Schweizer Banken verschärfen Bedingungen für Immobilien-Kredite

Die Schweizer Bankiersvereinigung verschärft ihre Richtlinien für die Vergabe von Immobiliendarlehen. Und das ist nicht das erste Mal. Bereits im Sommer 2012 traten strengere Richtlinien in Kraft. Gut zwei Jahre später wird nun erneut an der Regulierungsschraube gedreht. In der Schweiz ist das Gesprächsthema und Schweizer Medien wie die Neue Züricher Zeitung oder die Handelszeitung berichteten bereits.

So sind inzwischen Fälle bekannt, in denen Schuldner innerhalb einer kurzen Frist 160.000 Franken an Hypothekenschulden zurückzahlen sollten. Die Immobilie wurde neu und gleichzeitig niedriger bewertet. Der Schuldner galt danach für die Bank als überschuldet.

In solchen und ähnlichen Fällen haben Schweizer Banken künftig keinen Spielraum mehr, denn laut neuen Regulierungen gilt das Niederstwertprinzip. Gibt es unterschiedliche Zahlen zum Wert einer Immobilie, sollen demnach Banken fortan nur die niedrigste berücksichtigen. Angesichts eines sich ohnehin abschwächenden Wohnungsmarktes in der Schweiz birgt das Sprengstoff.

Aber auch eine andere neue Regulierung hat es in sich. Künftig sollen Schuldner zwei Drittel des Beleihungswertes ihrer Wohnung oder ihres Hauses spätestens nach 15 Jahren zurückgezahlt haben. Bisher galt hierfür eine maximale Frist von 20 Jahren. Die kürzere Frist bedeutet, dass die Ratenzahlungen höher ausfallen müssen. Solche höheren Raten sind aber für viele Immobilieninteressenten nicht mehr tragfähig. Sie müssen ihren Traum von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus aufgeben.

Die Richtlinien der Schweizer Bankiersvereinigung bilden eine öffentliche Selbstverpflichtung der Schweizer Banken. Die Schweizer Banken hoffen nicht zuletzt, durch die Richtlinien schärfere gesetzliche Regulierungen abzuwenden.

Die Entwicklungen in der Schweiz sind jedoch nicht auf Deutschland übertragbar und umgekehrt. Die Märkte für Immobiliendarlehen sind national voneinander abgegrenzt. „Verschiedene Länder lassen sich kaum vergleichen“, so Heidi Müller von Interhyp. Als Kreditvermittler hat Interhyp einen Überblick über aktuelle Marktentwicklungen in Deutschland.

So sei in Deutschland die Grundeinstellung nach wie vor „erzkonservativ“, meint Müller. Davon zeuge allein schon der hohe Anteil an Festzinsbindungen. Vor diesem Hintergrund gebe es Verschärfungen der Kreditbedingungen höchstens in Einzelfragen. Dazu zählt, dass Darlehen mit einer Anfangstilgung von nur 1 Prozent weniger vergeben würden. Solche Darlehen müssten heute aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus über 55 Jahre abbezahlt werden. Zu den Einzelfragen zählt auch, dass einige Banken mehr Unterlagen über die zu finanzierende Immobilie sehen wollen, also mehr Fotos und bemaßte Grundrisse.

Auch Thomas Lang von der Verbraucherzentrale NRW kann aus seiner Arbeit heraus nicht von erhöhten Anforderungen der Banken bei der Immobilienfinanzierung berichten. Ganz im Gegenteil sind die Verbraucherzentralen vermehrt mit Bankkunden konfrontiert, die einen Immobilienkauf trotz einer „geringen bis nicht vorhandenen Eigenkapitalbasis“ anstreben. Das ist wohl nicht nur aus Sicht der Verbraucherzentralen eine bedenkliche Entwicklung.

Selbst die erhöhten Eigenkapitalforderungen an die Banken durch Basel III ändern also in Deutschland nichts an ihrer hohen Bereitschaft, sich in der Baufinanzierung zu engagieren. Denn für viele Banken zählt die Immobilienfinanzierung zu ihrem attraktiven Kerngeschäft, das sie auf keinen Fall durch neue Auflagen an ihre Kunden verlieren wollen.