Der Traum vom Eigenheim: Kompakte Einfamilienhäuser könnten eine Alternative sein

Der Traum ist nicht zu erschüttern Die Mehrheit der Deutschen hegt den Wunsch, im Einfamilienhaus zu wohnen. Seine Beliebtheit lässt sich durch den Wunsch nach Privatsphäre, Unabhängigkeit und individueller Entfaltung leicht erklären. Ökologische Bedenken werden hinten angestellt.

Auch der Wunsch im Grünen zu wohnen, ist weiterhin vordringlich Mit eigenem Garten, und den uneingeschränkten Möglichkeiten, sich im Freien zu bewegen und aufzuhalten. Das Einfamilienhaus bleibt insbesondere für Familien und beim Thema Eigentumsbildung auf Platz 1 der bevorzugten Wohnformen. Es wird außerdem als wichtige Säule der finanziellen Absicherung im Alter betrachtet.

In den vergangenen Jahren ist das Einfamilienhaus freilich unter Druck geraten. Junge Bauherren stehen verstärkt unter Rechtfertigungszwängen, weil das Thema Flächenfraß und Ressourcen nicht mehr ohne weiteres auszublenden ist - in Gesprächen mit Freunden und Diskussionen innerhalb der Familie.

Flächenfraß aus ökologischen Gründen reduzieren

Das Ziel der Bundesregierung, den täglichen Zuwachs der Siedlungs- und Verkehrsfläche bis zum 2030 auf weniger als 30 Hektar zu reduzieren, hat künftig einen Mangel einen Baugrundstücken zur Folge. In städtischen Regionen wiederum ist Bauland schon seit Jahren Mangelware und ein wahres Luxusgut geworden. Aufgrund der plötzlich stark gestiegenen Zinsen sowie der (infolge des Ukraine-Krieges) gestiegenen Energie-Kosten plus der erhöhten Bau- und Lebenshaltungskosten ist die Erschwinglichkeit eingebrochen in vielen Regionen. Er ist in Gefahr, „der deutsche Traum" vom Eigenheim.

Einfamilienhäuser stehen wegen ihres höheren Flächen-, Energie- und Ressourcenverbrauchs in der Kritik, den erklärten Nachhaltigkeitszielen entgegenzustehen. Zwischen 2018 und 2021 lag die aufgezehrte Fläche im Lande mit durchschnittlich 55 Hektar pro Tag deutlich zu hoch, besagen die Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Erschwerend kommt hinzu, dass Bauherren aufgrund ihrer üblichen Standorte in ländlichen Gebieten oder städtischen Randlagen verstärkt auf den Individualverkehr angewiesen sind, was mit einer Verkehrsintensität verbunden ist.

Laut einer Studie de Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) könnten viele der Widersprüche durchaus aufgelöst werden, wenn der Flächenbedarf von Einfamiulienhäusern deutlich reduziert würde. Der individuelle Wunsch nach dm eigenen EFH lasse sich „mit den veränderten Anforderungen an Bezahlbarkeit und Nachhaltigkeit in Einklang bringen", glaubt IW-Experte Christian Oberst.

Der Ökonom sagt: „Jeder eingesparte Quadratmeter geht mit einer Reduktion von Materialaufwand, Energieverbrauch und Flächeninanspruchnahme einher. Im Vergleich zu herkömmlichen EFH trägt eine kompaktere Bauweise somit nicht nur zur Verringerung der Herstellungskosten sowie der laufenden Kosten bei, sondern reduziert zugleich die Flächeninanspruchnahme und den ökologischen Fußabdruck über den Lebenszyklus."

Das freistehende Haus in den Städten ist ein Auslaufmodell

Dass weniger Flächenbedarf zugleich den Preis für das Haus reduziert, kommt selbstredend noch hinzu. Zum Schlüssel könnte die Verdichtung werden, wie wir sie in Deutschland noch von den Reihenhaus-Siedlungen unserer Großeltern kennen. Die Vorteile dieser kompakteren Bauweise macht sich bei Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit deutlich bemerkbar. Als typisches Bremer Haus, die Mitte des 19. Jahrhunderts bis 1930 häufig in der Hansestadt entstandenen Bürgerhäuser, kommen sie auch alles andere als piefig daher. In England sind sie in Städten fast überall gang und gäbe. Typen-Bauten wie das Reihen- oder Gartenhofhaus seien vor allem im städtischen Kontext Alternativen für Häuslebauer. Es geht darum, Kompromisse zu machen. Wer Privatsphäre und Selbstbestimmung zu bezahlbaren Preisen, sucht, wird sich beschränken müssen. Das freistehende Haus ist ein Auslaufmodell.

Hohe Nachfrage stößt auf geringes Neubau-Angebot

Seit 1990 ist in Deutschland die durchschnittliche Wohnfläche sowohl pro Kopf als auch pro Wohnung stetig gestiegen. Diese Entwicklung ging mit einem gestiegenen Anteil von Einfamilienhäusern am

Wohngebäudebestand einher. Während sich im Geschosswohnungsbau bereits seit mehreren Jahren ein Trend zu kompakteren Wohnflächen abzeichnet und dieser im Zuge der gestiegenen Energiekosten eine zusätzliche Dynamik erhalten hat, ist eine ähnliche Entwicklung im EFH-Segment bislang ausgeblieben.

Die BPD Immobilienentwicklung GmbH hat im vergangenen Jahr bei einer deutschlandweiten Haushaltsbefragung herausgefunden, dass 32 Prozent beim Kauf ihres Eigenheims Wohnflächen von weniger als 100 Quadratmeter präferieren würden. Wobei der größte Anteil auf Wohnflächen zwischen 81 und 100 Quadratmeter entfällt. Bei befragten Mietern fällt die Präferenz für Wohnflächen mit rund 60 Prozent deutlich höher aus. Hier ist das Interesse an Wohnflächen zwischen 61 und 80 Quadratmetern am stärksten ausgeprägt. Als Problem stellt sich freilich die Korrelation mit dem Neubau-Angebot am Markt dar - es gibt die von Käufern oder Mietern gewünschte reduzierte Größe zu selten.

Nur fünf Prozent des Neubauangebots deckt die bevorzugte Nachfrage an, so das überraschende Ergebnis der Studie. Umgekehrt verhält es sich bei Häusern mit mehr als 100 Quadratmetern Wohnfläche. Während 15 Prozent mit Kaufabsicht und nur fünf Prozent mit Mietabsicht Wohnflächen von mehr als 160 Quadratmeter bevorzugen, umfasst diese Größenklasse 21 Prozent des Angebots. Ähnliches zeigt sich bei Gebäuden von 101-160 Quadratmeter. Diese umfassen 74 Prozent der Angebote, werden jedoch nur von der Hälfte der Befragten mit Kaufabsicht und einem Drittel mit Mietabsicht bevorzugt.

Perspektiven für den Einfamilienhausbau

Die Ergebnisse verdeutlichen, dass viele Haushalte, die sich ein Einfamilienhaus wünschen, nicht mehr die Wohnflächen-Ansprüche haben, die noch in den 70er- und 80er-Jahren dominierten. Der Geschosswohnungsbau indessen ist für viele keine attraktive Alternative. Kompakte Eigenheime wie Reihenhäuser bieten eine Möglichkeit, die Angebotslücke zwischen großflächigen EFH und dem Geschosswohnungsbau zu schließen. Dabei kann auf Grundlage in den kommenden zehn Jahren von einem Marktpotenzial von rund 2,9 Millionen Wohneinheiten ausgegangen werden.

„Unternehmen, die es schaffen, sich frühzeitig in diesem Bereich zu positionieren und innovative Lösungen zur Flächenoptimierung zu entwickeln, können hierbei eine wichtige Vorreiterrolle einnehmen und zugleich maßgebliche Standards für die zukünftige Entwicklung des Segments setzen", lautet der IW-Rat an die deutsche Bauwirtschaft.