Agrarland kaufen: Warum in Agrarland investieren?
Die Investoren-Legende Warren Buffett, dessen Nettovermögen über 140 Milliarden Dollar beträgt, sagte einmal, dass der Kauf von Ackerland außerhalb seiner Heimatstadt Omaha, Nebraska, „eine seiner ältesten und besten langfristigen Investitionen war“. Der CEO von Berkshire Hathaway ist also, wie es scheint, ein großer Fan von Investitionen in schnöden Ackerboden. Er befindet sich damit in bester Milliardärs-Gesellschaft.
Amazon-Chef Jeff Bezos soll in den USA knapp 170.000 Hektar Boden besitzen – neben Ackerland auch viel Wald und nicht bewirtschaftete Flächen. Microsoft-Gründer Bill Gates ist sogar der größte Agrarland-Investor in den USA. In über 18 Bundesstaaten besitzt der Microsoft-Gründer insgesamt landwirtschaftliche Flächen von circa 110.000 Hektar. Gekauft und verwaltet wird das Land übrigens durch die Gates-eigene Gesellschaft „Cascade Investments.“
Ackerland: Seit 1970 bessere Renditen als alles andere
Agrarland ist eine unterschätzte Assetklasse. Für die Superreichen gelten Ackerflächen nicht von ungefähr seit langem als eine attraktive – so gut wie nicht mit dem Aktienmarkt korrelierende – und relativ stabile Anlageform. Mit seinem riesigen Ackerland-Portfolio ist Bill Gates wohl einer der größten finanziellen Gewinner der jüngsten Preisexplosionen von Nahrungsmitteln. Ackerland ist aber generell schon seit vielen Jahrzehnten eine sehr profitable Anlage gewesen. Wer 1970 in Agrarland investierte und es seitdem laufen lässt, hat damit sogar eine historisch einmalige Investition getätigt.
Mit keiner Anlageklasse – nicht einmal mit Aktien – konnte man in den vergangenen 50 Jahren so viel Geld verdienen wie mit Ackerland. US-Ackerland (NCREIF Farmland Index) erzielte seit 1971 eine annualisierte Rendite von grob 10 Prozent, während US-Immobilien (REITS-Index) „nur“ 9, und der US-Aktienmarkt (S&P 500) sowie Gold rund 7 Prozent pro Jahr im Wert zulegten. Inflationsbereinigt warf US-Agrarland in den letzten fünfzig Jahren eine ansehnliche durchschnittliche Jahres-Rendite von circa sechs Prozent ab.
Das Umfeld, in dem Agrarflächen am besten abschnitten, war während der Stagflation der 1970er-Jahre. Das ist deshalb so interessant, weil die Weltwirtschaft (insbesondere Nordamerika und Europa) heute ebenfalls am Rande einer Stagflation stehen – und zwar aus ähnlichen Gründen wie damals: hohe Inflation, explodierende Energiepreise, riesige Staatshaushalts-Defizite und geopolitische Brandherde.
Der durchschnittliche Preis von US-Ackerland im Jahr 1971 betrug rund 140 Dollar je Hektar. Zehn Jahre später lag der Preis bei circa 750 Dollar pro Hektar, ein Anstieg von grob 14 Prozent pro Jahr. Der reale Wertzuwachs lag bei 120 Prozent. Darin sind potenzielle Erträge aus den Ernten der Agrarflächen noch gar nicht eingerechnet. So hatte sich im selben Zeitraum die Preise für Rindfleisch verdoppelt, für Mais verdreifacht und für Weizen vervierfacht. In der Stagflation der 1970er waren darüber hinaus Zucker und Kaffee ein hervorragendes Investment. Auch nach dem Ende der Stagflation wuchs Agrarland beständig im Wert, was es seit 1990 zur mit Abstand besten Anlageklasse neben Immobilien macht. Zugleich ist Farmland weniger schwankungsanfällig als nahezu alle anderen Vermögenswerte und gilt als ziemlich krisensicher.
Man muss natürlich vorsichtig sein und sollte das Abschneiden einer Anlageklasse in den vergangenen fünfzig Jahren niemals einfach so in die Zukunft übertragen. Und nur weil Agrarland – beziehungsweise allgemeiner der Agrarsektor – in den letzten turbulenten Monaten an den Finanzmärkten eine hervorragende Absicherung gewesen ist, muss das keineswegs für die Zukunft gelten.
Wie kann man in Agrarland investieren?
Zwischenfazit: Den Performance-Zahlen zufolge ist Agrarland eine ernstzunehmende Alternative zu den weit verbreiteten Vermögenswerten Aktien, Immobilien und Edelmetallen. Wir wollen an dieser Stelle keine Anlage-Empfehlungen geben, sondern nur ganz neutral schildern, wie man als Anleger in Ackerland investieren kann.
Genauso wie Immobilien kann man Agrarland einfach selbst kaufen, im Gegensatz zur beliebten Investition in das Eigenheim ist es nur kaum in der Bevölkerung verbreitet. Während man Immobilien unkompliziert selbst bewohnen kann, gibt es nur sehr wenige Menschen, die Agrarland eigenständig bewirtschaften könnten. Die Eigennutzung von Ackerflächen ist damit für die meisten Menschen keine Option. Ein Normalbürger bekommt auch keinen Bankkredit für den Kauf von Ackerflächen, weil das für die meisten Menschen einer reinen Spekulation auf den Weiterverkauf des erworbenen Lands zu einem höheren Preis oder der riskanten Hoffnung auf lukrative Verpachtungsmöglichkeiten gleichkommt.
Agrarland ist außerdem ziemlich teuer geworden. In Deutschland hat sich der Durchschnittspreis verkaufter Ackerflächen von 2009 bis 2020 grob verdoppelt. Im Mittelwesten der USA ist Farmland alleine 2021 um 22 Prozent teurer geworden, wie das Fachportal Agrarheute bereits 2022 berichtete. Der wichtigste Faktor waren starke Preisanstiege von Weizen und Soja.
Die Verbraucher müssen aktuell neben Nahrungsmittel-Knappheiten zugleich eine hohe Inflation und schwächelnde Löhne verkraften. Von solchen Faktoren wird die Nachfrage nach Rohstoffen des täglichen Bedarfs (und hierzu zählen Agrar-Erzeugnisse) jedoch üblicherweise nicht negativ beeinflusst. Essen müssen die Menschen immer – egal wie es um die Teuerungsrate oder den Konjunkturzyklus gerade bestellt ist. Das dürfte die weitere Verteuerung von Agrarland begünstigen.
In etwas abgelegeneren Regionen, beispielsweise im Osten Deutschlands oder in den Hinterlanden Spaniens, kann ein Kleinanleger durchaus noch relativ günstig Agrarflächen erwerben – ohne vorher Schulden aufnehmen zu müssen. Sogar auf dem Portal „Immowelt“ findet man vereinzelte Angebote von Agrarflächen innerhalb Deutschlands, einige entsprechend kleine Flächen sind unter 10.000 Euro zu haben. Dass Agrarland in Deutschland knapper wird, liegt aber nicht an ambitionierten Kleinanlegern, sondern an großen Agrar-Konzernen sowie finanzstarken Investoren(-gruppen), die Ackerflächen immer mehr als sichere Geldanlage schätzen. Die oftmals aus dem Ausland kommenden Großinvestoren treiben zunehmend die Preise für landwirtschaftliche Flächen in die Höhe – ähnlich wie schon seit Jahrzehnten bei Immobilien.
Das Risiko eines Totalverlusts ist bei Agrarland kaum vorhanden. Trotzdem sollte man vor dem Kauf landwirtschaftlicher Nutzflächen deren Werthaltigkeit bestimmen. Entscheidend ist hier die Bodenqualität. Wer kein Landwirt ist und auch nicht über selbst erlernte Farming-Expertise verfügt, muss für diese Einschätzung zwangsläufig einen Dienstleister anheuern. Einer direkten Investition in Grund und Boden mangelt es zudem leider erheblich an Mobilität und Liquidität. Zum Glück gibt es Alternativen.
Mit Aktien und ETFs von steigenden Agrar-Preisen profitieren
Da gibt es zum einen auf Farmland spezialisierte REITs („Real Estate Investment Trust“). REITs sind Gesellschaften, die Anlegergelder einsammeln und diese in Immobilienprojekte investieren, wobei ein hoher Anteil der Gewinne in Form von Dividenden wieder zurück zu den Anlegern fließt. Für Kleinanleger ist ein Einzelinvestment in einen Agrarland-REIT jedoch suboptimal, weil in den meisten Fällen eine Mindestanlagesumme von 10.000 Dollar oder mehr besteht.
Die Aktien börsennotierter Agrarland-REITs (Beispiel: „Farmland Partners“) bieten eine gute Alternative, denn hier kann man schon mit kleinen Beträgen einsteigen. Was bleibt, ist das Einzelrisiko. Wie soll man als Durchschnittsbürger beurteilen können, ob die REIT-Gesellschaft gute Arbeit leistet oder eher hochgradig riskant wirtschaftet?
Abhilfe schaffen würden hier spezielle Immobilien ETFs, welche in viele börsennotierte Farmland REITs gleichzeitig investieren (ETFs sind börsengehandelte Fonds, die meistens die Wertentwicklung einen Index nachzubilden versuchen). So breit gestreut könnten Anleger von steigenden Preisen landwirtschaftlicher Flächen profitieren, ohne schlaflose Nächte zu erleiden. Das größte Risiko ist dann nicht mehr das Missmanagement einzelner REIT-Gesellschaften, sondern eine Korrektur des gesamten Sektors. Bei meiner Recherche konnte ich allerdings keinen einzigen finden – vermutlich gibt es dafür einfach zu wenige börsennotierte Agrarland REITs. Wenn es einen solchen Spezial-ETF gäbe, wäre er aber vermutlich nicht gerade sehr liquide, was durchaus problematisch sein kann, wenn man den ETF wieder verkaufen will.
Andere breiter definierte Agrar-ETFs bieten immerhin eine indirekte Partizipation an steigenden Agrarland-Preisen. Die großen Namen sind hier der von Blackrock aufgelegte „iShares Agribusiness ETF“ und der „VanEck Agribusiness ETF“. Diese ETFs investieren weltweit in die größten Aktien-Gesellschaften mit Bezug zur Landwirtschaft.
Theoretisch könnte man als Anleger auch selbst analysieren, welcher Sektor im Moment am besten positioniert ist (Farmland REITs, Düngemittel-Hersteller, Landwirtschaftliche Großbetriebe, Hersteller von Landmaschinen, Weiterverarbeiter und Transporteure von Agrar-Erzeugnissen) und sich dann einzelne Aktien rauspicken. Ich würde das generell nicht empfehlen, weil sich die Gemengelage auf dem Agrarmarkt sehr schnell ändern kann.
Darüber hinaus kann man noch diversifiziert in Agrar-Rohstoffe investieren. Möglich machen das ETFs wie der „Invesco DB Agriculture Fund“. Aber Vorsicht: Der ETF bildet die Preise der Agrar-Rohstoffe über Derivate (Terminkontrakte) ab. Wer in diesen ETF investiert, der setzt auf steigende Terminpreise und damit gegen den Konsens auf den Rohstoffmärkten. Man wettet mehr oder weniger darauf, dass der Markt die zukünftige Entwicklung der Preise von Weizen, Mais, Schweinefleisch, Zucker, Kaffee etc. zu niedrig einschätzt.
