Wenn Ihre Kinder Sie einmal beerben werden, sind sie grundsätzlich verpflichtet, Erbschaftssteuer zu bezahlen. Allerdings sieht der Gesetzgeber für eigene oder auch adoptierte Kinder in diesem Fall einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil vor. Das bedeutet, dass ein Kind von Vater und Mutter jeweils bis zu 400.000 Euro Werte erben kann, ohne dass hierfür Erbschaftsteuer zu entrichten ist.
Bei großen Vermögen oder auch wertvollem Immobilienbesitz sind diese Freibeträge jedoch schnell aufgebraucht. Um trotzdem im Erbfall Steuern zu vermeiden, können Sie allerdings durch lebzeitige Schenkungen, die schrittweise erfolgen können, auch für höhere Werte Erbschaftssteuer sparen. Auch bei Schenkungen gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Anders als beim Erben kann dieser Freibetrag allerdings bei Schenkungen alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Wer also Schenkungen zu Lebzeiten gut plant, kann dadurch Erbschaftssteuer im Erbfall vermeiden.
Immobilien steuerfrei übertragen
In vielen Familien soll das Eigenheim einmal in der Familie bleiben. Das kann im Erbfall aber problematisch werden, wenn bei den heute sehr hohen Immobilienpreisen auch eine hohe Erbschaftssteuer fällig wird. Auch werden Immobilien aufgrund neuer Bewertungsmaßstäbe seit 2023 höher bewertet als vorher, sodass die Freibeträge der Kinder oftmals nicht ausreichen, um das Elternhaus steuerfrei erben zu können. Um das zu vermeiden, können Eltern das Familienheim durch Schenkungen schon lebzeitig schrittweise auf die Kinder übertragen.
Eigennutzung des Familienheims durch ein Kind ist oft steuerfrei
Wichtig ist es deshalb, zu Lebzeiten der Eltern im Kreise der Familie über die Vermögenswerte zu sprechen. Gerade bei Immobilien geht es ja auch oft darum, ob eines der Kinder das Eigenheim später vielleicht einmal selbst bewohnen will. Ist dies der Fall, lässt sich in den meisten Fällen die Erbschaftssteuer vollständig vermeiden.
Ein Kind kann die Immobilie dann steuerfrei übernehmen, wenn es innerhalb eines halben Jahres nach dem Tod des letzten Elternteils in das Familienheim einzieht und dann die Immobilie mindestens 10 Jahre lang bewohnt. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht überschreitet. 200 Quadratmeter bleiben also steuerfrei, für weitere Wohnfläche wäre eigentlich Erbschaftsteuer fällig, diese kann jedoch zumeist über den Freibetrag des Kindes vermeiden werden. In diesem idealen Fall ist es dann auch nicht nötig, sich über lebzeitige Schenkungen Gedanken zu machen, um Erbschaftssteuer zu sparen.
Wenn keiner im Familienheim leben will
Wenn keines der Kinder später einmal in der Familienimmobilie leben will, sollte man immer daran denken, dass Immobilien im Laufe der Zeit wertvoller werden. Der Wertzuwachs kann innerhalb von 15 Jahren durchaus 30 bis 40 Prozent betragen. Wartet man zu lange mit einer Übertragung an die Kinder, kann es also in manchen Fällen schon schwierig werden, dies steuerfrei zu bewerkstelligen.
Wer als Eltern das Familienheim möglichst bis zum eigenen Tod bewohnen möchte, kann die Immobilie trotzdem schon früh an die Kinder übertragen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Wird dieses als Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen, können die Eltern das Haus oder die Wohnung sogar vermieten, für den Fall, dass sie einmal in ein Pflegeheim umziehen müssen. Ein eingetragener Nießbrauch hat einen eigenen Wert, der vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird und damit den Gesamtwert der Immobilie deutlich mindern kann. Durch diese Maßnahme lässt sich bei der Übertragung immer auch Schenkungssteuer sparen.
Immobilienbewertung ist meist notwendig bei Schenkungen
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder übertragen will, muss zunächst einmal wissen, wie viel diese wert ist. Für den Fall, dass man bereits abschätzen kann, dass die Freibeträge der Kinder nicht überschritten werden, ist keine aufwändige Immobilienbewertung notwendig. Anders sieht es aus, wenn bei der Immobilienübertragung Steuern gespart werden sollen. Hierfür braucht man zumeist ein Wertgutachten, das dann auch zur Berechnung der Schenkungssteuer beim Finanzamt vorgelegt werden muss. Die Kosten für ein derartiges Wertgutachten können im mittleren vierstelligen Bereich liegen. Wichtig zu wissen – das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten, die von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobilienexperten erstellt wurden.
Wert der Immobilie bestimmt die Schenkungsstrategie
Ist der Wert einer Immobilie ermittelt, können Schenkungen geplant werden. Ausgehend davon, dass es sich um ein Familienheim handelt, dass jeweils zur Hälfte den beiden Elternteilen gehört, können sich dann unterschiedliche Strategien ableiten:
Wert der Immobilie bis 800.000 Euro
In diesem Fall kann die Immobilie komplett steuerfrei auf ein Kind übertragen werden, da das Kind von jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro geltend machen kann. Beträgt der Wert der Immobilie allerdings fast 800.000 Euro, ist eine schnelle Übertragung, aufgrund der steigenden Immobilienpreise, allerdings ratsam.
Wert der Immobilie etwas über 800.000 Euro
Liegt der Immobilienwert leicht über 800.000 Euro kann eventuell ein eingetragener Nießbrauch den Verkehrswert reduzieren und der Wert der Immobilie liegt dann unter 800.000 Euro. In diesem Fall ist ebenfalls eine einmalige steuerfrei Schenkung möglich.
Wert der Immobilie liegt weit über 800.000 Euro
In diesem Fall ist eine steuerfreie Schenkung an ein Kind nicht mit einem einmaligen Schenkungsvorgang zu bewältigen. Hier bietet es sich an, die Schenkung stufenweise zu planen und dem Kind zunächst einmal eventuell nur die Hälfte der Immobilie zu übertragen, maximal einen Anteil, der die 800.000 Euro nicht übersteigt. Da die Freibeträge bei Schenkungen alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden können, kann dann der Rest des Hauses oder der Wohnung eben 10 Jahre später übertragen werden, sofern die Immobilie einen Gesamtwert von 1,6 Millionen Euro nicht übersteigt. Diese stufenweisen Schenkungen sollten immer früh geplant werden. Für den Fall, dass die Eltern vor der 10-Jahresfrist versterben ist nämlich der geplante Steuervorteil nicht mehr realisierbar.
Immobilienschenkungen müssen notariell beurkundet werden
Eine Immobilienübertragung muss immer bei einem Notar durch einen Vertrag beurkundet werden. Die Kosten hierfür liegen, je nach Wert der Immobilie und inklusive der Grundbucheintragung, bei einigen tausend Euro. In diesem Vertrag kann dann auch ein Nießbrauch vereinbart werden oder es können andere Vereinbarungen getroffen werden. Wird das Haus nur an ein Kind übertragen und gibt es weitere Kinder, kann auch vereinbart werden, dass das beschenkte Kind im Erbfall dann weniger erhält als die anderen Kinder. Es können hierbei auch Abfindungsvereinbarungen getroffen werden.
Auch bei steuerfreien Schenkungen meldet sich das Finanzamt
Ist der notarielle Vertrag fertig, wird der Notar die Übertragung an das Finanzamt melden. Dieses wiederum stellt einen Steuerbescheid aus, bei dem die Schenkungssteuer im Idealfall 0 beträgt. Für den Fall, dass das Finanzamt den Wert der Immobilie zu hoch angesetzt hat und deshalb dann Schenkungssteuer haben will, kann man Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen und legt diesem Einspruch dann das Wertgutachten der Immobilie bei.
