Kaufen oder warten? – Was der Zinsanstieg für den deutschen Wohnungsmarkt bedeutet
Die ultraniedrigen Zinsen, die bis 2021 den Immobilienmarkt angetrieben haben, gehören endgültig der Vergangenheit an. Über viele Jahre konnten sich Kaufinteressierte zu Konditionen von unter 1,5 Prozent verschulden – eine historische Ausnahmesituation, getragen von expansiver Geldpolitik und niedriger Inflation. Seitdem hat sich die Lage drastisch verändert: Die Europäische Zentralbank hat mit einer der schnellsten Zinserhöhungsserien ihrer Geschichte auf die Inflationsentwicklung reagiert. Inzwischen liegt der Leitzins bei 4,5 Prozent, der höchste Stand seit über 20 Jahren.
Die Folgen zeigen sich direkt am Baufinanzierungsmarkt. Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung kosten aktuell im Schnitt rund 3,6 bis 4,1 Prozent – abhängig von Bonität, Eigenkapital und Objektlage. Das hat die monatliche Belastung für Käufer teils um mehrere hundert Euro erhöht. Wer 2021 noch mit einer Monatsrate von 1 000 Euro ein Darlehen von 400 000 Euro bedienen konnte, muss heute bei gleicher Rate mit deutlich weniger auskommen. Das hat nicht nur psychologische Wirkung, sondern verändert den gesamten Immobilienmarkt.
Neue Marktmechanik: Nachfrage, Preise, Verhalten
Mit den steigenden Zinsen ist die Nachfrage nach Wohneigentum eingebrochen – zumindest kurzfristig. Laut Daten des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der neu abgeschlossenen Baukredite im Jahr 2023 um rund 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Doch die große Immobilienkrise ist ausgeblieben. Warum?
Weil sich der Markt in vielerlei Hinsicht neu sortiert. Zwar stagnieren oder sinken die Preise in einigen Regionen – vor allem in spekulativ aufgeheizten Märkten wie Teilen Nordbayerns oder Nordrhein-Westfalens –, doch in Großstädten wie München, Hamburg oder Stuttgart sind die Rückgänge moderat. Die Preise geben nicht flächendeckend nach, sondern passen sich differenziert an. Gleichzeitig beobachten Banken eine Rückkehr zu stabileren Finanzierungsmodellen: mehr Eigenkapital, längere Zinsbindungen, konservativere Tilgungspläne. Käufer agieren vorsichtiger – aber nicht panisch.
In dieser neuen Realität wird auch die Position des Käufers wieder stärker. Wo früher noch Bieterwettbewerbe den Ton angaben, verläuft der Immobilienkauf heute oft ruhiger. Verkäufer akzeptieren Preisverhandlungen, lange Entscheidungsfristen werden wieder möglich. In strukturell gefestigten Regionen mit guter Infrastruktur bleibt die Nachfrage solide – nur deutlich überzogene Erwartungen bremsen sich ein.
Wer jetzt kauft, handelt überlegt – nicht vorschnell
Derzeit kaufen weniger Menschen Immobilien – aber wer kauft, tut es mit größerem Vorlauf, besserer Kalkulation und meist klarer Absicht zur Eigennutzung. Der emotionale Schnellkauf auf Basis von Angst vor Preissteigerung ist seltener geworden. Stattdessen steht wieder im Vordergrund: Was kann ich mir wirklich leisten? Wie sicher ist mein Einkommen? Und wie plane ich die Tilgung auch in schwierigen Jahren?
Gerade für Selbstnutzer kann das ein Vorteil sein. Denn mit abnehmendem Druck auf dem Markt steigen die Möglichkeiten, gezielt nach dem passenden Objekt zu suchen – ohne Kompromisse bei Lage oder Substanz. Wer dann noch weiß, wie viel finanzieller Spielraum tatsächlich vorhanden ist, kann souverän verhandeln. Ein Baufinanzierung Vergleich wie der von Baufi24 ist dabei mehr als ein Rechentool – er hilft, die eigene Position im aktuellen Marktumfeld realistisch einzuschätzen.
Was früher oft nach Bauchgefühl entschieden wurde, basiert heute wieder stärker auf Fakten. Das Ergebnis: weniger Überschuldung, nachhaltigere Finanzierungen und langfristig tragfähige Eigentumsverhältnisse.
Warten als Strategie – mit Risiko
Natürlich kann auch das Abwarten sinnvoll sein. Wer heute nicht kaufen möchte oder kann, gewinnt Zeit zum Aufbau von Eigenkapital, zur Stabilisierung des Einkommens oder zum besseren Verständnis des Marktes. Doch das Warten hat seine eigenen Risiken. Denn während der Kaufpreis möglicherweise sinkt, steigen vielerorts die Mieten. Laut dem Empirica-Index lag die durchschnittliche Mietsteigerung 2023 in deutschen Großstädten bei rund 5,2 Prozent – Tendenz weiter steigend.
Wer also länger mietet, zahlt nicht nur mehr für die Zwischenzeit – er verliert auch potenziellen Vermögensaufbau. Die klassische Rechnung „Miete = verlorenes Geld“ gilt zwar nicht absolut, bekommt in Zeiten inflationsbedingter Mietanpassungen aber wieder mehr Gewicht.
Dazu kommt: Auch Eigenkapital auf einem Tagesgeldkonto verliert bei hoher Inflation real an Wert. Wer wartet, muss also nicht nur diszipliniert sparen – sondern auch aktiv planen, wie das eigene Kapital arbeiten kann, bis der passende Zeitpunkt gekommen ist.
Politische Rahmendaten und regulatorische Unsicherheiten
Wer heute kaufen möchte, muss nicht nur mit höheren Zinsen kalkulieren – sondern auch mit politischen und baurechtlichen Vorgaben, die sich kontinuierlich verändern. Dabei geht es nicht allein um Förderungen, sondern um grundlegende Kostenfaktoren.
Ein zentrales Thema: die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Für einen Hauskauf über 400 000 Euro kann das bis zu 26 000 Euro zusätzliche Belastung bedeuten. Reformvorschläge, etwa Steuerfreibeträge für Erstkäufer oder eine Staffelung nach Objektgröße, liegen auf dem Tisch – doch bislang ohne konkretes Ergebnis. Wer auf politische Erleichterungen setzt, muss Geduld mitbringen.
Dazu kommt die Sanierungspflicht für ältere Gebäude. Mit der geplanten Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) rückt die energetische Mindestanforderung stärker in den Fokus. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss je nach Gebäudezustand mit Sanierungskosten im mittleren fünfstelligen Bereich rechnen – Wärmedämmung, Heizungstausch, Fenster und Dach nicht eingerechnet.
Gleichzeitig ändert sich die Förderlandschaft. Die KfW hat Förderprogramme 2023 neu strukturiert, etwa mit dem „Klimafreundlichen Neubau“ und Zuschüssen für energieeffiziente Sanierung. Auch kommunale Programme gewinnen an Bedeutung – aber sie sind regional sehr unterschiedlich und häufig kontingentiert. Wer sie nutzen will, sollte frühzeitig recherchieren und mit Expert:innen sprechen.
Kurz gesagt: Der regulatorische Rahmen wird komplexer – aber nicht unüberwindbar. Wer sich gut vorbereitet und Fördermittel rechtzeitig prüft, kann auch unter neuen Bedingungen solide investieren.
Blick nach vorn: Realismus statt Romantik
Die Vorstellung vom Eigenheim im Grünen mit großem Garten und Kamin mag weiterhin ihren Reiz haben – aber sie entspricht immer seltener der wirtschaftlichen Realität. In Zeiten steigender Baukosten, strengerer Auflagen und begrenzter Flächen verlagert sich der Fokus zunehmend auf funktionale Lösungen, urbane Nähe und effiziente Nutzung.
Statt des klassischen Einfamilienhauses tritt immer häufiger die Eigentumswohnung, das Reihenhaus oder das modulare Bauen auf den Plan. Neue Wohnformen – etwa Mehrgenerationenprojekte, Mietkaufmodelle oder genossenschaftliche Eigentumsmodelle – gewinnen an Bedeutung. Sie verbinden Eigentum mit Gemeinschaft, Flexibilität und oft auch besserer Kostenkontrolle.
Auch die Digitalisierung verändert den Markt. Virtuelle Besichtigungen, smarte Finanzierungsrechner, Bewertungs-Tools – all das erleichtert den Zugang zu relevanten Daten. Und: Wer lokal gebunden ist, kann gezielter vergleichen als noch vor fünf Jahren.
Der Markt wird anspruchsvoller, aber auch transparenter. Wer bereit ist, Gewohnheiten zu hinterfragen und neue Wege zu denken, kann sich trotz veränderter Ausgangslage dauerhaft Wohnraum sichern.
Fazit: Kein Warten auf Wunder – aber auf solide Daten
Die Zeit der reflexartigen Käufe ist vorbei. Wer sich heute für Wohneigentum entscheidet, tut das auf Basis realistischer Zahlen – und nicht aus Angst vor dem vermeintlich letzten Fenster. Das ist eine gesunde Entwicklung.
Der Zinsanstieg hat die Spielregeln verändert, aber nicht den Sinn von Eigentum. Wer langfristig denkt, sauber kalkuliert und strukturiert vorgeht, kann auch 2025 sinnvoll kaufen. Der Markt öffnet neue Türen – für die, die sie erkennen.
Ein zentraler Punkt bleibt: Finanzierung muss wieder zur Lebenssituation passen. Das bedeutet nicht nur, dass die Rate tragbar ist – sondern auch, dass Flexibilität eingebaut wird. Sondertilgungen, feste Zinsbindungen, realistische Laufzeiten – wer sich professionell vorbereitet, wird nicht vom Markt überholt.
Ob Kaufen oder Warten: Die bessere Entscheidung fällt nicht aus dem Bauch, sondern aus belastbaren Zahlen. Ein Baufinanzierungsvergleich hilft dabei, den eigenen Rahmen realistisch abzustecken – nicht theoretisch, sondern konkret. Am Ende entscheidet nicht der Markt über den Kauf – sondern der eigene Plan. Und der lässt sich auch in bewegten Zeiten mit kühlem Kopf entwickeln.
