Normalerweise gibt sich die Bundesbank zurückhaltend. Doch im Monatsbericht vom Februar 2021 beziehen die Mitarbeiter erstaunlich deutlich Stellung. Die Immobilienpreise seien in den Städten „zwischen 15% und 30% über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. Heißt im Klartext: Es gibt eine Immobilienblase in Deutschland.
An eine Blase glaubt auch Reiner Braun vom Berliner Forschungsinstitut Empirica, das regelmäßig den Blasenindex herausgibt. Bei Immobilieninvestments rät der Ökonom am ehesten zu einem börsengehandelten Indexfonds (ETF). „Ein ETF ist das beste, da dieser die größte Streuung hat und man jederzeit rauskommt“, sagt er. Immobilienfonds hätten eine viel kleinere Streuung und könnten jederzeit geschlossen werden – oder seien das bereits. Einzelobjekte seien am risikoreichsten, aber würden gegebenenfalls auch die größten Chancen bieten, erklärt Braun.
Auch der Vermögensberater Martin Hackler empfiehlt ETFs. Allerdings rät er von Immobilien-ETFs ab, weil diese ein Klumpenrisiko darstellten. Besser sei es, weltweit und über alle Branchen hinweg zu streuen und sich einen Weltaktien-ETF-Portfolio aufzubauen. „Dadurch, dass große Immobilienkonzerne im Moment gegebenenfalls entsprechende Gewinne erwirtschaften, sind auch Immobilienaktien wie die Vonovia oder Deutsche Wohnen automatisch in meinem Portfolio im angemessenen Umfang vertreten“, erklärt er. Anleger seien diversifizierter und damit sicherer und fungibler investiert. Verluste und Nachschussrisiken seien geringer, wenn ein unvorhergesehenes Ereignis eintrete, etwa ein bundesweiter Mietendeckel oder eine energetische Sanierungspflicht für Vermieter.
Vorsicht bei Immobilienfonds
Hackler rät indessen von Immobilienfonds ab. Die Objekte in offenen Fonds seien oft nicht marktgerecht bewertet. Relativ häufig landeten unattraktive Immobilien in einem Fonds, für die sich später kein Käufer zu dem angenommenen Preis finden lasse. „Wenn über das Aktienportfolio hinaus Immobilien gewollt sind, dann am ehesten mit eigenem Grundbuch und im Privatvermögen“, sagt Hackler. Dann seien – zumindest momentan noch – Wertzuwächse nach einer Frist von zehn Jahren steuerfrei. Eventuelle Verluste seien auf Überschusseinkünfte wie Unternehmensgewinne oder Einkommen aus nichtselbstständiger Arbeit anrechenbar, was die Steuerlast senke.
Doch auch beim Haus- und Wohnungskauf wäre Hackler derzeit „sehr zurückhaltend“, wie der Vermögensberater erklärt. Der Zeitpunkt sei ungünstig, um einzusteigen. Erstens könnten die Immobilienpreise inflationsbereinigt stagnieren oder fallen – besonders wenn die EZB die Zinsen anhebe. Zweitens drohten staatliche Auflagen wie ein Mietendeckel oder energetische Sanierungsmaßnahmen, die die Immobilienrenditen drücken dürften.
Drittens werde die Nachfrage nach Wohnraum sinken, weil die Gesellschaft altere und schrumpfe. „Ab den Jahren 2025 bis 2027 wird die demografische Lage kippen - und das wird sich auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken“, vermutet Hackler. Ein Anleger könne zudem gar nicht wissen, wo die Leute zukünftig wohnen wollten und die Preise deswegen steigen oder hoch bleiben werden. „Seit Corona denkt jeder Achte darüber nach, aufs Land zu ziehen“, sagt Hackler.
Derzeit steigen die Immobilienpreise um bis zu 18 Prozent pro Jahr, wie die Wirtschaftswoche unter Berufung auf den Kaufpreisatlas des Finanzdienstleisters Baufi24 berichtet. Demnach steigen die Immobilienpreise in allen deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Besonders verteuerten sich Häuser und Wohnungen in Regionen mit niedrigeren Kaufpreisen - abseits der großen Metropolen. „Das sind klare Folgen der Pandemie: Die Menschen arbeiten nun flexibler und unabhängig vom Arbeitgeberstandort und haben den Wunsch nach mehr Freiraum”, sagte Baufi24-Chef Tomas Peeters.
Zinsbindung empfehlenswert
Wer angesichts der anziehenden Preise nicht die Finger von Immobilien lassen will, dem empfiehlt der Vermögensberater Hackler einen hohen Eigenkapitalanteil und eine hohe laufende Tilgungsrate. Das Zinsänderungsrisiko sei hoch, wenn innerhalb der ersten zehn Jahre nicht ein bedeutender Teil abbezahlt worden sei und 80 Prozent oder mehr auf Kredit finanziert wurde, sagt er. Denn in den kommenden zehn Jahren sei aller Voraussicht nach mit höheren Zinsen durch die EZB zu rechnen.
Eine gute Daumenregel sei ein Portfolio aus ungefähr 70 Prozent weltweit gestreuter Aktien und einer Investitionsreserve von bis zu 30 Prozent. Diese solle vor allem ausfallsichere Staatsanleihen-ETFs in Euro-Währungen und gegebenenfalls auch Goldanlagen wie Xetra-Gold oder Gold-ETFs enthalten. „Geld, das ich in den kommenden fünf bis acht Jahren brauche, hat am freien Kapitalmarkt nichts verloren“ sagt er. Letztendlich sei die Portfoliostruktur aber eine individuelle Entscheidung, die auch von der Risikotragfähigkeit, der Lebensphase und gesamten Vermögenssituation abhänge.
