Als die Federal Reserve vergangene Woche bekannt gab, dass sie in absehbarer Zukunft nicht aus ihrer Straffungspolitik aussteigen wird, wäre eine andere Nachricht im Finanzmarkt beinahe untergegangen. Die Zinsen für 30-jährige US-Hypotheken haben die kritische Marke von 7 Prozent durchbrochen. Das bedeutet für Immobilienkäufer nichts Gutes und bringt den US-Immobilienmarkt – traditionell eine Stütze der US-Wirtschaft – ernsthaft unter Druck.
US-Kreditzinsen durchbrechen 7-Prozent-Marke
Die Zinsen für 30-jährige Festhypotheken haben sich in nur einem Jahr von knapp 3 Prozent auf nun mehr 7 Prozent mehr als verdoppelt. Das ist der höchste Stand seit 22 Jahren. Um zu verdeutlichen, was für gravierende Auswirkungen das für Immobilienkäufer hat: Wer eine Immobilie im Wert von 500.000 Dollar kauft, zahlt in den nächsten drei Jahrzehnten knapp 440.000 Dollar Zinsen mehr, als zum alten Zinssatz. Das sind also 90 Prozent des Hypothekenwerts, die als Zinsbelastung für Immobilienkäufer zusätzlich hinzukommen.
Ökonomen von Wells Fargo, einem der größten US-Hypothekengeber, gehen davon aus, dass die Hypothekzinsen erst Ende 2023 wieder leicht zurückgehen werden. Sie gehen davon, dass die Zinssätze den letzten drei Monaten des Jahres 2023 auf 5,8 Prozent sinken werden. Laut Wells Fargo werden die Hypothekenzinsen dieses Jahr wahrscheinlich bei 6,95 Prozent enden. Das führt dazu, dass viele Hausbesitzer ihre günstige Finanzierung beibehalten, anstatt in ihre nächste Immobilie umzuziehen.
„Erheblich höhere Finanzierungskosten haben die Immobilienaktivität in diesem Jahr gebremst“, zitiert Forbes die Wells-Fargo-Ökonomen. „Der Anstieg der Finanzierungskosten hat die Erschwinglichkeit für Käufer stark reduziert und Hausbesitzer mit niedrigeren Hypothekenzinsen an sich gebunden, was den Kauf und Verkauf von Häusern praktisch zum Erliegen gebracht hat.“
Wells Fargo plant Stellenabbau nach Umsatzeinbruch
Der Zinsanstieg bei Hypotheken hat weitreichende Konsequenzen für den US-Immobilienmarkt. Laut eines CNBC-Berichts plant Wells Fargo Massenentlassungen, da das Hypothekengeschäft eingebrochen ist. Die Bank hatte in den ersten Wochen des vierten Quartals etwa 18.000 Kredite in der Pipeline, die sie an Privatkunden vergibt. Das ist ein Rückgang von bis zu 90 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Wells Fargo warnte seine Investoren bereits im Oktober davor, dass der Immobilienmarkt vor einer deutlichen Abschwächung steht. Schon im dritten Quartal war das Hypothekengeschäft um 60 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen. „Wir gehen davon aus, dass es in nächster Zeit schwierig bleiben wird“, sagte CFO Mike Santomassimo am 14. Oktober vor Analysten. „Es ist möglich, dass wir im 4. Quartal einen weiteren Rückgang der Einnahmen aus dem Hypothekenbankgeschäft verzeichnen werden, wenn das Neugeschäft saisonal bedingt langsamer ist.“
Bereits seit April entlässt Wells Fargo reihenweise Mitarbeiter. Die Zahl der Hypothekendarlehensberater, die hauptsächlich Provisionen für den Abschluss von Geschäften erhalten, wird voraussichtlich von über 4.000 zu Beginn des Jahres auf unter 2.000 sinken, so eine Unternehmensquelle gegenüber CNBC. Viele Vertriebsmitarbeiter haben demnach in den letzten Wochen keinen einzigen Kredit abgeschlossen.
Während einige Käufer immer noch Häuser kauften, geht die Nachfrage nach Refinanzierungen weiter zurück, was die Gesamtzahl nach unten zieht. Die Refinanzierung ist jetzt auf dem niedrigsten Stand seit dem Jahr 2000. Die hohen Zinssätze haben den Market Composite Index, der das Volumen der Hypothekenanträge misst, nach unten gedrückt, teilte die Mortgage Bankers Association (MBA) am Mittwoch mit.
US-Immobilienmarkt ist Rückgrat der Wirtschaft
Die Kreditkosten begannen zu steigen, nachdem die US-Notenbank Federal Reserve Anfang des Jahres ihr Anleihekaufprogramm beendet und den Leitzins erhöht hatte, um die Wirtschaft abzukühlen und die Inflation einzudämmen. Zuletzt gab die Fed – zur Überraschung der Märkte – bekannt, dass sie auch in absehbarer Zukunft an ihrem Straffungskurs festhalten wird, bis die Inflation auf ein erträgliches Niveau gefallen ist. Die Inflationsrate in den USA ging im letzten Monat leicht zurück und liegt aktuell bei 7,7 Prozent. Das Inflationsziel der Fed liegt allerdings bei 2 Prozent.
„Der aggressivste Straffungszyklus der Fed seit 1982 hat gemischte Auswirkungen auf die Wirtschaft, wobei einige Messgrößen wie der Wohnungsbau und der Verkauf von Eigenheimen recht negativ reagieren, während andere wichtige Messgrößen wie die Verbraucherausgaben und die Einstellungsaktivität bemerkenswert widerstandsfähig bleiben“, zitiert Forbes die Ökonomen von Wells Fargo.
Die starke Abkühlung des US-Immobilienmarktes könnte weitreichende Auswirkungen auf die gesamte US-Wirtschaft haben. Laut der National Association of Home Builders (NAHB) macht der US-Immobilienmarkt zwischen 15 und 18 Prozent vom Bruttoinlandsprodukt (BIP) der USA aus. Der Beitrag des Immobilienmarktes zum BIP lässt sich dabei in zwei Kategorien unterteilen.
Zum einen sind da Wohnungsbauinvestitionen (im Durchschnitt etwa 3-5 Prozent des BIP), die den Bau neuer Ein- und Mehrfamilienhäuser, den Umbau von Wohnungen, die Herstellung von Fertighäusern und Maklergebühren umfassen. Darüber hinaus zählen auch Konsumausgaben für Wohnungsdienstleistungen (im Durchschnitt etwa 12-13 Prozent des BIP), die die von Mietern gezahlten Bruttomieten und Versorgungsleistungen sowie die unterstellten Mieten und Versorgungsleistungen der Eigentümer zu diesem Markt.
