Eine aktuelle Umfrage des Civey-Meinungsforschungsinstituts zeigt, dass die Mehrheit der Deutschen staatliche Eingriffe in den freien Wohnungsmarkt unterstützten würden, um weiter steigende Mietpreise zu stoppen. Laut der Berliner Morgenpost sprachen sich nur drei von zehn Befragten gegen ein Eingreifen des Staates aus. Auf die Frage: „Wäre es Ihrer Meinung nach gerechtfertigt, wenn der Staat bei überhöhten Mietpreisen in den freien Wohnungsmarkt eingreift?“, antworteten 61 Prozent mit entweder „Ja, auf jeden Fall“ oder mit „eher Ja“.
Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) ist es tatsächlich so, dass normale Doppelverdiener es heute häufig nicht schaffen, überhaupt eine Wohnung zu finden, oder nur zu Preisen, die sie sich nicht leisten können. Rechtlich sieht die Situation so aus: In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (hauptsächlich Groß- und Universitätsstädte) dürfen Vermieter bei laufenden Mietverträgen in drei Jahren die Kaltmiete um nicht mehr als 15 Prozent erhöhen. Bei Neumietverträgen tritt das Mietpreisbremsen-Gesetz ein.
Doch was ist der Unterschied zwischen der sogenannten Mietpreisbremse und dem Mietspiegel, und was müssen Vermieter und Mieter unbedingt über beide Instrumente wissen?
Mietpreisbremse: Wirkt übermäßigen Mietsteigerungen entgegen
Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das bei zu starken Anstiegen von Mietpreisen entgegenwirken soll und tritt bei Neu-Vermietungen ein. Die Regelung sieht vor, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten nur begrenzt angehoben werden dürfen. Immobilienportal Immowelt weist darauf hin, dass die jeweiligen Bundesländer seit 2015 selbst entscheiden, ob der Wohnmarkt angespannt ist. Wenn ja, gilt die Mietpreisbremse für eine Dauer von maximal fünf Jahren und es wird danach neu entschieden.
DMB-Präsident Lukas Siebenkotten zufolge sagt das Mietpreisbremsen-Gesetz, dass Vermieter mit der Kaltmiete nicht mehr als 10 Prozent über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. „Wenn ich als Vermieter bei meiner Neuvermietung diese Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteige, dann verstoße ich gegen die Mietpreisbremse,“ so Siebenkotten. „Mieter können also bei Neu- oder Wiedervermietungen rechtlich gegen einen Vermieter vorgehen, der gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat,“ fügt er hinzu.
Die Mietpreisbremse gilt in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Hauptanwendung des Mietspiegels: Gesetzliches Mieterhöhungsverfahren
Dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwickelung und Bauwesen (BMWSB) zufolge ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Also ist der Mietspiegel eine Tabelle, die über das Mietpreisniveau für Wohnbauten in einer Stadt informiert, zum Beispiel nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung.
„Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann", so das Ministerium. „Der Mietspiegel ist auch eine wichtige Informationsquelle bei der Anwendung der Mietpreisbremse, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die im Einzelnen von den Ländern festgelegt werden, gilt. In diesen Gebieten darf die zulässige Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten“.
Neuer Mietspiegel in Berlin
In Berlin gilt für rund 1,5 Millionen Wohnungen ab Mitte Juni ein neuer Mietspiegel. Ortsübliche Vergleichsmiete sind gegenüber dem letzten Mietspiegel 2021 um 5,4 Prozent auf durchschnittlich 7,16 Euro je Quadratmeter gestiegen - ein Anstieg von 37 Cent je Quadratmeter.
Laut bsk Immobilien ist die ortsübliche Vergleichsmiete wichtig, weil sie möglichen Mieterhöhungen eine Grenze setzt. „In Berlin dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent anheben - allerdings nur, wenn sie damit unter dem Mietspiegel bleiben. Dieser bildet bei Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen die Obergrenze“.
Der Immobilien-Makler erklärt weiter: „Das heißt aber auch, wenn der Mietspiegel so wie jetzt steigt, wandert auch diese Obergrenze ein Stück nach oben - und es entstehen neue Erhöhungsmöglichkeiten für Vermieter“. Mietpreise in Berlin klettern seit Jahren und der Mietspiegel dient als wichtiges Instrument, um Streitigkeiten um die Rechtmäßigkeit von Mieterhöhungen zu vermeiden, oder beizulegen. Auch Gerichte ziehen den Mietspiegel in verschiedenen Fällen zur Entscheidungsfindung heran, so bsk Immobilien.
