Bauzinsen bleiben hoch, obwohl Zinsen auf Erspartes sinken
Die Finanzierung von Immobilien bleibt teuer – und das, obwohl die Zinsen für Tages- und Festgelder auf dem Rückzug sind. Das erklärt sich in erster Linie dadurch, dass sich die Zinssätze für Immobilienkredite stark an den Bundesanleihen mit langer Laufzeit orientieren. Hier werden die Zinsen in Zukunft wohl steigen. Um das Kapital für die geplante, neue Rekordverschuldung der Bundesregierung zu beschaffen, muss der Kapitalmarkt mit Staatsanleihen überschwemmt werden. Und damit diese dann überhaupt gekauft werden, muss der Staat attraktive, hohe Zinsen dafür bieten. Aus diesem Grund werden wohl auch die langfristigen Bauzinsen auf hohem Niveau bleiben.
Im Gegensatz dazu orientieren sich die Zinsen für Tages- und Festgeld sehr am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Diese eher kurzfristigen Geldanlagen reagieren schnell auf Leitzinssenkungen der Zentralbank und sind dementsprechend niedrig zurzeit.
Banken bevorzugen Kredite mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren
Bei der Baufinanzierung tendieren Banken dazu, Kredite mit langen Zinsbindungsfristen anzubieten. Kredite mit kürzeren Zinsbindungsfristen können mit Ablauf der Frist vom Kunden abgelöst werden oder er kann zu einer anderen Bank wechseln. Die Banken haben in diesem Fall immer das Risiko, am Ende der Frist zu verlieren.
Bei Krediten, die längere Zinsbindungsfristen als 10 Jahre haben, steht dem Kunden mit einer Frist von sechs Monaten ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren zu. Wenn nach 11 Jahren beispielsweise die Zinsen deutlich niedriger sind oder eine Immobilie verkauft werden soll, kommt der Kunde aus dem Darlehensvertrag heraus, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Bei den besonders langen Zinsbindungsfristen ist deshalb oft der Zinsaufschlag hoch, da für die Banken das Zinsrisiko nur schwer kalkulierbar ist.
Zinsen für Baukredite könnten noch weiter steigen: Optimale Zinsbindungsfrist gibt es nicht
Welche Zinsbindung im Einzelfall optimal ist hängt von einer Reihe verschiedener Faktoren ab. Wichtig ist zunächst einmal wie man selbst die Zinsentwicklung in den kommenden Jahren einschätzt und welche Risiken man bereit ist, dabei einzugehen. Auch kommt es darauf an, wie viel Eigenkapital zur Finanzierung eingesetzt wird, welche Tilgungen möglich sind und wie die eigene persönliche Situation ist. Auch kommt es darauf an, wie lange man plant, die Immobilie zu halten.
Banken haben zur Zeit wenig Spielraum, die Zinssätze für Baukredite zu senken. Eher werden sie noch steigen, denn Banken müssen Risikokosten einpreisen, die aufgrund von Kreditausfällen durch Arbeitslosigkeit oder Insolvenzen eher noch steigen werden. Dies lässt sich auch daran festmachen, dass Bankkunden mit befristeten Arbeitsverträgen oder während der Probezeit keine Kredite mehr eingeräumt werden. Die Risikobegutachtung der Kreditnehmer rückt zunehmend in den Fokus und führt evtl. auch dazu, dass Risikoprämien weiter erhöht werden.
Bauexperten unter Banken und Kreditvermittlern rechnen bis zum Jahresende 2025 deshalb auch mit einem Zinsanstieg für die Baufinanzierung bei 10-jähriger Zinsbindung. Weiterhin erwarten sie aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Lage und den geopolitischen Spannungen mittelfristig mit anhaltenden Schwankungen bei den Zinsen. Seit Jahresbeginn 2025 sind die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen um ca. 0,3 Prozentpunkte gestiegen. Jetzt liegen sie im Durchschnitt bei 3,60 Prozent. Auf diesem Niveau rechnen viele Experten erst einmal mit einer Seitwärtsbewegung. Mit einem Zinsrückgang rechnen die 14 befragten Banken und Kreditvermittler laut einer aktuellen Biallo-Umfrage nicht.
Nachfrage nach Immobilien bleibt auf hohem Niveau - Neubau ist das Problem
Obwohl das aktuelle Zinsniveau nahezu 2,5 Prozent höher liegt als noch 2021 und die Kaufpreise zum Vergleichsjahr fast wieder gleich sind, liegt das Baufinanzierungsvolumen auf etwa gleichem Niveau. Dies kann auch daran liegen, dass viele Kunden auf dem aktuellen Mietmarkt keine geeigneten Mietimmobilien finden. Gerade für Familien ist dann der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung dann eine echte Alternative.
Die Nachfrage beim Kauf von Immobilien hat also nicht gelitten und die Kaufpreise haben sich in den letzten 2 Jahren weitgehend erholt. Etwas anders sieht es beim Neubau aus. Hier sind die Kosten dramatisch gestiegen. Heute kann der Bau einer unterkellerten Doppelhaushälfte mit 130 Quadratmetern Wohnfläche schnell insgesamt 600.000 Euro kosten – das können sich viele Menschen nicht leisten.
Hohe Bauzinsen: Auch Bestandsimmobilien belastet
Wer in einer Bestandsimmobilie neuen Wohnraum durch einen Anbau oder den Ausbau von Dachgeschossen schaffen will oder eine Gewerbeimmobilie in Wohnraum umwandeln will, sieht sich ebenfalls mit überbordenden Auflagen und jeder Menge Bürokratie konfrontiert. Dadurch lohnt sich regelmäßig die Schaffung von neuem Wohnraum nicht mehr. Das wird sich erst ändern, wenn Verordnungen und Bürokratie massiv abgebaut werden, Anträge zügig bearbeitet werden können und Anreize durch Förderungen, Zuschüsse oder Steuererleichterungen geschaffen werden.
Da auch die weitere Zinsentwicklung bei den Krediten für Bauprojekte oder Immobilienkäufe ungewiss ist, sollten Immobilieninteressenten genau ermitteln, was sie sich wirklich leisten können. Wichtig ist dabei neben dem Eigenkapital auch die Baufinanzierungsrate, die Wohnnebenkosten und weitere Rücklagen. Aus diesen Werten kann ein gesamtes Investitionsvolumen abgeleitet werden, das den Rahmen für ein geplantes Immobilienprojekt steckt.
Regierung kann die Effizienz der Bauwirtschaft nicht steigern
Auch der Regierung fällt es schwer, die Bauwirtschaft wieder in Gang zu bekommen. Die unzähligen Gesetzesvorgaben, die zu mehreren hundert Auflagen beim Neubau führen, blockieren die Bauvorhaben und kosten eine Menge Geld. Geregelt ist fast alles – von den allgemeinen Anforderungen für die Bauausführung über Schallschutz, Beleuchtung, Brandschutz, Belüftung, Umweltschutz und vieles mehr. Außerdem sind auch die Bauämter chronisch unterbesetzt und können die Anträge nicht in angemessener Zeit bearbeiten. Ferner gibt es 16 verschiedene Landesbauordnungen, mit einem unendlichen Vielerlei an Vorschriften. So darf beispielsweise In Hessen eine Garage drei Meter hoch sein. Im angrenzenden Rheinland-Pfalz ganze 3,20 Meter.
Auch 2025 rechnet die Baubranche mit deutlich weniger als 200.000 neu gebauten Wohnungen, obwohl sie nach eigener Aussage die Kapazitäten für mindestens 400.000 Wohnungen hätte. Sie verlangt einen zügigen Abbau von Auflagen und Verordnungen sowie eine schnelle Bearbeitung von Bauanträgen. Auch braucht es nach Meinung der Branche eine Politik, die Förderprogramme verlässlich, und planbar gestaltet sowie Maßnahmen einleitet, die weitere Steigerungen bei den Baukosten verhindert.
Der Mieterbund schlägt ebenfalls dauerhaft Alarm. Für ihn ist Wohnen schon längst eine soziale Frage, denn steigende Mieten und Nebenkosten treiben immer mehr Menschen in die Armut. Viele zahlen bereits 40 oder sogar 50 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens alleine für die Miete. Dabei sind nicht auch nicht nur die einkommensschwachen Haushalte betroffen, wie Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, warnte.
