Ausschlaggebend kann dabei zum Beispiel eine besondere Beziehung zu Dänemark sein, unter anderem durch regelmäßige frühere Aufenthalte oder besondere Familienverhältnisse.

Sonderregel: Sommerhäuser

Sommerhäuser liegen in Dänemark in klar gekennzeichneten Sommerhausgebieten, also drei eingeteilten Zonen, und meist an der Küste. Ob eine Privatperson ein Sommerhaus erwerben kann, hängt vom sogenannten Liegenschaftsgesetz ab. Sommerhäuser dürfen, wie der Begriff schon impliziert, in der Regel nicht als Ganzjahreswohnsitz genutzt werden. Ausnahmen sind da zum Beispiel Rentner, die ihre goldenen Jahre in Dänemark verbringen wollen. Plant man das Sommerhaus gewerblich zu nutzen, also zum Beispiel als Ferienhaus zu vermieten, muss man dafür zwingend gewerbliche Genehmigungen erwerben. Achtung! Juristische Personen dürfen nicht von der Sommerhaus-Sonderregel Gebrauch machen.

Steuern

Wer eine Immobilie in Dänemark besitzt, ist dadurch bedingt steuerpflichtig und muss Grundsteuer, sowie eine Immobiliensteuer bezahlen. Verdient man darüber hinaus mit der Vermietung des Objekts Geld, wird man so auch in Dänemark einkommenssteuerpflichtig. Um das alles abwickeln zu können, muss man zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs eine dänische Steuer-Personennummer haben beziehungsweise beantragen. Das zählt, unabhängig davon, ob man in Dänemark wohnt oder nicht.

Fazit: Auf nach Dänemark – und ein Haus günstig kaufen

Dänemark erfreut sich bei deutschen Touristen wie Auswanderern enormer Beliebtheit. Und wieso auch nicht? Ein starkes soziales System, wenig Arbeitslosigkeit und ein Fokus auf Bildung machen die Dänen zu den glücklichsten Bewohnern der Erdkugel. Die Möglichkeit, beim Hauskauf auch noch die Kaufnebenkosten zu sparen, ist das Sahnehäubchen auf dem metaphorischen Eisbecher. Als EU-Bürger hat man beste Möglichkeiten, sowohl als “Zugezogener” als auch als Grenzgänger immobilientechnisch Fuß zu fassen. Das versteht sich als Hygge: Gemütlichkeit, Herzlichkeit und der Blick auf ein gutes Leben gemeinsam mit den Lieben in den eigenen vier Wänden.