In vielen Metropolen und Großstädten in Deutschlands wird die Wohnungs-Angebotsknappheit bis zum Jahr 2040 noch weiter zunehmen. Insgesamt wird es jedoch zu großen regionalen Ungleichgewichten kommen, weil es in immer mehr Regionen eher zu viele als zu wenige Wohnungen geben wird – nicht wegen mehr Neubauten, sondern wegen einer schrumpfenden Bevölkerungszahl.
Einer aktuellen Deutsche Bank (DB)-Research Studie zufolge sollte man sich daher auf aufwachsende Engpässe in wirtschaftsstarken Gebieten in Deutschland vorbereiten und, zum anderen, auf Entspannungen in den schwächeren Regionen.
Das Thema Wohnungsmarkt und Wohnraumknappheit würde zumindest in den wirtschaftsstarken Regionen Deutschlands „ein Dauerbrenner“ bleiben, kommentierte DB-Research Volkswirt und Immobilienexperte Jochen Möbert in der Analyse.
Große Metropolen weiter unter Druck
Die Angebotsknappheit soll in vielen großen Städten weiter zunehmen, so zum Beispiel in Berlin, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Die Hauptgründe sind mangelnder Neubau und hohe Nachfragen. Die Einwohnerzahl in diesen sechs großen Metropolen soll von 7,2 Millionen im Jahr 2022 auf 8,6 Millionen im Jahr 2040 steigen. „Allein in Berlin wohnen gemäß unserer Projektion dann 4,5 Millionen und in München 1,9 Millionen Menschen … damit in etwa 20 Prozent mehr als heute“, so die Autoren.
Leichte Entspannung in Städten außerhalb der Metropolregionen
Demgegenüber nimmt die Angebotsknappheit in Städten, die außerhalb der Metropolregionen liegen, schon seit 2023 ab und wird bis zum Jahr 2040 auch weiterzurückgehen. Doch die Wohnungspolitik in vielen dieser Städte wird noch für viele Jahre im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Zu den nach der Einwohnerzahl Top-30-Städten zählen auch die außerhalb der Metropolregionen liegenden Städte wie zum Beispiel Dresden, Bielefeld, Münster, Kiel und Aachen.
Überschussangebote in schwächeren Regionen
Laut der Analyse wird sich zur gleichen Zeit die Zahl der Kreise mit Angebotsüberschüssen erhöhen, vor allem in den weniger wirtschaftsstarken Metropolregionen. „Bis Ende der 2030er Jahre steigt ihre Zahl in unserer Projektion auf über 200 Kreise. Ab 2039 kehrt sich dies um und 2040 weisen 114 Kreise in den Metropolregionen und 103 Kreise in den Nichtmetropolregionen hohe Überschüsse auf.“
Neubau-Entwickelung: Erholung nach 2025
Die DB-Research Autoren erwarten beim Neubau für das Jahr 2024 und 2025 einen kräftigen Rückgang, gefolgt von einer Erholung. Ab dann sollten zwischen den Jahren 2028 bis 2040 fast 300.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. „Die angestrebten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr werden in unserem Prognosezeitraum nicht erreicht“, so die Studie.
Möbert zufolge stellt sich die Frage, ob die potenziellen Engpässe über die Metropolregionen und Deutschland hinweg durch regionale Unterschiede bei den Mieten oder Homeoffice-Möglichkeiten ausgeglichen werden können. „Einige Lösungsbausteine sind bekannt. Hierzu zählen serielles, modulares Bauen und den Fertigteilebau. Ebenso könnten weniger Bürokratie und schlanke Verwaltungs- und Genehmigungsprozesse helfen, sowie generell Produktivitätssteigerungen am Bau.“
Auch der Umzug von Handwerkern und Baubetrieben von den Kreisen mit Überschüssen in Regionen mit Knappheiten wären positiv.
Doch Möbert wies darauf hin, dass – selbst unter optimalen Bedingungen – die Engpässe nicht in allen Kreisen beseitigt werden könnten. Er kam zu dem Schluss: „Selbst wenn wir von 2024 bis 2040 jährlich 400.000 Wohnungen bauen würden, gebe es unseren Berechnungen nach (im Jahr) 2040 noch 32 Kreise mit Engpässen und immer noch sechs Kreise mit einer fundamentalen Angebotsknappheit von mehr als 10 Prozent des jeweiligen Bestandes.“
In anderen Nachrichten: Die Bundesregiering will mit einer Steuerentlastung dafür sorgen, dass es wieder mehr bezahlbare Mietwohnungen gibt. Unternehmen, die dauerhaft günstige Wohnungen anbieten, sollen steuerlich gefördert werden. Eine solche Regelung brachte das Kabinett vor Kurzem auf den Weg. Als Nächstes wird sie nun im Bundestag debattiert.
