Deutschlands Wohnungs-Krise ist weder zufällig entstanden noch unlösbar

 

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08.02.2019 17:27
Die Politik erweist sich angesichts der Wohnungskrise als hilflos. Zur Debatte stehen nur Maßnahmen, die die hohen Kaufpreise und die hohen Mieten korrigieren sollen. Diese sporadischen Erleichterungen können die strukturellen Probleme nicht korrigieren.
Deutschlands Wohnungs-Krise ist weder zufällig entstanden noch unlösbar

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Die Politik erweist sich angesichts der in Deutschland herrschenden Wohnungskrise als hilflos. Zur Debatte stehen nur Förderungsmaßnahmen, welche die hohen Kaufpreise und die hohen Mieten korrigieren sollen. Diese ohnehin nur zögerlich umgesetzten Erleichterungen können die strukturellen Probleme nicht korrigieren. Die Krise ist eine Folge der falschen Währungspolitik, der falschen Raumordnung und der falschen Regulierung. Dass in der Bauwirtschaft ein besseres Management die Kosten senken könnte, darf nicht unerwähnt bleiben.

Die dramatischen Auswirkungen der niedrigen Zinsen

An erster Stelle des Katalogs der Fehlentwicklungen seien die Folgen der seit Jahren von der Europäischen Zentralbank erzwungenen Zinspolitik aufgezeigt. Entscheidend auf dem Markt ist der Ertrag, den Anleger erzielen können und dieser Umstand hat gravierende Folgen.

-          Zur Illustration sei eine Eigentumswohnung herangezogen, die eine monatliche Miete ohne Betriebskosten von 800 Euro, also 9.600 Euro im Jahr aufweist, die der Vermieter erhält.

-          Dieser Betrag ist mit der Verzinsung einer Bundesanleihe zu vergleichen, die derzeit bei 0,5 Prozent liegt. Die Miete von 9.600 Euro entspricht also den 0,5 Prozent Zinsen.

-          Das hat den dramatischen Hebeleffekt, dass die hier als Beispiel herangezogene Wohnung den astronomischen Betrag von 1,92 Millionen Euro kosten könnte: Bei 1,92 Millionen ergeben 0,5 Prozent Zinsen genau 9.600 Euro.

-          Wäre die Bundesanleihe wie über Jahrzehnte üblich höher verzinst, ergibt sich eine spektakulär andere Rechnung. Bei 3 Prozent, also einem Satz, der Anleger noch keineswegs jubeln lässt, lösen die 9.600 Euro Jahresmiete einen Vergleichspreis von 320.00 Euro aus. 3 Prozent von 320.000 Euro sind genau 9.600 Euro.

-          Und bei 5 Prozent Zinsen für die Bundesanleihe würde sich ein Vergleichspreis von 192.000 Euro für die Wohnung ergeben und plötzlich befindet man sich in einer Situation, in der die Wohnung immer noch nicht billig ist, der Kauf aber von Vielen finanzierbar wäre.

Ein Ende der Niedrigzinspolitik und eine Rückkehr zu historisch üblichen Sätzen würde einen entscheidenden Preistreibereffekt aus dem Wohnungsmarkt nehmen. Auch der umgekehrte Effekt ist zu beachten: Bei einem Anstieg der Zinsen sinken die Wohnungspreise und verursachen bei vielen Wohnungseigentümern Verluste. Hier sei daran erinnert, dass die niedrigen Zinsen auch dafür sorgen, dass die Sparer, von denen viele sparen um sich eine Wohnung zu kaufen, ständig Verluste erleiden, weil die Zinsen die Teuerung nicht ausgleichen.

Der Zuzug in die großen Städte könnte korrigiert werden

Die Zinsen sind allerdings nicht der einzige Effekt, der die Wohnungspreise in Deutschland in die Höhe treibt. Entscheidend ist auch das Versagen der Raumordnung, die allerdings nur in einem langfristigen Prozess zu korrigieren wäre, wogegen die Zinsen von der EZB relativ rasch angehoben werden könnten.

Der weltweite Trend in die Städte ist auch in Deutschland zu beobachten, da die Verdienstmöglichkeiten in den kleineren Gemeinden meist unbefriedigend sind. Somit ist die Nachfrage nach Wohnungen in den größeren Ballungsräumen konstant hoch und treibt daher die Grundstückspreise, die Kaufpreise der Wohnungen und die Mieten in die Höhe. Eine Korrektur dieser Bewegung ist nur möglich über die Entwicklung mittlerer Städte, die ausreichend groß sind um entsprechende Arbeitsplätze zu bieten, aber nicht überlaufen sind. Wird die Nachfrage besser verteilt, geht auch der Druck auf die Preise zurück.

Um dies zu erreichen ist ein Bündel von Maßnahmen erforderlich.

-          Im Rahmen des Finanzausgleichs, der die Verteilung der Steuermittel auf die Gebietskörperschaften regelt, müsste die Entwicklung von Kleinstädten gezielt durch die Bereitstellung höherer Mittel gefördert werden. Schon bisher sind Schwerpunkt-Bildungen und Steuerungen schwer durchzusetzen. Eine Politik, die bestimmte Kommunen als Wachstumszentren definiert und begünstigt, löst unweigerlich den Protest aller anderen Gemeinden aus. Somit ist eine gezielte Strukturpolitik kaum durchsetzbar.

-          Erforderlich wäre zudem eine Erleichterung der Ansiedlung von Betrieben in den definierten Gemeinden. Förderungen widersprechen jedoch den EU-Regeln und können daher nicht gegeben werden. Diese Behinderung ist besonders skurril, da die EU selbst europaweit eine wenig erfolgreiche Regionalentwicklung mit einem Aufwand von etwa 50 Milliarden Euro im Jahr betreibt.

-          Regionalpolitik setzt heute voraus, dass Internet überall und im Besonderen in den hier angesprochenen Schwerpunktgemeinden verfügbar ist. Die deutsche Bundesregierung hat zwar bereits mehrfach angekündigt, den Breitbandausbau zu forcieren, doch ist die erforderliche Infrastruktur keineswegs gegeben. Auch finden die erforderlichen Investitionen nicht statt.

Deutschland bekommt daher, wie auch die meisten anderen EU-Länder, die Folgen einer ungünstigen Gemeinde-Struktur zu spüren.

-          In Deutschland existieren insgesamt über 11.000 Gemeinden.

-          Nur 80 Gemeinden haben über 100.000 Einwohner. Von den 83 Millionen Deutschen leben über 26 Millionen in diesen Städten.

-          620 haben zwischen 20.000 und 100.000 Einwohner und bilden somit die Gruppe der Kleinstädte, die schon jetzt für eine vorteilhafte Verteilung der Bevölkerung sorgen und den Zug zu den Großstädten mildern können. Etwa 23 Millionen wohnen in diesen Kommunen.

-          Allerdings: 10.300 Gemeinden haben weniger als 20.000 Einwohner, rund 4.000 weniger als 1.000 Einwohner. Und Viele der in dieser Gruppe lebenden etwa 35 Millionen Deutsche zieht es in die Städte: Somit kommt eine weitere Nachfrage nach Wohnungen auf die Ballungsräume zu.

Die tatsächlichen Baukosten - eine geheimnisvolle Größe

Eine entscheidende Rolle spielen naturgemäß die tatsächlichen Baukosten. Dieser Wert ist allerdings nicht präzise erfassbar. Die Statistiken konzentrieren sich auf den Baukostenindex: Da werden Steigerungsraten ausgewiesen, aber keine absoluten Beträge genannt. Auf diese Weise bewahren die Statistiker die Anbieter von Wohnungen vor der peinlichen Frage nach der Differenz zwischen dem verlangten Preis und den Baukosten. Die wenig aussagekräftigen Standard-Antworten lauten:

-          Die Baukosten sind hoch und schon wieder gestiegen.

-          Die behördlichen Auflagen werden durch die EU und durch die Staaten ständig verschärft und nicht reduziert oder vereinfacht.

-          Die Grundstückspreise sind dramatisch gestiegen.

-          Die Nebenkosten erweisen sich als unüberschaubar.

Nur: Aus all diesen Unwägbarkeiten müsste sich doch ein Wert errechnen lassen, der eine sachliche Diskussion ermöglichen sollte.

Im Bewusstsein, dass jeder Betrag kritisiert werden kann, sei hier davon ausgegangen, dass ein Quadratmeter Eigentumswohnung inklusive aller Kosten – vom Grundanteil über den Bau bis zum Honorar des Notars und zur Grunderwerbsteuer – um 2.500 Euro ohne Subventionen von der öffentlichen Hand fertiggestellt werden kann. Nachdem die durchschnittliche Wohnungsgröße in Zentraleuropa bei 90 Quadratmetern liegt, würde sich ein Aufwand von 225.000 ergeben. Da alle Beteiligten selbstverständlich mit Gewinn arbeiten wollen, sollte also ein Quadratmeterpreis von 3.000 Euro je Quadratmeter und ein Preis von 270.000 Euro für eine durchschnittliche Wohnung als Orientierungsgröße den Markt bestimmen. Und „Durchschnitt“ bedeutet, dass auch niedrigere Werte realistisch sind.

Nun sind auch 270.000 Euro für die meisten Haushalte schwer zu finanzieren, aber für Viele doch darstellbar. In diesem Zusammenhang hat die EU mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Finanzierung einer Wohnung erheblich erschwert: Demnach müssen Interessenten nachweisen, dass ihr Einkommen für die Zahlung der Darlehensraten reicht und aller Wahrscheinlichkeit auch bis zum Rentenantritt reichen wird, Absicherungen durch Verwandte oder durch sonstiges Vermögen haben durch die EU-Regelung an Bedeutung verloren. Somit ist auch der Kauf eines Objekts, dessen Kosten überschaubar sind, oft nicht möglich.

Wenn allerdings in den großen Städten Beträge von 6.000 oder gar 10.000 Euro je Quadratmeter als selbstverständlich bezeichnet werden und in den hier als Lösung angepriesenen kleineren Städten derzeit 4.500 und 5.000 gängig sind, dann haben Millionen keine Möglichkeit über den Kauf einer Wohnung eigenes Vermögen aufzubauen.

Schwer nachvollziehbar ist, dass die Baukosten immer nur steigen, obwohl die Möglichkeiten der EDV-gestützten Bauplanung wie auch die Anwendung neuer Methoden bei der Herstellung der verschiedenen Bau- und Ausrüstungselemente für Rationalisierungen sorgen oder sorgen könnten. In diesem Bereich liegen Kostensenkungspotenziale, die auf Tagungen heftig diskutiert werden und in der Praxis noch nicht ausreichend genützt werden.

Das Nettoeinkommen deutscher Arbeiter beträgt im Schnitt 1.900 Euro

Die hohen Wohnungspreise wirken sich naturgemäß auf die Mieten aus, da die Vermieter nicht nur eine attraktive Verzinsung des investierten Kapitals wollen, sondern auch Einnahmen brauchen um die meist zur Finanzierung verwendeten Kredite zu bedienen. Die Mieten bewegen sich etwa zwischen 7,50 und 9,50 je Quadratmeter, wobei auch deutlich höhere Werte insbesondere in den Ballungsräumen anzutreffen sind. Zu diesen Beträgen kommen noch die Betriebskosten in beträchtlicher Höhe. Da das monatliche Nettoeinkommen der Arbeitnehmer in Deutschland bei etwa 1.900 Euro liegt, wird deutlich, dass Gesamtwohnkosten von 1.000 Euro im Monat und mehr eine spürbare Einengung der persönlichen Kaufkraft bedeuten. An diesen beiden Werten wird der Druck deutlich, den die Wohnungsproblematik auf die Politik ausübt.

Die von der Politik bislang betriebenen Maßnahmen können die Krise aber nicht beseitigen: Die angekündigte Bereitstellung von Grundstücken des Staates, der Bau von Wohnungen, die aus dem Bundesbudget finanziert werden, die Verbesserung des Mieterschutzes, die Aufstockung der Wohnbauförderungsmittel, die Ausweitung der steuerlich möglichen Abschreibungen werden nicht genügen. Viele in der Baubranche bezweifeln sogar, dass diese in Aussicht gestellten Schritte tatsächlich gesetzt werden. Notwendig ist eine grundlegende Beseitigung der Strukturprobleme, nur auf diese Weise ist die Wohnungskrise zu lösen.

***

Ronald Barazon war viele Jahre Chefredakteur der Salzburger Nachrichten. Er ist einer der angesehensten Wirtschaftsjournalisten in Europa und heute Chefredakteur der Zeitschrift „Der Volkswirt“ sowie Moderator beim ORF.

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Ronald Barazon war viele Jahre Chefredakteur der Salzburger Nachrichten. Er ist einer der angesehensten Wirtschaftsjournalisten in Europa und heute Chefredakteur der Zeitschrift „Der Volkswirt“ sowie Moderator beim ORF.



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