Grunderwerbsteuer: Wie sie funktioniert und worauf steuerlich beim Hauskauf zu achten ist

Grunderwerbsteuer: Wann fällt sie an und wann nicht?

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Relevant für die Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz sind neben dem eigentlichen Grundstück aber auch alle mit diesem fest verbundenen Dinge wie ein Haus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird also auf den gesamten Kaufpreis berechnet, der in einem notariellen Vertrag vereinbart wurde. Dort wird auch geregelt, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. In der Regel ist dies der Käufer. Für den Fall, dass der Vertrag keinerlei Regelung hierzu trifft, sind Käufer und Verkäufer gemeinsam die Grunderwerbsteuer schuldig.

Von der Verpflichtung, Grunderwerbsteuer zu zahlen, gibt es ein paar Ausnahmen. Keine Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn der Preis für das Grundstück weniger als 2.500 Euro beträgt. Außerdem ist auch der Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken unter nahen Angehörigen von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies betrifft alle Verkäufe zwischen Ehepartnern, Eltern und ihren Kindern sowie auch zwischen Großeltern und den Enkelkindern. Die Befreiung gilt auch für adoptierte Kinder sowie Schwiegersöhne und -töchter und zwischen Geschiedenen, die ihr Vermögen auseinandersetzen müssen. Bei einem Verkauf zwischen Geschwistern fällt hingegen Grunderwerbsteuer an.

Der notarielle Kaufvertrag bei einer Immobilie wird grundsätzlich vom Notar an das zuständige Finanzamt geschickt. Wird auf den Kauf Grunderwerbsteuer fällig, erhält der Steuerschuldner einen Grunderwerbsteuerbescheid, der innerhalb eines Monats bezahlt werden muss. Daraufhin stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser kann dann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird also bei einem Grundstückverkauf vom Käufer getragen und richtet sich nach dem notariell bestätigten Kaufpreis. Berücksichtigt werden dabei auch Grundstücksbelastungen wie eingetragene Wohn- oder Nießbrauchrechte oder ein Grundpfandrecht. Wird der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf noch einmal gemindert, kann dies auch zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen.

Seit 2006 dürfen die Bundesländer die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer selber festlegen und ihnen kommen auch die Einnahmen daraus zu. Seitdem sind die Steuersätze – kommend von einheitlich 3,5 Prozent – in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich stark gestiegen. Sie beträgt aktuell in:

• Baden-Württemberg 5 Prozent
• Bayern 3,5 Prozent
• Berlin 6 Prozent
• Brandenburg 6,5 Prozent
• Bremen 5 Prozent
• Hamburg 5,5 Prozent
• Hessen 6 Prozent
• Meck.-Vorpommern 6 Prozent
• Niedersachsen 5 Prozent
• Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent
• Rheinland-Pfalz 5 Prozent
• Saarland 6,5 Prozent
• Sachsen 5,5 Prozent
• Sachsen-Anhalt 5,5 Prozent
• Schleswig-Holstein 6,5 Prozent
• Thüringen 5 Prozent

Eine Besonderheit gibt es: In Hessen wird seit September 2024 der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum durch das sogenannte Hessengeld gefördert. Das gilt jedoch nur für die erste selbstgenutzte Immobilie. Dabei kann eine Förderung von maximal 10.000 für zwei Käufer in Anspruch genommen werden und 5.000 Euro für ein Kind. Die Gesamtfördersumme ist auf 30.000 Euro begrenzt.

Wie kann man Steuern sparen beim Erwerb von Grundstück und Immobilien?

Die Steuer fällt immer auf den Kaufpreis des Gesamterwerbs an, also entweder nur ein Grundstück oder auf ein bebautes Grundstück. Wer also nur ein Grundstück kauft und dieses dann später selbst bebaut, zahlt auch nur auf das Grundstück Grunderwerbsteuer.

Wer allerdings von einem Bauträger Grund und Boden und eine erst noch zu errichtende Immobilie erwirbt, muss auch auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbsteuer bezahlen. In manchen Fällen lassen sich aber hier durch den getrennten Erwerb von Grundstück und Immobilie Steuern sparen. Das ist durch zwei getrennte Kaufverträge für das Grundstück und die Immobilie in manchen Fällen möglich. Damit das von den Finanzämtern aber auch anerkannt wird, sind dabei einige Regeln zu beachten. So müssen die beiden Verträge inhaltlich und auch zeitlich getrennt sein. Wenn der erste Vertrag über das Grundstück abgeschlossen wird, sollten noch keine Bauvorhaben in Planung oder angefangen sein. Die Firma, die letztendlich das Haus dann baut, darf nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören wie der Grundstücksverkäufer. Wenn nach mindestens einem halben Jahr dann ein Vertrag über die Bebauung abgeschlossen wird, sind die Chancen gut, dass der Grundstückserwerb und die Bebauung nicht als einheitlicher Vertrag vom Finanzamt beurteilt werden. Eine Garantie gibt es dafür allerdings nicht.

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, die eine bestimmte Ausstattung hat, kann das darin enthaltene bewegliche Inventar vom Kaufpreis abziehen. Das gilt beispielsweise für eine Einbauküche, ein Gartenhaus oder eine Sauna. Werden diese im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, lässt sich auch hierdurch Grunderwerbsteuer sparen. Die Grunderwerbsteuer wird auf diese Werte nicht fällig. Allerdings sollte der Gesamtwert der beweglichen Elemente des Immobilienkaufs 15 Prozent der Gesamtsumme des Kaufpreises nicht übersteigen. Ansonsten wird das Finanzamt wahrscheinlich Belege anfordern, um die Werte nachvollziehen zu können.

Wer als Personen- und Kapitalgesellschaft eine Immobilie erwirbt, kann dabei den sogenannten Share Deal nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu sparen. In diesem Fall kauft die Gesellschaft nicht die gesamte Immobilie, sondern nur einen Anteil an einem Unternehmen, das diese Immobilie besitzt. Dabei darf sie heute maximal 89,9 Prozent des Unternehmens kaufen und muss diesen Anteil mindestens 10 Jahre halten, bevor der Anteil auf 100 Prozent aufgestockt werden darf. In diesem Zeitraum ist es allerdings wichtig, darauf zu achten, dass nicht durch Umstrukturierungen, Gesellschafterwechsel oder Anteilsübertragungen doch noch Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.

Wie verhält sich die Grunderwerbsteuer zu anderen Steuern?

Die Grunderwerbsteuer wird nur einmal fällig, wenn eine Immobilie durch den Kauf den Eigentümer wechselt. Zusätzlich muss ein Eigentümer dann jährlich Grundsteuer bezahlen, die er im Falle einer Vermietung auf die Mieter umlegen kann. Werden mit der Immobilie Einkünfte erzielt, wie beispielsweise als Vermieter, Gewerbetreibender, Selbstständiger oder Landwirt, dann ist die Steuer bei der Einkommensteuer abzugsfähig. In diesem Fall erhöhen diese Kaufnebenkosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudewerts als Betriebsausgaben.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie durch eine Erbschaft oder Schenkung bekommt, muss darauf keine Grunderwerbsteuer bezahlen. In diesem Fall kann jedoch Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer anfallen. Allerdings gibt es hier höhere Freibeträge für nahe Verwandte. Ehepartner dürfen 500.000 Euro steuerfrei geschenkt oder vererbt bekommen, die eigenen Kinder jeweils 400.000 Euro. Nur wenn der wert der Immobilie diese Beträge übersteigt, wird auf den überschüssigen Betrag dann Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.

Grunderwerbsteuer bei Hauskauf: Spartipps im Überblick

• Nur Grundstück kaufen: Erst später bauen → Steuer fällt nur auf den Grundstückspreis an.
• Getrennte Verträge: Grundstück und Haus nicht in einem Paket kaufen, sondern zeitlich/inhaltlich getrennt → Chance auf geringere Steuerlast.
• Inventar abziehen: Einbauküche, Sauna, Gartenhaus usw. gesondert im Kaufvertrag ausweisen → auf diese Werte keine Grunderwerbsteuer.
• Wertgrenze beachten: Inventar sollte max. 15 % des Kaufpreises betragen, sonst verlangt das Finanzamt Nachweise.
• Share Deal (für Firmen): Statt Immobilie direkt zu kaufen, Anteile an der Gesellschaft erwerben, die sie hält → unter bestimmten Bedingungen keine Grunderwerbsteuer.
• Regionale Förderung nutzen: Beispiel Hessen: „Hessengeld“ – bis zu 30.000 Euro Zuschuss für selbstgenutztes Wohneigentum.

Wichtig: Nicht jeder Trick funktioniert immer, die Finanzämter prüfen genau. Aber wer sauber plant, kann ein paar tausend Euro sparen.