Wie Sie am besten ein Haus vererben und was dabei wichtig ist
Grundsätzlich können Immobilien mithilfe eines Testaments, eines Erbvertrags oder in der gesetzlichen Erbfolge weitergegeben werden. Jede dieser Methoden hat ihre individuellen Vor- und Nachteile. Wer ein Haus vererben möchte, muss deshalb vor allem rechtzeitig Vorkehrungen treffen, um es den Erben möglichst einfach zu machen.
Haus vererben: Testament verfassen
Das Testament ist der altbewehrte Weg, um seine Wünsche aus dem Jenseits geltend zu machen. Dieses muss zwingend von einem Notar beglaubigt werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn der Vererbende sich nicht an die gesetzliche Erbfolge halten will oder potenzielle Miterben existieren. Ist im Testament nicht klar definiert, wem der Eeblasser das Haus vererben möchte oder wem - ganz allgemein - das Erbe zusteht, kann es zu Problemen finanzieller Art kommen. Es kann beispielsweise die Situation entstehen, dass der Erbende Miterben auszahlen muss. Fehlen dem Erben die finanziellen Mittel dafür, muss er womöglich das gerade geerbte Haus verkaufen. Um all die unangenehmen Folgen und Streit in der Familie zu verhindern, muss das Testament klar gestaltet werden.
Wichtig: Ein Testament, das am Computer verfasst und handschriftlich unterschrieben wurde, ist nicht gültig. Es muss entweder vollständig handschriftlich oder notariell beglaubigt sein.
Erbvertrag: Haus vererben ohne Notar ist nicht ratsam
Ebenso wie beim Testament muss auch der Erbvertrag notariell bekundet werden. Anders als beim Testament müssen hier aber sowohl der Erbe als auch der Vererbende unterzeichnen – es handelt sich im juristischen Sinne mehr um eine notarielle Abmachung zum Vererben eines Hauses. Der Vorteil eines Erbvertrages ist, dass die beiden Parteien nicht verwandt sein müssen. Das ist zum Beispiel bei unverheirateten Paaren besonders günstig.
Gibt es weder ein Testament noch einen Erbvertrag, ist die gesetzliche Erbfolge (§ 1924 BGB) der einzig legale Weg, um ein Haus oder ganz allgemein eine Immobilie zu vererben. In dieser Folge werden zuerst (eingetragene oder verheiratete) Partner, Kinder und Enkel, dann Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen mit der Immobilie bedacht.
Haus vererben: Steuerfrei - welche Rolle die Erbschaftssteuer spielt
Je höher das zu vererbende Gesamtvermögen ist, desto höher ist auch die Erbschaftssteuer. Wie hoch die Erbschaftssteuer letztlich ausfällt, richtet sich auch nach dem festgelegten Steuerfreibetrag und der Erbschaftssteuerklasse des Erben. Beides, also Steuerfreibetrag und Erbschaftssteuerklasse wird durch den Verwandtschaftsgrad zum Erblasser bestimmt.
Die Erbschaftssteuerklassen sind bis 600.000 Euro eng berechnet und springen dann schnell auf 6.000.000 Euro, wie der folgende Überblick über die Erbschaftssteuer und die Steuersätze nach Steuerklasse verdeutlicht:
Erbschaftssteuer: Steuersätze nach Steuerklasse
| Wert Erbe | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 Euro | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
| mehr als 26.000.000 Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Je nach Verwandtschaftsgrad ändert sich die Erbschaftssteuerklasse. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner genießen den höchsten Freibetrag von rund 500.000 Euro. Kinder fallen auf 400.000 Euro. Bei Enkeln halbiert sich der Betrag bereits auf 200.000 Euro. Hier ein Überblick über die aktuellen Freibeträge, die beim Vererben einer Immobilie gelten:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
- Alle übrigen Personen: 20.000 Euro
Und hier noch ein praktisches Erbschaftssteuer-Beispiel: Ihr Großvater vererbt Ihnen 220.000 Euro. Da Ihre Eltern noch leben, haben Sie einen Freibetrag von 200.000 Euro. Sie müssen also die Besteuerung von 20.000 Euro in Steuerklasse I an den Fiskus bezahlen. Das sind sieben Prozent der Summe, also 1.400 Euro Steuer.
Neben dem Gesamtwert ist folglich auch die Verteilung des Erbes entscheidend für die Höhe der Steuer - so kann der Freibetrag besser genutzt werden, wenn das Vermögen aufgeteilt wird. Zwei Geschwister können ein Haus steuerfrei erben im Wert von 800.000 Euro, ein Einzelkind dagegen darf sich bei einem Wert von 800.000 Euro auf einen Steuersatz von 15 Prozent "freuen". Es gibt über den Freibetrag hinaus aber auch andere Möglichkeiten, um die Erbschaftssteuer zu drücken oder völlig zu eliminieren.
Haus vererben als Familienheim
Bewohnt der erbende Ehegatte, Lebenspartner oder die Kinder die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst, darf diese steuerfrei vererbt werden. Hier ist es weniger Erbe und mehr „Übertrag“ auf die überlebenden Parteien. Im Fall von einem Erbe an Kinder dürfen 200 Quadratmeter Wohnfläche allerdings nicht überschritten werden, um die Steuerfreiheit beizubehalten.
Erbe von vermieteten Immobilien
Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ist der Erbe innerhalb von 3 Monaten nach Annahme verpflichtet, dies dem Finanzamt zu melden. Dieses beauftragt daraufhin einen Sachverständigen, der den aktuellen Wert der Immobilie schätzt. Nach Ende des Verfahrens werden für die vermietete Immobilie Erbschaftssteuern gemäß 90 Prozent des Verkehrswerts fällig.
Je nach Verwandtschaftsgrad und damit verbundener Erbsteuerklasse können so die Steuern gedrückt werden. Erbt der Sohn also zum Beispiel ein Haus mit Verkehrswert 650.000 Euro, fällt der Wert durch die 10 Prozent Abzug auf 590.000 Euro und bleibt so unterhalb der 15 Prozent-Schwelle.
Sonderfall: Beide Ehepartner stehen im Grundbuch
Wenn beide Ehepartner zur Hälfte im Grundbuch der Immobilie eingetragen sind, können diese von einem Sonderfall gebrauch machen. Hier kann jeder Partner seinen Freibetrag an das Kind „abgeben“. Das heißt im Klartext: Beträgt der Immobilienwert 800.000 Euro, kann diese steuerfrei an das Kind übertragen werden, weil so zwei Mal der Freibetrag von 400.000 Euro für erbende Kinder ausgeschöpft wird.
Haus vererben zu Lebzeiten: Schenkung statt Erbe
Ein Haus vererben zu Lebzeiten geht nicht, wer ein Haus oder eine Wohnung zu Lebzeiten überträgt, nutzt eine sogenannte Schenkung. Im Gegensatz zum Erbe ist eine Schenkung eine Möglichkeit, bereits zu Lebzeiten Vermögen auf die Lieben zu verteilen. In diesem Fall geht der Besitz, inklusive Rechte und Pflichten, direkt auf den Begünstigten über. Eine Schenkung muss zwingend notariell beurkundet werden.
Ähnlich wie beim Erbe fällt auch hier eine Schenkungssteuer an, die sich ebenfalls am Verwandtschaftsgrad orientiert. Die Freibeträge belaufen sich auf 400.000 Euro. Der Vorteil zum Erbe ist, dass Freibeträge nicht einmalig, sondern alle 10 Jahre genutzt werden können – das macht eine Schenkung zu Lebzeiten de facto günstiger als ein Erbe. Wer bei Haus vererben die 10-Jahresfrist beachtet und sich früh genug um das Thema Schenkung kümmert, kann so die Immobilie also in mehreren Schritten verschenken – und genießt damit enorme Steuervorteile.
Beispiel: Alexander schenkt seiner Tochter Anna die Familienimmobilie mit einem Wert von 800.000 Euro über 20 Jahre hinweg, einmal mit 60 und nochmal mit 80 – und das steuerfrei dank zweifacher Nutzung der Freibeträge. Zudem hat eine Schenkung den Vorteil, dass durch ein eingetragenes Wohnrecht sichergestellt werden kann, dass die Immobilie weiter für den Schenkenden bewohnbar ist. Auch ein im Grundbuch eingetragenes Nießrecht kann die Wohnrechte des Schenkenden sichern.
Früh das Erbe planen
Die wenigsten Menschen denken zu Lebzeiten gerne über ihr Lebensende nach. Dennoch ist ein Erbplan der einzige Weg um sicherzustellen, dass die Lieben versorgt sind, wenn man nicht mehr da ist. Es gibt Fälle, in denen Immobilien steuerfrei vererbt werden können. Allerdings sind die Freibeträge, insbesondere auf den seit Jahren explodierenden Immobilienpreisen, keine zu 100 Prozent sicheren Marker. Man läuft Gefahr, seinen Lieben neben Trauer auch einen Batzen an Steuern zu hinterlassen. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist dagegen planbarer – und lohnt sich umso mehr, wenn man früh darüber nachdenkt.
