Baufinanzierung Zinsen: Entwicklung des Bauzinses 2025 – und wie es 2026 weitergeht

Vergleich: Deutschland versus Spanien

In Deutschland zahlt man, im Vergleich zu Rest-Europa, deutlich höhere Zinsen, um sich den Traum vom Haus zu erfüllen: Laut dem Vergleichsportal Verivox lagen die Bauzinsen in Deutschland im ersten Quartal 2025 bei durchschnittlich 3,57 Prozent. In Spanien dagegen liegen die Bauzinsen zur gleichen Zeit bei nur 2,85 Prozent. Einer der von Experten genannte Hauptgrund liegt in den unterschiedlichen Kredit-“Philosophien” der beiden Länder: Während in Spanien Volltilgerdarlehen, festverzinsliche Kredite, die in der Regel innerhalb der Laufzeit vollständig getilgt werden, vorherrschen, ist es in Deutschland gängig, aus Krediten mit einer Restschuld rauszugehen. Während es in Deutschland typisch ist, nach 10 Jahren den Kredit umzuschulden – und dafür Zinsaufschläge zahlen zu müssen –, so ist es in Spanien üblich, dass Kredite sowieso mehr als 10 Jahre zinsgebunden sind.

Es entsteht der Eindruck, dass es den Verbrauchern in Deutschland besonders schwer gemacht wird, einen Kredit aufzunehmen. Eigentlich, so Verivox-Banking-Chef Oliver Maier, sind die Refinanzierungskosten der Banken in bonitätsstarken Ländern wie Deutschland besonders niedrig. Dennoch zahlen deutsche Verbraucher hohe Zinsen. In Spanien dagegen, wo der Anteil an Immobilieneigentümern bei 77,8 Prozent (im Vergleich zu 51,7 Prozent in Deutschland) liegt, zahlen Verbraucher niedrigere Zinsen – trotz schwächerer Bonität und höheren Refinanzierungskosten.

Die Entwicklung der Bauzinsen

Stand November 2025 zahlt man in Deutschland zwischen 3,4 und 4,1 Prozent Bauzinsen pro Jahr. Die Lage sieht zurzeit stabil aus, nachdem sie einige Jahre – auch durch die Pandemie und damit verbundene internationale Krisen – von Unsicherheiten geprägt war. Je niedriger die Beleihung – also das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert – und der Leihzeitraum, umso niedriger die Zinsen. Auch die Bonität und Region der Kreditnehmer kann die Zahl beeinflussen. Zwischen Ende 2019 und Anfang 2022 lagen die Bauzinsen zwischen 1,12 und 1,19 Prozent. Das erlaubte mehr Menschen, Immobilien zu finanzieren – und bedeutete eine finanzielle Katastrophe, als Kredite (ohne oder mit ausgelaufener Zinsbindung) bis November 2023, auch im Rahmen der Leitzinsanpassung der Europäischen Zentralbank (EZB), dann explodierten.

Der Leitzins stieg am Anfang 2019 von 0 Prozent Hauptfinanzierung auf 4,5 Prozent Hauptfinanzierungszins im November 2023. Der Leitzins beeinflusst vor allem Darlehen mit kurzer Zinsbindung von maximal fünf Jahren. Der aktuelle Bauzins wird ebenso (immer noch) von den Leitzinsen geprägt. Auch die Renditen langfristiger Anleihen und die wirtschaftliche Erwartung beeinflussen den Zins. Anleihrenditen sind insofern wichtig für die Bauzinsen – und die Prognose ihrer Entwicklung – weil die Konditionen für Baudarlehen in der Regel auf längere Zeiträume von zehn bis 15 Jahren festgeschrieben sind. Vergleichbare Anleihen mit gleicher Laufzeit und Bonität werden von Banken hinzugezogen, um Konditionen für Neukredite festzulegen. Sind die Konditionen also schon beim Vergleich mau, wird das Angebot ebenso mau ausfallen. Doch auch die wirtschaftliche Erwartung ist für eine Prognose wichtig, denn: Aktuell bewegt sich Deutschlands Konjunktur unter EU-Level. Der ifo-Geschäftsklimaindex sank zuletzt von Oktober bis November 2025 von 88,4 auf 88,1 Punkte. "Die deutsche Wirtschaft kommt nicht vom Fleck", beklagt ifo-Konjunktur-Experte Klaus Wohlrabe gegenüber der Nachrichtenagentur Reuters.

Experten tun sich gerade schwer darin, eine klare Prognose zu geben. Es gäbe schlagkräftige Argumente gegen einen langfristigen Zinsanstieg, so Immobilien-Experte Dirk Eilinghoff, doch in welche Richtung sich das Baugeld reell entwickelt, ist noch offen. Das zwingt den Verbraucher dazu, eigene Recherche zu betreiben – und sich nicht automatisch auf schon besprochene Zinsangebote zu verlassen. Tagesaktuell kann sich der Bauzins immer noch verändern.

Noch sind die Bauzinsen auf einem günstigen Niveau, so Eilinghoff. Deutschland hat gerade wieder das Zinslevel von 2011 erreicht, wenige Jahre nach der Wirtschaftskrise 2008, die auch eine Immobilienblase platzen ließ. Die “Ramschpreise” bis Anfang 2022 sind erst mal Geschichte, dennoch sind Baukredite bezahlbar. Trotzdem bemerkt man einen Rückgang bei den Baukrediten. Obwohl die Kredite selbst akzeptable Konditionen haben, sind es auch umliegende Faktoren – darunter der (auch durch KI immer komplexere) Jobmarkt und die wirtschaftliche (In)Stabilität –, die viele Verbraucher zögern lassen. Zwar drückt ein höherer Bauzins Kaufpreise für Immobilien nach unten, doch viele Immobilienbesitzer entscheiden sich dazu, ihre Immobilie zu halten, bis sie den gewünschten Preis erreichen können. Bedingt durch die Mietenkrise ist Wohnraum extrem begehrtes Gut; die Preise müssen fast gezwungenermaßen steigen, so die Annahme.

So sparen sich Verbraucher Zinsen

Verbraucher können die Konditionen ihres Kredits im Rahmen beeinflussen. Ihre Bonität, Wohnregion, verfügbares Eigenkapital und auch das zu finanzierende Objekt können die Zinsen innerhalb des Rahmens (minimal) verändern. Ebenso lohnt es sich, Banken zu vergleichen, um möglichst gute Konditionen zu bekommen. Das allgemeine Zinsumfeld aller Banken ist zwar das gleiche, Hypothekenzinsen können jedoch von Institut zu Institut variieren. Das ist der Geschäftspolitik und Bilanzsituationen der jeweiligen Bank geschuldet, denn die Gewinnspanne, mit der die einzelnen Institute arbeiten, ist unterschiedlich.

So setzen Banken, die im Rahmen der Baufinanzierung Neukunden gewinnen wollen, die Hypothekenzinsen niedriger an und “opfern” so etwas Rendite für die Kundengewinnung.

Gleichzeitig kann eine Kreditwelle – also die Genehmigung von vielen Kreditanträgen in kurzer Zeit – die Zinsen steigen lassen, um eine Blase zu verhindern. Deswegen empfehlen Experten, Banken und ihre Angebote miteinander zu vergleichen – vor allem bei den aktuellen Preisen kann das dem Verbraucher tausende von Euro sparen.

Zeit für den Kredit?

Mehrere Bankinstitute haben kürzlich ihre Zinsen angehoben; darunter auch die Allianz SE mit einem jetzigen Sollzins (zehn Jahre) von 3,83 Prozent. Experten erwarten eine gewisse Stabilität, auch das Potenzial von einem Anstieg, wenn auch nicht langfristig. Was nicht zu erwarten ist – solange die internationale Lage und deutsche Wirtschaft keine rapide Veränderung mitmachen –, ist ein Crash der Zinsen, der sie wieder in Richtung 2019-Level drängt. Kreditinteressierte sind dazu aufgerufen, sich bei der Bank ihres Vertrauens oder bei Online-Vergleichsportalen zu informieren, um die bestmöglichen Bauzinsen-Konditionen herauszuschlagen.