Grundsteuerreform: Wie die alte Grundsteuer vor 2025 funktioniert
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Dazu gehören (leere) Grundstücke, Grundstücke inklusive dem darauf bestehenden Objekt (sowohl privater als auch gewerblicher Natur) sowie Objekte aus Forst- und Landwirtschaft. Die Steuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Städten und Gemeinden und beläuft sich 2024 auf etwa 15 Milliarden Euro jährlich. Die Grundsteuer finanziert unter anderem infrastrukturelle Maßnahmen, sowie Projekte, die der Gemeinde zugute kommen, wie Schulen, Schwimmbäder oder Büchereien.
Bereits Anfang 2024 haben viele Immobilienbesitzer unbequeme Post vom Finanzamt bekommen: Den sogenannten Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts, sowie den Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Denn: Ab 01. Januar 2025 basiert die Grundsteuer auf neuen Regeln und Hebesätzen.
Mit der Grundsteuerreform 2025 wird die Bemessungsgrundlage neu betrachtet. Die gängige Grundsteuer wurde 2018 für verfassungswidrig erklärt da es, so der vorsitzende Richter, gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt. Nämlich beziehen sich die Faktoren für die Berechnung der Höhe der Grundsteuer auf veralteten Informationen des Finanzamtes. Die Daten in Westdeutschland wurden zuletzt 1964 geprüft; in Ostdeutschland sogar zuletzt 1935. Das würde unter anderem dazu führen, dass de facto artgleiche Grundstücke ungleich bewertet werden. Im Zuge der neuen Grundsteuer werden nun rund 36 Millionen Immobilien neu bewertet.
Die Grundsteuer: Ein Kommunenhelfer
Für die deutschen Städte und Kommunen kommt die Novellierung des Grundsteuergesetzes zur rechten Zeit, denn sie sind stark verschuldet: Ganze 158,84 Milliarden Euro kostet die kommunale Verwaltung. Geld aus einem Topf, der gähnend leer ist.
Laut einer EY-Studie nutzen viele Gemeinden den Hebesatz der neuen Grundsteuer, um die leere Kassen aufzustocken. 2.671 Kommunen entschieden sich schon 2023 dazu, den Hebesatz zu erhöhen. Das sind 1/4 aller Gemeinden in Deutschland. EY-Experte Heinrich Fleischer sieht hier eine Übertragung der schlechten Finanzlage der Kommunen auf den Bürger. Laut Studie verlangen mehr als die Hälfte der Kommunen (53%) 2023 Hebesätze von mehr als 400%. Vergleichsweise lag der Hebesatz 2005 gleicherorts bei lediglich 5%.
Man sieht seit Jahren flächendeckend eine Explosion des Hebesatzes. Während 2021 der Satz bundesweit um etwa 8% gestiegen ist, waren es 2022 bereits 13% und dann, 2023, nochmal weitere 18%. Das hat den Hebesatz-Rekord von 2011, wo erstmalig ein Satz von 317% erreicht wurde, getoppt. In Nordrhein-Westfalen (577%), Hessen (507%) und in Rheinland-Pfalz (464%) sind die Hebesätze besonders stark gestiegen.
Im Kontrast dazu haben lediglich 49 Kommunen in Deutschland, umgerechnet also etwa 0,4%, den Hebesatz gesenkt.
Grundsteuerreform 2025: Die neue Grundsteuer
Mit der Novellierung des Grundsteuergesetzes ändert sich über den Hebesatz hinaus die finanzielle Belastung jedes Grundbesitzers. Die Höhe der Steuer bezieht sich auf den Wert und die Art des Objekts und den von den Kommunen beschlossenen Hebesatz. Gängig ist eine jährliche Steuerhöhe im mittleren dreistelligen Bereich, bei besonders wertvollen Objekten oder teuren Standorten kann es oftmals auch zu einem vierstelligen Betrag kommen.
Mit Stichtag 01.01.2022 wird alles an Grundbesitz in Deutschland aus ab diesem Zeitpunkt bestehenden Verhältnissen neu bewertet. Hier kommt auch die zuvor erwähnte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts zu tragen. Den Ländern wurde mit der Reform das Recht eingeräumt, Entscheidungen auf Landesebene einzuführen, die von den landesrechtlichen Regelungen abweichen. So sollen individuelle Lösungen gefunden werden. Fünf Länder haben bereits von dieser Regelung Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Dagegen haben sich das Saarland und Sachen voll am Bundesmodell orientiert und einzig abweichende Steuermesszahlen eingeführt.
Geschäftsgrundstücke
Geschäftsgrundstücke sind ebenso von der Grundsteuer tangiert wie (privater) Wohnraum. Da für diese Grundstücks- und Objektart jedoch keine statistischen Daten erhoben werden, orientiert sich die Berechnung hierbei am sogenannten vereinfachten Sachwertverfahren. Dieses bezieht sich bei der Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für das Objekt auf dem gewählten Grundstück. Bisher relevante Faktoren wie zum Beispiel die Höhe des Gebäudes, die Heizungsart und die Zahl der offenen Kamine entfallen bei dieser vereinfachten Form der Wertermittlung.
Objekte der Land- und Forstwirtschaft
Bei der Wertermittlung in Land- und Forstwirtschaft ist man beim bisherigen Ertragswertverfahren geblieben. Dieses wurde jedoch auch stark vereinfacht und erfolgt nun durch eine standardisierte Bewertung der Flächen des Grundstücks sowie der Hofstellen. Dies ermöglicht ein Bewertungs- und Steuersystem, das weitgehend auf zuverlässigen IT-erhobenen Daten basiert.
Grundsteuer C
Die sogenannte Grundsteuer C ist eine weitere Ergänzung durch die Novellierung und bezieht sich speziell auf die Frage rund um Wohnungsmangel im Ballungsgebieten. Ganz vorne mit dabei: Großstädte wie München, Frankfurt und Berlin. An Orten wie diesen, wo jeder Quadratmeter zählt und dementsprechend teuer ist, werden Wohnobjekte regulär als Spekulationsobjekte benutzt. Es wird mit Objekten und Bauland spekuliert, indem diese großteilig oder nur so eingekauft werden, um eine Wertsteigerung abzuwarten und diese schließlich mit hohem Gewinn wieder zu veräußern. Die Grundsteuer C soll diese Spekulation reduzieren, indem Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz verlangen können, sollte dieses nicht baldmöglichst bebaut werden.
Was die Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer bedeutet
Für viele Grund- und Immobilienbesitzer besteht die Sorge, dass die Novellierung hoch-wertig und schlagartig die Kosten in die Höhe treiben wird. Die Tagesschau kritisiert, dass die neue Grundsteuer Wohnen nur noch unbezahlbarer machen wird. In Hamburg, so berichten die Bild und das Hamburger Abendblatt, sollen die rund 400.000 Immobilienbesitzer nicht wie vorgegeben zum 15. Februar 2025 ihre erste Zahlung der Grundsteuer leisten. Der Hamburger Senat plant, die Betroffenen erst ab Ende März über ihre tatsächliche Steuerhöhe zu berichten und möchte so Bankchaos reduzieren.
Im November 2024 hat der Bundesrat zudem das Jahressteuergesetz verabschiedet, welches Eigentümern durch Gutachten dazu befähigt, den niedrigeren Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Das soll die Steuerlast reduzieren – der Grundsteuer-Novellierung zum Trotz. Es gibt noch Bewegung in der tatsächlichen Umsetzung der neuen Grundsteuer. Es wird also geraten, die Berichterstattung weiter zu verfolgen und, sollte es notwendig sein, Einspruch gegen die neuen Grundsteuerbescheide einzureichen.
