Kurzzeitige Ferienvermietung: Praxis und Beispiele
Spricht man von einer kurzfristigen Vermietung laut §549 BGB, ist damit eine Mietdauer von mindestens einem Tag und maximal sechs Monaten gemeint. Die Immobilie wird typisch voll ausgestattet zur Verfügung gestellt. Damit es sich im legalen Sinne um eine Kurzvermietung handelt, muss der Lebensmittelpunkt des Mietenden an anderer Stelle stattfinden. Auch vertraglich muss festgelegt werden, dass die Miete kurzfristig ist und warum gemietet wird.
Über Event-Vermietung hinaus werden Kurzmieten oft von Studenten genutzt, die im Rahmen eines Praktikums für wenige Monate in eine andere Stadt ziehen müssen, sowie Urlauber und Geschäftsreisende, die auf Dienste wie Airbnb zurückgreifen, statt in einem Hotel unterzukommen.
Die Vorteile einer kurzzeitigen Ferienvermietung sind zahlreich. Die Vermietung erlaubt Immobilienbesitzern, ihr Objekt sowohl als Wohnraum, als auch als Einnahmequelle zu verwenden. Ist man zum Beispiel jedes Jahr in einer bestimmtem Zeitraum mit Geschäftsreisen eingespannt, kann man das flexibel als Ferienzeitraum nutzen.
Aufgrund der reduzierten Nutzungsdauer gestaltet sich zudem der Verschleiß durch die Kurzvermietung deutlich kleiner als bei einer langfristigen Vermietung.
Zuletzt sticht der wahrscheinlich bedeutendsten Grund für die Vermietung hervor: Das erhöhte Mieteinkommen. Es ist deutlich lukrativer, Übernachtungen per Nacht abzurechnen, als über den Monat oder das Jahr hinweg. So wie auch Hotels ihre Hoch- und Nebensaisonen feiern und je nach Umständen ihre Preis aufstocken, funktionieren Ferienwohnungen gleich.
Betrachtet man die Hotelpreise in Gelsenkirchen während der „Eras Tour“ von Weltstar Taylor Swift, so schlugen die Betreiber einen Aufpreis von bis zu 750% während der Konzerttage auf. Während der EM kosteten Hotels in Berlin im Durchschnitt 36% mehr. Wirtschaftskrise zum Trotz: Fans sind bereit, horrende Preise zu zahlen, um ihre Lieblings live zu erleben.
Auch jährlich wiederkehrende Events wie die Wiesn führen dazu, dass Hotels schnell zu deutlich erhöhten Preisen ausgebucht sind. Wenn die Hotels knapp und die Anfragen hoch werden, ist das ein Aufruf für die Sharing Economy, Mängel auszuloten.
Die sogenannte Sharing Economy verspricht eine „gemeinschaftliche Nutzung von Gütern durch Teilen, Tauschen, Leihen, Mieten oder Schenken sowie die Vermittlung von Dienstleistungen“.
Der Zweck der Sharing Economy ist, Güter nachhaltig zu nutzen sowie Mängel in bestimmten Sektoren auszuloten. Dazu gehören neben Unterkunfts-Anbietern auch zum Beispiel der Rideshare-Service Uber und, im weitesten Sinne, Netflix.
Bezieht man die Sharing Economy auf Immobilien, soll kurzzeitig nicht genutzter Wohnraum, zum Beispiel während die tatsächlichen Besitzer im Urlaub, Auslandssemester, etc. sind, von Dritten genutzt werden um die rare Ressource weiter in Nutzung zu halten und einen finanziellen Incentive zum Teilen zu bieten. So war es zumindest gedacht. In der Realität haben sich diese quasi-gemeinnützigen Projekte bis heute zu Investitionsvehikeln entwickelt, die nun nach und nach gesetzlich reguliert werden.
Allerdings bietet die Kurzvermietung nicht nur Vorteile. Auch wenn die Abnutzung der Immobilien auf der einen Seite reduziert wird, so sind die Herausforderungen an Instandhaltung und Upgrades des Objekts höher als bei einem langfristigen Mietverhältnis. Ein langfristiger Mieter erwartet ein anderes Level an Innovation als immer wieder wechselnde Kurzmieter - und Negativbewertungen von unzufriedenen Gästen können die Einnahmen im Nu versiegen lassen. Neben finanziellen Verantwortlichkeiten ist die Vielfachvermietung einer Immobilie auch ein deutlich größerer Verwaltungsaufwand. Wer denkt, er könne seine Immobilie „so ganz nebenher“ vermieten und damit ordentlich Geld scheffeln, wird schnell merken, dass mehr dahinter steckt, als online zu inserieren.
Ebenso ist der Wettbewerb ein bedeutender Faktor in der Wirtschaftlichkeit der Unterkunft. In Deutschland gibt es um die 555.111 Ferienunterkünfte – um sich bei solchen Zahlen hervorzutun, muss man etwas bieten. Und da ist schon wieder die Frage rund um Preisgestaltung und Instandhaltung, die viele davon abhält, sich an die Herausforderung Ferienunterkunft heranzuwagen.
Legale Hintergründe
In manchen Großstädten – darunter München und Berlin – geht man mit kurzzeitiger Vermietung streng um. In Städten, in denen Wohnraum besonders rar ist, versucht man durch diverse Regularien gegen gewinnbringende Zweckentfremdung vorzugehen. Laut Stadt München liegt eine Zweckentfremdung dann vor, wenn Wohnraum beruflich oder gewerblich genutzt, abgebrochen wird, länger als 3 Monate leer steht oder für mehr 8 Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt wird. Das Angebot als Ferienimmobilie bedarf einer expliziten Genehmigung durch die Stadt. Als Grund dafür nennt München den knappen Wohnraum in der Millionenstadt. Das Zweckentfremdungsgesetz, insbesondere durch Ferienimmobilien, soll verhindern, dass Einzelpersonen und Unternehmen sich an der Not bereichern.
Eine Ausnahme besteht darin, wenn nur maximal 50 % der Immobilie zweckentfremdet wird. Besitzt man zum Beispiel ein Haus und vermietet das Gästezimmer regelmäßig an Studenten, greift das Gesetz nicht. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsgesetz sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit bis zu 500.000 EUR Bußgeld geahndet werden.
Immobilien dürfen zudem nichts ortsunabhängig als Ferienimmobilie - unabhängig vom Zweck und der Natur dieser „Ferien“ – vermietet werden. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2022 ist die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung in einem Wohngebiet unzulässig, da eine Ferienwohnung nicht als Wohnnutzung gilt (§ 4 Abs. 1 und 2 BauNVO). Gleichzeitig ist es unzulässig, in einer als Ferienwohnung deklarieren Immobilie dauerhaft zu leben, weil auch dies als Zweckentfremdung gilt.
Wer Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung bezieht, unterliegt dem Umsatzsteuerrecht, kann aber von der Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) Gebrauch machen. Wer den Mietzeitraum von maximal 6 Monaten überschreitet, betreibt Vermietung im klassischen Sinn und unterliegt so einer anderen Gesetzeslage, darunter auch die in vielen Großstädten herrschende Mietbremse (§556d ff.).
Einnahmequellen mit Auflagen
Die Kurzzeitvermietung der Immobilie hat viele Vorteile, allem voran Flexibilität und zusätzliches Einkommen, vor allem zu Hochzeiten rund um Events. Gleichzeitig darf nicht vergessen werden, dass Wohnraum in Deutschland aufgrund seiner Rarität stark reguliert wird. Immobilienbesitzer, die Gesetze rund um Zweckentfremdung und Mietdauer ignorieren, müssen mit heftigen Strafen rechnen, welche die Einnahmen nicht wett machen können. Wer sich jedoch an die Regeln hält und seine Immobilie zum richtigen Zeitpunkt anbietet, kann sich mit der Kurzzeitvermietung etwas dazu verdienen.
