Hauskauf: Mit diesen 5 Tipps sparen Sie Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist ein erheblicher Zusatzposten beim Immobilienkauf: Sie kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises erreichen – muss sie aber nicht. Wie Käuferinnen und Käufer die Steuerlast senken können.
Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird
Sie wollen ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung kaufen? Dann müssen Sie grundsätzlich Grunderwerbsteuer zahlen. Zwar wird diese eigentlich nur auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben. Fest mit dem Grundstück verbundene Dinge – wie ein Haus oder eine Wohnung – zählen steuerlich jedoch ebenfalls dazu. Die Höhe der Steuer ergibt sich daher aus dem Kaufpreis des notariellen Kaufvertrags. Wer den Kauf geschickt angeht, kann die Steuerlast spürbar senken – in manchen Fällen sogar auf null.
Tipp 1: Immobilienkauf von Verwandten bleibt steuerfrei
Gänzlich steuerfrei ist nur der Immobilienkauf von nahen Angehörigen, erklärt Steuerberaterin Alison Siefert. Das gilt für Geschäfte zwischen Eheleuten, zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln. Auch bei Scheidungen bleibt der Erwerb steuerfrei, wenn die Immobilie im Zugewinnausgleich von einem Ex-Partner auf den anderen übergeht.
Doch Vorsicht: Vereinbaren Angehörige einen zu niedrigen Kaufpreis, könnte das Finanzamt eine Schenkung unterstellen, warnt Siefert. Und diese wiederum könnte steuerpflichtig werden. Es gelten jedoch Freibeträge: Alle zehn Jahre können sich Ehegatten bis zu 500.000 Euro steuerfrei schenken. Schenkungen an Kinder sind bis zu 400.000 Euro steuerfrei, bei Enkeln sind es immerhin noch 200.000 Euro. In diesem Fall ermittelt das Finanzamt die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis der Immobilie, zieht den Freibetrag ab und erhebt auf den restlichen Betrag Schenkungsteuer.
Tipp 2: Verträge für Grundstück und Haus trennen
Beim Neubau sollten Käuferinnen und Käufer die Verträge für Grundstück und Hausbau möglichst trennen, empfiehlt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund. Dann fällt die Grunderwerbsteuer auch tatsächlich nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an.
Ein Beispiel: Ein Grundstück kostet 200.000 Euro, der Hausbau 300.000 Euro. Der Steuersatz für Grunderwerb beträgt fünf Prozent. Bei getrennten Verträgen läge die Steuer darum lediglich bei 10.000 Euro. Ohne Trennung wären es 25.000 Euro – also zweieinhalbmal so viel.
Allerdings erkennen Finanzämter diese Trennung nicht immer an, sagt Barent. Ihre Empfehlung: "Zwischen den Vertragsabschlüssen sollte mindestens ein halbes Jahr liegen." Außerdem dürften Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer weder vertraglich noch personell miteinander verflochten sein. Unter diesen Bedingungen bestehe "eine gewisse Chance", die Steuer für den Bau zu vermeiden.
Hürde Bauträgervertrag
Was die Trennung oft erschwert: Häufig verkaufen Bauträger Grundstücke nur in Kombination mit Bauleistungen. In solchen Fällen wird die Steuer auf Grundstück und Bau sofort fällig, auch wenn das Haus erst später entsteht.
Tipp 3: Ausstattung separat ausweisen
Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sagt Barent. Ihr Tipp: Wer ein eingerichtetes Haus kauft, sollte die Ausstattung im notariellen Kaufvertrag gesondert mit dem jeweiligen Wert ausweisen lassen. Zum Inventar gehören neben Einbauküchen und Möbeln auch Sauna, Carport und Gartenhaus – kurz: alles, was nicht untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist.
"Finanzämter akzeptieren meist Inventarwerte von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises", erklärt Barent. Liegt der Wert höher oder hat das Finanzamt Zweifel, fordert es Belege. "Überhöhte Ansätze, etwa für eine Luxusausstattung in einem einfachen Haus, führen oft zu Nachfragen und Nachforderungen", warnt Barent.
Tipp 4: Standortwahl kann Steuern sparen
Wer flexibel ist, kann durch den Kauf in einem anderen Bundesland Steuern sparen. Die meisten Länder verlangen 5,0 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, nur in Bayern beträgt der Satz 3,5 Prozent.
Was das bringt, zeigt ein Beispiel: Wer eine Immobilie im nördlichen Nordrhein-Westfalen sucht, könnte stattdessen ein paar Kilometer weiter im südwestlichen Niedersachsen investieren. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Steuer 6,5 Prozent, in Niedersachsen 5,0 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro würden in Niedersachsen 7.500 Euro weniger Steuern fällig als in NRW. In Bayern wären es sogar 15.000 Euro weniger.
Ob sich ein Standortwechsel lohnt, hängt vom Kaufpreis am anderen Standort und den Folgekosten ab. "Höhere Quadratmeterpreise oder längere Arbeitswege können die Ersparnis schnell aufzehren", mahnt Alison Siefert.
Tipp 5: Förderprogramme prüfen
Trotz potenzieller Sparmöglichkeiten bleibt die Grunderwerbsteuer eine erhebliche finanzielle Belastung, sagt Barent. Banken finanzieren zwar Baukredite, die Steuer übernehmen sie jedoch nicht. Sie rät deshalb, sich nach Bauförderprogrammen von Ländern und Kommunen zu erkundigen.
Die kann es zum Beispiel für junge Familien, für besonders nachhaltige Bauweisen oder für die energetische Modernisierung alter Häuser geben. Das kann die Steuerbelastung teilweise ausgleichen. Gelegentlich legen einzelne Bundesländer sogar Programme auf, deren Förderhöhe direkt an die Grunderwerbsteuer gekoppelt ist.
